Avis sur mon projet de SCPI

[capitaine.krabs]

Bonjour à tous, Je souhaite partager mon projet d’investissement en SCPI pour obtenir des avis, des retours d’expérience et éventuellement des conseils de la part de ceux qui en détiennent déjà.

Mon objectif est de construire progressivement un portefeuille de SCPI financé uniquement à crédit avec CORUM Origin.
L’idée est de réinvestir les revenus générés par les SCPI déjà acquis dans de nouvelles parts, afin de limiter l’effort financier mensuel à ma charge.

1. Première SCPI : 60 000 € financés sur 25 ans.

2. Deuxième SCPI : 35 000 € financés grâce à un nouveau crédit, obtenu au bout de 5 ans grâce au nantissement d’une partie de la SCPI n°1.

3. Troisième SCPI : 20 000 € financés grâce à un nouveau crédit, obtenu au bout de 5 ans après l’acquisition de la deuxième, en utilisant à nouveau le nantissement des SCPI déjà détenues.

Le nantissement consiste à donner les parts en garantie pour obtenir un nouveau crédit, sans avoir à revendre les parts déjà détenues.

Option 1 : financement directement auprès de CORUM (taux actuel autour de 4,95 % sur 25 ans).

Option 2 : financement via ma banque (objectif de taux autour de 3,6 %), avec nantissement des parts après quelques années.
Dans les deux cas, l’objectif est d’utiliser l’effet de levier du crédit et d’éviter d’utiliser de l’épargne personnelle. (j’ai envoyé une demande, mais pas encore de réponse)

Rendement brut annoncé : 6,06 % (moyenne 2024).

Répartition : environ 80 % de revenus étrangers (imposition à la source d’environ 20 %) et 20 % de revenus en France (prélèvements sociaux de 17,2 % + impôt sur le revenu si pas à crédit).

Comme l’investissement est financé à crédit, l’impôt sur le revenu ne sera pas pris en compte pendant une bonne partie du prêt.

Rendement net estimé : environ 4,88 % après prélèvements sociaux et impôt étranger.

Je voulais partager mon projet de SCPI afin d’avoir un avis critique, des conseils, vérifier la solidité de ce montage auprès de personnes expérimentées.

• Recueillir des retours d’expérience sur le financement via une banque avec nantissement.

• Évaluer si CORUM Origin reste pertinent sur un horizon de 25 ans ou si d’autres SCPI mériteraient d’être envisagées.

À savoir, je ne veux pas créer de SCI pour ce projet.

[axel.bourse]

Salut @capitaine.krabs

Je me suis penché sur le sujet aussi il y a quelques mois, voire années.

Mon avis ne comporte aucune expérience personnelle, donc tu peux le mettre à la poubelle si tu veux, je parle sans connaissance de cause. Il ne porte que sur la réflexion que j’ai eu suite à cette approche « sérieuse » que j’avais faite en vue de développer mon patrimoine (étude de projet au niveau rentabilité, développement patrimonial via effet de levier, fiscalité, taux de rendement global du projet, endettement, avis de personnes expérimentées, vidéo YouTube etc).

J’imagine que ton intention est aussi de développer ton patrimoine plus rapidement en profitant de l’effet de levier, et de diversifier tes revenus ?

Tu ne souhaites pas un investissement en immobilier physique ? Ou peut-être que tu aimerais mais tu juges le marché immobilier trop chèrement valorisé ? Es-tu bricoleur ? Si tu n’es pas bricolo particulièrement, et que tu ne souhaites pas passer quelques week-ends par ci par là à faire des travaux, changer un équipement, etc. c’est vrai que l’immobilier papier a de gros avantages de passivité.

Quel délai de jouissance pour profiter de tes premiers loyers ? Quels frais d’entrée ? Quels sont les frais de gestion annuels ? Les frais de sortie ? Comment a évolué le prix de la part ? (Et la base de données historiques est-elle fiable ?)

Beaucoup de SCPI disposaient de locaux commerciaux, bureaux ou autre locaux. Avec le développement du télétravail, beaucoup de SCPI ont vu leur part prendre une douille.

J’ouvre un peu les horizons mais on avait fait un sujet dédié dans un autre post. Certains ici gueuleraient « la loupe bordel »

Un taux de rendement net proche de 5% : personnellement, je n’y crois pas vraiment, voire pas du tout. Je dirais presque que c’est alléchant sur le papier mais pour beaucoup de SCPI, le taux de rendement est effectivement de 5% au détriment du prix de la part qui chute, donnant ainsi des rendements « réels » négatifs.

