⛵ Journal de bord : Jules Picsou 🚀

[jules.loriaux]

Tout à fait !
Mais tu vois le rendement que cela apporte (donc assez peu) et la prise de tête possible (et probable) avec la location … je ne sais pas si le jeu au vaut la chandelle

[deraisin]

Tu prêches un converti, jamais je touche au locatif et les SCPI ce sera pour plus tard, quand j’irai vers de la rente et que je pourrai utiliser le levier crédit

[john.orion]

Bien moins connu les SCPI, et c’est un peu moins facile de faire un crédit pour en bénéficier
À moins d’investir dans des grandes villes ou pour defiscaliser tu peux quand même aller chercher des rendements plus important, après ça se paie par les soucis et l’implication derrière, je suis aussi d’accord

[jules.loriaux]

C’est ça, mais franchement pour grappiller quelques dixième de % … Je préfère encaisser tranquillement chaque mois sans me soucier de quoi que ce soit.

[johane]

@jules.loriaux

Mais tu vois le rendement que cela apporte (donc assez peu) et la prise de tête possible (et probable) avec la location … je ne sais pas si le jeu au vaut la chandelle

Comment peux-tu dire que le rendement apporte assez peu ?

Presque tout le monde se focalise sur le prix d’achat du bien et le montant des loyers retranché des charges (impots, charges copro, assurances, etc…).
Là oui, le rendement peut paraître faible et, de plus, en location nue, il est souvent difficile de dégager un cash-flow.
Mais comme en bourse, il faut raisonner « long terme » !

Exemple : J’achète un appartement qui me revient tout frais compris (travaux, acte…) : 100 000€.
Je fais un crédit sur 20 ans à 3,8% et 0.3% d’assurance : Les mensualités sont de 620€. Le coût du crédit est de 46 600€ (j’emprunte 100 000€ mais j’aurai remboursé 146 600€ à la banque au bout des 20 ans).
Dans l’exemple : Je loue 720€/mois, et les 100€ de cash-flow couvrent tout juste les autres frais. Donc, je fais une opération blanche : le locataire me verse 720€ /mois et je dois débourser 720€/mois pour le crédit et les charges.

Au bout de 10 ans, j’ai déjà remboursé 620 € x 120 mois = 74 400€.
Sur les 74 400€, il n’y a que 33 215€ de capital remboursé.
Quand j’ai acheté le logement 10 ans plus tôt, je n’ai rien payé de ma poche car tout a été financé par le crédit immobilier.

Si je vends au bout de 10 ans au même prix, soit 100 000€, il reste à payer à la banque 66 785€. Si j’ai bien fait les choses, lors de la souscription du prêt, j’ai négocié la suppression des Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA), donc lorsque je touche les 100 000€ de la vente, je rembourse à la banque uniquement les 66 785€ restants.
J’ai donc gagné 33 215€ en 10 ans, ce qui représente 276€/mois.

J’ai donc épargné 276€/mois d’argent que je n’avais pas. En terme de rendement, je ne vois pas trop ce qu’il est possible de faire pour avoir mieux !
Ca, c’est pour un seul bien et en location nue.

Bien évidemment, il y a un peu de boulot entre la recherche du bien, les rdv banque, la gestion des travaux, la mise en location, la gestion des locataires, etc…

Mais j’ai envie de dire : « on a rien sans rien » et bien sûr qu’il y a des risques (impayés, dégradations, etc…). Ca fait partie de l’immobilier physique mais une fois qu’on l’a intégré, ben…on fait avec. On a des nuits agitées, des tracas, des questionnements, mais ce n’est pas ça qui doit empêcher d’avancer.

On est sur un forum d’investissement boursier, donc le risque, on est censé connaître, non?
Sinon, au lieu de placer sur les marchés financiers, on met tout sur un livret règlementé et on se contente du minimum, presque sans risque.

Personnellement, je gère une maison en colocation de 5 colocataires, 2 appartements loués en nu et 1 autre en cours de travaux destiné à de la courte durée (je veux tester).

