Je sollicite vos avis et suggestions concernant :
L’intérêt de vendre un bien immo locatif (mon locataire vient de donner son préavis)
Le redéploiement judicieux d’une éventuelle vente
Pour avoir des réponses pertinentes, je dois donner un peu de contexte !
Actuellement salarié mais longtemps freelance, j’essaie de bâtir un patrimoine permettant une forme de FIRE (barista FIRE ?) d’ici quelques années
Schématiquement, ça ressemble à ceci :
J’envisage de vendre la maison (achetée (trop cher) en de Robien en 2007) parce que :
c’est mon seul bien immo physique (hors RP), ce qui n’est pas idéal s’il doit me servir une rente
elle est sous mandat de gestion à l’autre bout de la France (grande banlieue toulousaine)
si tout s’est bien passé jusqu’ici (hormis le fait que j’ai acheté plein tarif au pire moment), elle va bientôt avoir 20 ans, et le ballet des petits travaux ne doit pas être loin de commencer.
la rentabilité n’est pas exceptionnelle (défisc et remboursement de crédit terminés) : 5,8% brut, soit environ 3,5% net hors gros travaux. La commune (proche Aéroconstellation) se développe mais je n’ai pas l’impression d’être assis sur une mine d’or.
En cas de vente, je pourrais combler quelques lacunes, Ă savoir :
Passer de l’immo physique à de la pierre-papier, ce qui convient mieux à mon profil d’investisseur
Réduire ma surexposition actuelle au marché français (au profit des US, notamment)
Il s’agit de domaines que je ne connais pas bien, et c’est pourquoi j’ai besoin de vous !
a) Ferais-je mieux de remettre en place un locataire, tout simplement ?
Merci de m’avoir lu et merci à ceux qui sauront éclairer ma lanterne (en prenant en compte mes préoccupations : FIRE, gestion de risque, rendement…). Petite précision, je ne suis pas chaud pour refaire des investissements conséquents à crédit : j’ai envie que le travail soit facultatif d’ici peu (en plus, mon métier est en pleine disruption)
Mon PF pour rappel : Portefeuille Core de FIREman • Moning 🚀
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d11
Septembre 7, 2024, 1:55
2
Personnellement je ne suis pas fan de l’immobilier locatif direct pour les raisons que vous invoquez: rentabilité faible (hors plus value éventuelle mais en ce moment pas sûr que le marché continue à monter), risque locatif énorme, prix d’achat dans le neuf trop élevé à cause des dispositifs fiscaux. A contrario, ca permet de faire jouer l’effet de levier.
Je préfère une SCPI à un bien immobilier en direct, sauf pour l’effet de levier. Le risque est moindre et les frais sont identiques, surtout quand on ne gère pas en direct. Par contre, je pense que la baisse n’est peut être pas terminée et il est important de sélectionner les bonnes SCPI (diversifiées et internationales).
Vous avez déjà votre résidence principale. Je suis étonne de voir qu’elle ne représente que 8% alors que le locatif représente 21%. Peut être une histoire de prêt.
Par contre, vous semblez quand même déjà avoir une grosse partie Actions (58%). A votre place, j’essaierais de ne pas tout investir sur les actions. Si vous faites 21+58 en actions, soit 80%, vous serez quand même fortement exposés aux marchés boursiers et en cas de krach, vous allez avoir des vapeurs.
Vous pouvez songer à mettre une partie sur un fond Euro d’Assurance Vie même si vous avez une forte appétence pour le risque. Il est quand même bon de garder une part en non risqué.
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Merci pour ton retour !
Cela résume bien mon raisonnement. Et effectivement, j’imagine qu’il faut choisir une ou des bonnes, et là , à part reconnaître quelques noms comme Corum et Immorente, je suis en terre inconnue. Par ailleurs, je n’ai pas de boule de cristal mais ne suis pas convaincu que l’avenir soit hyper rose pour les actifs qu’on y trouve souvent : immo de bureaux et commerces. Une raison de plus de solliciter la sagesse moningienne
Concernant la répartition de mon patrimoine, il s’agit en effet de consolider les piliers non boursiers, qui auront vocation de faire chauffer la soupe pendant les inévitables années de vaches maigres. (Soit dit en passant, ma RP est un appart de 87 m² dans une préfecture de province… elle fait le job à défaut d’avoir la cote, et ça me va bien
Enfin, là encore je re-découvre (après une mauvaise expérience qui m’a fait jurer n’y plus retourner) le « placement préféré des Français ». Sans doute un peu de fonds euro serait pertinent en effet.
Merci encore
Petit « up » : je dois prendre une décision cette semaine, et tous les avis éclairés sont bienvenus.
(Promis, je ne relancerai plus
Reprendre un locataire te bloquerait pour un petit moment non ?
J’ai un avis très tranché sur l’immo locatif en direct, même si j’en ai jamais fait donc je me base sur aucune expérience.
Tu peux toujours tenter l’effet de levier avec un prêt pour des SCPI, si les banques le pratiquent encore.
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globox
Septembre 9, 2024, 10:28
6
C’est vraiment un choix personnel.
Si tu te sens plus serein sur de l’immo papier, il faut faire le switch (via SCPI, REIT, actions de rendement…).
Il peut aussi y avoir une bonne surprise sur l’évaluation de ton bien immo (état général et prix), ou un besoin locatif élevé dans ce secteur.
En tout cas, suivant tes termes, il semble que tu seras plus à l’aise en vendant ton bien :
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Merci pour ton avis.
Si j’ai bien compris : repartir en loc = bail de 3 ans.
SCPI : Apparemment, les banques prêtent moins mais ça doit rester possible. A voir, même si je n’ai pas très envie de me mettre un gros crédit sur le dos sans savoir si je serai encore au travail dans 5 ou 10 ans (le plan c’est de ne plus l’être, ou au moins pas trop
VOO : Super ETF, mais je suis déjà blindé d’actions
Ca me va très bien si le choix revient à une question de goût : ce que je veux éviter c’est de faire (encore) une connerie en croyant bien faire.
En l’espèce, mon bien se loue facilement mais je n’aurais pas le droit d’augmenter le loyer (Décret n°2024-854 du 24 juillet 2024).
Je suis d’accord avec ton diagnostic global : le principal frein concerne plus mon ignorance quant au redéploiement à bon escient du capital.
Merci encore pour ton message !
d11
Septembre 9, 2024, 8:44
9
quel rendement brut des loyers par rapport au prix actuel de vente net vendeur ?
fireman
Septembre 9, 2024, 11:51
10
5,5 % environ
d11
Septembre 10, 2024, 5:00
11
5.5% c’est pas mal honnêtement. Je vois des annonces avec des biens loués où le rendement brut est bien plus faible. et un rapport est sorti dernièrement montrant des rendements net net proche de zéro.
5.5% en brut donc en net (après frais) environ 4%-4.5% j’imagine et en net-net environ 3%-3.5% au final. Je me trompe ? Autrement dit un livret A
Une SCPI vous ramènera un peu plus avec 5% net sans le risque locatif (hors impôt). Certaines font mieux,d 'autres moins bien. Il est important de choisir celles qui sont le plus flexibles dans leur gestion.
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