C’est ce qui est arrivé à des clients qui regrettent leurs investissements en SCPI au bout de quelques années (je suis comptable).

Tu vas visiblement t’endetter en ton nom propre pour potentiellement réaliser le projet. N’as-tu pas d’autres projets que celui-ci sur les 10/15 ans qui viennent ? Le projet SCPI ne risque pas de limiter un financement dans un autre projet futur dans 10 ans ?

Ceci n’est pas la réponse la plus exhaustive. J’ai un peu de documentation sur mon PC (je suis sur mon tel là). À partager si jamais ça peut aider sur la réflexion.

[capitaine.krabs]

Salut Axel,

Merci pour ta réponse, toute critique est bonne à prendre et je te remercie d’avoir répondu.

Pour répondre à ta première question, oui effectivement, c’est pour avoir un effet de levier, actuellement, j’ai 23 ans et je souhaite faire grossir mon patrimoine.

Le délai de jouissance pour Corum est 6 mois (j’ai pas de problème avec ça)

• Les frais de souscription sont de 11,96 %. (Pas de soucis non plus sachant que je vais garder les SCPI +20ans.
• Pour les frais de gestion annuels, lls sont déjà inclus dans le calcul du rendement affiché (6,06 % brut en 2024). CORUM prélève environ 13 % des loyers bruts pour payer les frais de gestion et d’exploitation.
• Pas de frais de sortie, mais je devrais vendre par le marché secondaire organisé par CORUM

Voici Le prix de part de CORUM Origin qui a été réévalué plusieurs fois depuis sa création (2012). Par exemple :

2012 : 1 000 €

2017 : 1 075 €

2019 : 1 090 €

2022 : 1 135 €

Aujourd’hui (2025) : 1 135 € (stable depuis 2 ans).

Pour ce qui est de la fiabilité des données historiques, oui CORUM publie chaque année un rapport annuel audité qui reprend :

La composition du patrimoine

Les loyers encaissés

Les performances nettes de frais

L’évolution du prix de part

Ces données sont accessibles sur leur site officiel et validées par l’AMF.

Beaucoup de SCPI disposaient de locaux commerciaux, bureaux ou autre locaux. Avec le développement du télétravail, beaucoup de SCPI ont vu leur part prendre une douille.

Alors, je suis à la fois d’accord avec toi, mais aussi pas d’accord.

Aujourd’hui beaucoup de grosse entreprise trouve que le télétravail était une erreur et on revient plus sur du bien-être au travail avec des bureaux aménagé de salle de sport etc que du télétravail.

Je suis d’accord que le taux parait élevé, mais c’est réel en tout cas pour le moment et d’autre SCPI offre des taux plus élevé, mais dur pas dans le temps.

Actuellement, je gagne entre 2200 à 2400 €/mois. Mon taux d’endettement max pour la première SCPI serait de 16.6 % sans compter les revenus de ma compagne donc le taux serait de 15.3 %. “Je voudrais négocier avec le banquier pour prendre 70 % de la mensualité des SCPI dans mon prêt, mais peu envisageable” Si cela fonctionnait mon taux d’endettement serait de 8.1 seuls et 7.8 % en couple.

[anquietas]

Hey !

Pour le projet global j’approuve, je viens de faire un achat de parts à crédit avec Mme pour 70k. Mais nous sommes déjà propriétaires de notre RP ^^

Pour le détail je pense que c’est très viable, même si je n’ai pas de recul sur la pertinence du nantissement de part à l’avenir. Mais d’ici là tu as le temps d’affiner la stratégie !

Une première question me vient à l’esprit : es tu sur de vouloir faire all in sur une seule SCPI pour les 60 premiers k ?

En soit corum est vraiment top car elle mélange bonne perf mais surtout très bon historique de performance, rendement assez constant et assez de track record pour se faire une estimation fiable du futur. Sans compter la répartition sectorielle Et géographique qui protège bien de ces risques la.

Mais tu n’elimines pas le risque spécifique à la société de gestion en mettant tout dessus. Pourquoi ne pas diversifier sur 2 ou 3 scpi ?

De notre côté pour 70k nous sommes partis sur 4 SCPI : Iroko, Remake, Comète et Epsicap.