[jules.loriaux]

@deraisin

uand j’irai vers de la rente et que je pourrai utiliser le levier crédit

Yes je comprend !
La j’ai revendu une voiture acheté avant inflation sur un crédit 0,2% (on ne garde qu’une voiture avec ma fiancé), et donc j’ai eu d’un coup pas mal de liquidités à investir.

[john.orion]

Je suis entièrement d’accord, sur des bonnes opérations le rendement peut être bien plus important que celui des SCPI, effectivement pas si facile à dénicher et à mettre en place.

Ça va forcément inclure des travaux, et/ou une location courte durée, colocation, division du bien, lmnp etc… donc de l’implication et des problèmes mais le rendement grimpe avec…

Je suis actuellement entrain de revendre un immeuble, tout ne s’est pas passé comme prévu ( séparation ) ce qui a compliqué les choses, je ne voulais plus entendre parler d’immobilier physique mais finalement plus la date de vente se rapproche plus je me chauffe à racheter en physique… malgré les problèmes que ça peut impliquer

Édit : je vais même rajouter, bien penser à négocier le rachat effectivement, mais aussi si possible un différé le plus long possible, c’est un atout loin d’être négligeable, pouvoir engranger du cash pendant 24-36 mois, c’est un gros plus

[globox]

Quand on parle de l’immobilier et de long terme, il faut aussi parler de taxe foncière, qui ne fait qu’augmenter.
Les frais d’entretien, maintenance, syndic etc… augmentent aussi.

Louer un appart 720 € pour un prix d’achat de 100 K€, déjà ce n’est pas partout (pas dans les grandes villes, en province du coup).

Bref, le sujet est vaste, on ne va pas épiloguer.

Mais effectivement il y a du risque en bourse et sur de l’investissement immobilier. La principale différence, c’est que c’est bien plus liquide en bourse et facile d’accès. Mais que l’immo permet de faire travailler des fonds qu’on ne détient pas initialement (crédit bancaire)

[guillauminvest]

@jules.loriaux

Lotus Bakeries :
Action à forte croissance, très intéressante à avoir en portefeuille

Lotus bakeries super action mais la taille du morceau… Impossible à rentrer sur mon PEA pour l’instant

[johane]

@john.orion

je ne voulais plus entendre parler d’immobilier physique mais finalement plus la date de vente se rapproche plus je me chauffe à racheter en physique… malgré les problèmes que ça peut impliquer

Édit : je vais même rajouter, bien penser à négocier le rachat effectivement, mais aussi si possible un différé le plus long possible, c’est un atout loin d’être négligeable, pouvoir engranger du cash pendant 24-36 mois, c’est un gros plus

C’est exactement çà, « malgré les problèmes que ça peut impliquer » : Plus on avance et plus on arrive à résoudre ces « problèmes ».

Et oui, Gros +1 pour le différé ! d’autant plus qu’il est aussi très souvent possible de l’allonger en cours de crédit avec les prêts modulables (Modulimmo au crédit mutuel par exemple ou encore primo report plus à la caisse d’épargne)

[john.orion]

Exactement, bonne précision, pour les crédits modulables, mettre en pause 1 an par exemple les mensualités, ce qui avec le différé peut représenter 4 ans de revenus locatifs sans les mensualités en face ( juste intérêt/assurances)

Calcul rapide et erroné vu que ça ne prends pas en compte un remboursement d’intérêt et d’assurance, ni une quelconque vacance locative mais pour un bien loué 550 euros/ mois on est déjà à plus de 25k de cash, ce qui est clairement une belle enveloppe pour de futur travaux ou une prochaine acquisition

[jules.loriaux]

Je suis d’accord sur le fond, et nous pensons investir prochainement dans notre RP pour arrêter d’être en location.

Mais je parlais du rendement locatif, et en effet, je trouve surprenant que dans beaucoup de cas, tu peux te retrouver avec des rendements entre 2% et 4%.

Sur le site Pretto : Dans le cas d’un investissement Pinel, vous pourrez espérer des rendements locatifs bruts compris entre 2 % (à Paris) et 3,5 % dans d’autres villes françaises.
Une réduction d’impôts est également pratiquée vous permettant de viser un rendement d’environ 4,75 %.

