Commencer dans immobilier

Quelqu’un qui peut donner des conseilles, retour d’expérience sur votre première achat d’appartement pour louer en suite. Pour louer vous avez passé par agence où vous avez vous en occupé vous même ? Comment aborder le sujet à la banque? Est-ce que faut présenter le sujet comme investissement avec la location qui va payer votre mensualité? Apport où pas?
Bref vous avez compris je commence à m’intéresser dans ce domaine là mais j’y connais strictement rien. Du coup si une âme charitable peut partager ses expériences ça serait cool :nerd_face:

En attendant, en jouant avec la barre de recherche, tu arrivas surement à retrouver quelques posts de membre qui ont déjà fait des retours de leurs expériences. :wink:

Pour ma part je suis plus foncières et SCPI, donc pour le « physique » je ne peux pas t’aider. :wink:

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Justement j’ai trouvé des reit les formations etc

Mauvaises expériences avec l’immo physique donc maintenant je favorise les SCPI pour l’immo… et peu de reit…

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Je suis dans le même cas…

Bon au départ j’avais acheté un appartement pour moi mais mon mari ayant un logement de fonction nous avons loué mon appartement. Deux difficultés à mon sens:

  • Financièrement: j’avais pris un prĂŞt Ă  33% d’endettement et donc le loyer ne couvrait pas les mensualitĂ©s, Ă  cela s’ajoute la taxe foncière, les charges de copropriĂ©tĂ© (qui ne sont pas toutes rĂ©cupĂ©rables auprès du locataire), les assurances PNO et loyers impayĂ©s (une obligation pour moi ! Nous connaissons trois voisins qui sont emmerdĂ©s avec des locataires qui ne paient pas et qu’ils ne peuvent expulser qu’en moyenne en 2-3ans de procĂ©dure), les frais d’agence pour la gestion. Au final, nous changions de tranche d’imposition Ă  cause des revenus fonciers alors que l’appartement nous coĂ»tait un peu plus de 150€ par mois… Un effort d’épargne me direz vous mais c’est sans compter les emmerdes liĂ©s aux locataires…

  • le stress liĂ©s aux locataires : des appels chaque mois parce qu’un lustre est cassĂ© (il faut juste changer l’ampoule monsieur…) ou autres petits travaux , des courriers de l’agence (qu’on a mal choisis avec le recul) pour nous demander d’aller Ă  l’appartement rĂ©parer un truc pĂ©tĂ©,… Les locataires qui dĂ©gradent le bien et Ă  l’état des lieux la caution n’est pas suffisante,… Des sms des locataires pour se plaindre du bruit dans la rue ou des autres propriĂ©taires pour se plaindre des locataires,… On en finissait plus !

Au final on a vendu l’appartement et on est beaucoup plus serein, bien qu’un peu traumatisé :sweat_smile::rofl:

Si j’ai des conseils à te donner:

  • bien nĂ©gocier son prĂŞt et son assurance de prĂŞt
  • rĂ©flĂ©chir Ă  la fiscalitĂ© Ă  laquelle tu vas t’exposer (louer en nu ? , en meublĂ© ? , investir via une SCI ? ,…)
  • prĂ©parer un business plan modèl avec les entrĂ©es d’argent et les sorties, pour ĂŞtre certains de dĂ©gager un cash-flow positif si c’est ton objectif ou nul si tu comptes sur la constitution d’un patrimoine par exemple.
    -prendre une assurance loyer impayés afin de te protéger car la loi ne sera pas de ton côté et ça peut rapidement te coûter très cher.
  • si tu as le temps et la motivation gĂ©rer soit mĂŞme le bien pour plus d’économie sinon bien choisir son agence immobilière et avoir un artisan de confiance pour rĂ©aliser quelques travaux/dĂ©pannage au besoin.
  • bien te former avant ! Je te conseille deux lectures : Les Secrets de l’immobilier de Charles Morgan et le livre de Daniel VU-
    Comment INVESTIR en IMMOBILIER LOCATIF ? Livre - Formation.
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Merci pour ton retour. Justement moi j’ai plutôt opté pour passer par agence pour la location et générer un revenu nul pour commencer (dans l’optique de revendre pour retrait du coup sur long terme). Justement ce que je ne veux pas se de gérer les problèmes sociales des autres :poop:
Après pour le banque c’est sûr qu’il faut bien négocier le taux et la justement est-ce que tu sais si les banques te regarde différemment si t’achète pour louer derrière comparer à celui qui veut acheter pour y vivre
Pour les côtés REIT etc je investit déjà mais je veux aller sur quelque chose de plus palpable :grinning:

Le taux n’est pas le point le plus important à négocier à la banque, car il pourra être renégocié ensuite. L’objectif principal est simplement d’obtenir le financement.
Pour cela il faut bien préparer ses rendez-vous et montrer à la banque qu’elle ne prend pas beaucoup de risques à vous accorder un prêt.
Personnellement, je prépare un dossier sur le logement avec photos, les possibilités locatives, les avantages et inconvénients du projet ainsi qu’un point sur le patrimoine. Dans ce dossier, je fais apparaître les prêts en cours, et je calcule mon taux d’endettement réel, mon taux d’endettement en ne prenant en compte que 70% des revenus locatifs.
Dans ma banque principale, mon conseiller m’a avoué avoir été bluffé par ce dossier au point de le montrer à ses collègues et dans une autre banque, j’ai eu droit à la remarque "ah, ben vous avez fait mon boulot en fait ! ". C’est assez simple à faire et ça permet de rassurer le banquier et lui montrer votre côté sérieux.
Bien évidemment, avant cela, il faut avoir des comptes « propres », c’est à dire sans découvert depuis plus de 3 mois.
Je ne pense pas que la banque fasse une différence si le projet est d’acheter pour habiter ou pour louer : Le point qui les préoccupe est de savoir si vous pourrez rembourser votre crédit.
Pour la mise en location, je fais tout moi-même : rédaction de l’annonce, visites et suivi. Dans les annonces, je ne donne jamais mon numéro de téléphone et demande aux candidats de préciser leur situation, ce qui permet de faire déjà un premier tri. Ensuite, je regroupe les visites, par tranches de 20-25 mn pour limiter les déplacements.

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Ne pas oublier de négocier les pénalités de remboursement anticipé.
J’ai failli me prendre 4000 euros dans la tronche la semaine dernière après la vente de mon ancien appart (120 000 euros restant de remboursé), et comme je ne rachète rien pour le moment, les mecs voulaient pas me le faire sauter, comme noté au contrat …
J’ai réussi à tomber à 870e (soit les 6 prochains mois d’intérêt), en faisant valoir l’ancienneté, jamais un souci, futur achat d’ici 2/3 ans, et sinon je reste uniquement sur ma banque en ligne … c’est mieux, mais bon c’est quand même une somme … :roll_eyes:

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C’est la loi matt ^^ 6 mois d’interêt ou 3% du capiral restant dû.

C’est ce que m’a dit le mec sur le moment, sauf que moi ce n’était pas noté dans mon contrat, donc de quand date cette loi ?
Ou alors avec une partie à taux 0, primo accédant, … peut être que je n’étais pas éligible ?
En tout cas ce n’était pas noté, sûr et certain.

Je t’ai retrouvé le texte de loi :

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006069565/LEGISCTA000032807570/

Merci amigo ! :+1:
29 juin 2016, à quelques semaines près je suis passé juste avant.
C’est sûrement pour ça que cela ne figure pas dans mon contrat.