Encore une fois Corum est très bien, elle était dans ma shortlist, j’étais aussi tenté par leur petite nouvelle Corum USA… car bullish sur le pays

Mais nous sommes partis finalement sur une allocation plus “aggressive” de néo scpi uniquement, pour différentes raisons, bref.

Mais j’imagine que le focus sur corum est lié à ta contrainte de crédit, car si tu passes par eux ça te lie.

En soit pour l’option du crédit en banque, je pense que 3,6% c’est faisable bien qu’optimiste, mais je suis sceptique sur le fait que tu puisses avoir 25 ans pour du locatif, et qu’ils acceptent sans apport… Tente et redis nous, si ça passe par contre y’a pas photo c’est le top !

Perso nous sommes passés par louve invest, tant pour le choix des scpi que pour le crédit, car ils font intermédiaire. On a eu avec CFCAL du 25 ans sans apport, mais à 5,15%. Mais bon le taux est un peu plus accessoire car tu déduis tes intérêts d’emprunt sur tes impôts.

Bref l’origine du crédit est à mon avis déjà un sujet en soi ! Mais si tu peux derrière diversifier ton choix de SCPI tant mieux.

[capitaine.krabs]

Salut @anquietas, Merci pour ton retour d’expérience.

Pour répondre à ta question sur le ALL In sur CORUM, je n’ai pas vraiment d’inquiétude, car si un jour cette société de gestion fait faillite (ce qui est possible, mais je ne pense pas). Une autre viendra la remplacer quand on investit en SCPI, on investit dans les murs pas dans la société de gestion même si c’est elle qui nous place l’argent.

Si la banque accepte cela sera donc différent, je vais ainsi pouvoir choisir d’autre SCPI par la suite.

Ton choix est très pertinent, mais personnellement, je me suis basé sur une société de gestion qui verse toujours la même somme afin d’avoir une certaine stabilité.

Pour le moment, c’est une simple question que j’ai posé au banquier, en soi si je dois mettre un apport ce n’est pas non plus un problème. Je vous tiendrai au courant des avancées de ce projet.

J’ai essayé sur Louve Invest, il me propose 33 000 avec 3000 d’apport, c’est une option que je garde en tête, mais pour le moment, je vise plus haut.

Pour tout te dire, à la base, je souhaitais acheter un appartement pour loger quelque temps dedans et faire des travaux pour l’améliorer et ensuite le mettre en location et l’hypothéquer si cela est possible. Mais comme je suis extrêmement nul en bricolage, je trouve le projet super, mais avec beaucoup d’inquiétude donc je préfère aller sur de la SCPI.

[ng1]

Bonjour,

Comme Anquietas, je te recommande de diversifier. Quand un secteur tourne moins bien, un autre prend le relais. Corum est une SCPI sérieuse, établie depuis longtemps et performante, mais pour réduire le risque il n’y a pas d’autre manière de faire. Surtout à crédit.

Est-ce que tu as en projet d’acquérir ta RP ? Dans ce cas est-ce que ton % d’endettement sur SCPI ne te réduira pas tes opportunité pour ta RP ?

J’ai des SCPI et je suis aussi passé par Louve Invest (sauf pour Corum, en direct, car à l’époque Louve ne proposait pas cette SCPI). Louve est une bonne plateforme.

[capitaine.krabs]

Merci pour ton avis !

Après réflexion, vous avez raison sur plusieurs points et c’est pour cela que je ne vais pas investir pour le moment 60 000 euros, mais 30 000€.

Cela va me permettre déjà d’avoir une mensualité de crédit moins importante, une dette moins importante et surtout si jamais je veux acquérir une RP ou autre, je pourrais racheter facilement le prêt au vu de mon épargne.

Cela va me permettre déjà de mettre un pied dans les SCPI pour voir comment ça se passe, dormir sur mes deux oreilles, car je peux racheter le prêt sans problème si j’ai un autre projet.

J’ai fait une simulation sur Louve Invest, je peux avoir pour 33 000 avec 3000 € d’apport donc je pense utiliser cette option, mais je vois d’abord avec ma banque sur ce que je peux faire !

[anquietas]

Sage décision Tiens nous au courant !

[romain.capet]

Salut les gars je viens de faire ma rentrée dans le monde des scpi afin de me diversifier.

J’ai donc commencé en achetant mes premières part chez remake live en passant par louve invest, j’ai mis le montant minimal exigé (à savoir 1020€), j’ai signé le contrat et effectué le virement, est ce que vous savez combien de temps cela peut prendre pour que les parts me soient définitivement attribués, merci à vous.