@johane

Bien évidemment, il y a un peu de boulot entre la recherche du bien, les rdv banque, la gestion des travaux, la mise en location, la gestion des locataires, etc…

Le syndic qui te dit qu’il faut lâcher XXXX euros pour un ravalement de façade ou une recherche de fuite ou des locataires surprotégés par le droit qui ne paye plus ou dégradent, la maintenance etc … grosse flemme.

@johane

« on a rien sans rien »

Tout à fait d’accord, tu dis ça à qqn qui a pris 1 mois de vacances en 6 ans puisque pendant toutes mes vacances d’étudiant j’étais à l’usine. Ce qui m’a permis d’avoir après 6 mois de mon vrai job presque 30K de patrimoine.

@johane

On est sur un forum d’investissement boursier, donc le risque, on est censé connaître, non?
Sinon, au lieu de placer sur les marchés financiers, on met tout sur un livret règlementé et on se contente du minimum, presque sans risque.

J’investis tellement que je n’ai pas de livret.

[jules.loriaux]

@john.orion

sible un différé le plus long possible, c’est un atout loin d’être négligeable, pouvoir engranger du cash pendant 24-36 mois, c’est un gros plus

Je me le note ! C’est vrai que c’est pas mal !

[jules.loriaux]

@guillauminvest

Lotus bakeries super action mais la taille du morceau… Impossible à rentrer sur mon PEA pour l’instant

C’est clair que c’est très compliqué, il est loin le jour ou j’aurai une action entière, surtout si elle ne s’arrête pas de monter d’ici là

[johane]

@jules.loriaux

Je suis d’accord sur le fond, et nous pensons investir prochainement dans notre RP pour arrêter d’être en location.

Dans ce cas, vu ton jeune âge, il faut chercher un bien avec des travaux.
Un logement qui a du mal à trouver preneur et qui fait peur aux potentiels acheteurs, en gros un bien qui a un « problème ». Le problème doit pouvoir être réglé par le propriétaire.

J’explique : Par exemple, si c’est un problème d’infiltration d’eau par la toiture, les murs seront moisis et personne ne voudra acheter. Alors qu’au final, tu fais intervenir un couvreur avant d’acheter, il te fait un devis de reprise de toiture, tu fais venir un plaquiste et éventuellement un peintre. Ces devis te permettent d’être rassuré mais il faut aussi les présenter au vendeur pour lui montrer que tu es de bonne foi et que si tu veux négocier, c’est parce-que tu connais le budget travaux à ajouter au projet. Le vendeur sera déjà plus à même d’accepter une baisse du prix.
Par contre, tu ne pourras pas régler un problème de localisation. Si le bien est situé dans une zone sensible où toutes les poubelles sont en feu chaque Week-End, même si le prix est intéressant, il ne faut pas y aller.

En étant primo-accédant, occupant les lieux, si tu revends, tu ne seras pas imposé sur la plus-value. Nombreux sont ceux, qui achètent, rénovent, habitent 6 mois-1 an et revendent en encaissant une belle plus-value. Certains répètent l’opération 2-3 fois et se retrouvent avec un beau matelas de sécurité approchant les 100k à 25-30 ans.

[jules.loriaux]

Pas mal, merci pour l’explication. J’en prend bonne note.
Tu n’irais pas sur du neuf de manière générale ?

[guillauminvest]

Pareil, pas tombé dans l’oreille d’un sourd
Avec la montée en puissance des DPE conjuguée à une (légère) baisse des taux, il y a sûrement des affaires à réaliser!

[johane]

Si je pouvais revenir à mes 18 ans, c’est ce que je ferai…
Comme ce n’est pas possible, c’est ce que je conseillerai à mes enfants dans une dizaine d’années.
Démarrer avec 2-3 projets à rénover d’affilés.

Selon moi, le problème du neuf, c’est qu’on veut toujours plus : plus grand, plus haut de gamme donc forcément mensualités plus grandes, sans oublier tous les imprévus d’un projet neuf (les évacuations, raccordements, jardins…qui chiffrent très vite).

[jules.loriaux]

Je vais méditer de ça pendant mes vacances