Il n'y a pas que la bourse dans la vie!

[philippe.v]

C’est plus compliqué que ça.
Les banquiers ne prennent en compte que 75% de tes revenus locatifs dans tes revenus pour calculer ta nouvelle capacité d’emprunt ensuite. Ex : 100 € de remboursement mensuel et 100 € de loyer. Pour le banquier tu viens de perdre 25% de ta capacité d’emprunt.
De plus tes revenus locatifs, sans montage particulier, viennent augmenter tes revenus et donc par extension ton imposition.
Ce à quoi tu rajoutes les risques inhérents à la location auprès de particuliers : loyers impayés, dégradation de ton bien, trêve hivernale…
Dans beaucoup de cas tout se passe bien. Mais c’est une charge de travail.
Je l’ai fait 10 ans et je ne regrette pas. Mais aujourd’hui j’aspire à voir l’argent tous les mois avec un investissement personnel plus faible.

L’immobilier locatif est très intéressant, mais nécessite d’avoir de bonne connaissance et un peu de temps à y consacrer.
Garde également en tête que si tu y injectes du cash, tu ne le reverra qu’à la revente ! (pas très liquide) @matt.S95UWR pourra te vanter le mérite des REIT qui semblent plus performantes mais qui ont l’inconvénient de ne pas pouvoir être achetées à crédit…

Vaste sujet en tout cas

[j.j]

Oui je comprend bien j’avais déjà un peu explorer les divers avantages et inconvénients, un peu comme avec la bourse avec la vidéos de seb etc, mais je pensais surtout laisser le soin à une agence de s’occuper de la majorité des tâches (ou un concierge sur Airbnb mais j’suis moins fan) d’autant que c’est retiré des impôts. Pour la capacité d’emprunt effectivement oui j’avais vu cette notion des 75/80% retenue par la banque mais ça me dérangeait pas dans le sens ou ça laisse quand même une grosse marge derrière pour ré-emprunter, d’ailleurs question à part, lorsque tu augmente tes revenus avec un bien locatif, ta capacité d’emprunt elle aussi augmente logiquement non ? Donc au final ces 15-20% ne sont pas tant perdu ?

J’avais plutôt dans l’idée d’injecter seulement avec un prêt, et de toucher une rente une fois le bien payé, et non de revendre le bien. Effectivement oui les REIT j’ai déjà commencé à en acquérir quelques unes dans mon portefeuille mais comme tu le dis bien on ne peut en acheter à crédit et donc l’effet de levier est moins grand, et puis il y’a quelques avantages en plus à avoir un bien matériel aussi !

[matt.S95UWR]

@emeric.dugas @philippe
Je ne suis pas certain que l’effet de levier sera moins important avec les REIT, j’aurai même tendance à penser le contraire, car une foncière qui pèse plusieurs milliards, quand elle débarque à la banque pour s’endetter, je pense que son taux est plus funky que le miens, d’entrée de jeu …

Par contre pour ce qui est des perfs, je pense que cela se vaut, après un mec qui achètera un truc qui nécessite plein de travaux et qui les fait lui même, fera surement même beaucoup mieux. Mais perso je suis plus fan de la tranquillité et laisser ça à des pros.
J’ai été vacciné avec mon padre qui a 4 apparts, et qui est toujours ennuyé avec des travaux d’un côté, parfois le locataire relou qui t’appelle pour une ampoule grillé, gérés les annonces et visites quand ça change … les copros aussi …

[philippe.v]

Alors je n’ai pas d’actions chez eux, mais tu peux allez voir ce que propose https://www.brickmeup.com/
Avec des stratégies assez sympas !

Je trouve qu’ils proposent des solutions qui vont bien dans ta réflexion d’investissement sur du locatif. De plus en choisissant des produits à cashflow positif tu gommes la contrainte « capacité » d’emprunt diminuée.

[j.j]

D’accord merci beaucoup !

Oui ça et les revenus supplémentaires par mois permettaient de compenser cette capacité diminuée, à vrai dire c’est surtout l’aspect tranche d’imposition supplémentaire qui me freinait pour l’immobilier !

@matt.S95UWR oui c’est clair que comparé à du long terme en bourse le temps n’est pas le même, et ayant 25 ans sans enfant ni femmes, j’aurais très certainement pas les mêmes priorités dans 10 ans ^^’ Pour la gestion une agence locative parait assez cool au vu des frais abordables, couplé à une assurance loyer impayés. Les travaux eux c’est sur qu’une fois plusieurs biens accumulés on peut vite être débordés, même si le bon côté des travaux est qu’ils sont déductibles des impôts

[matt.S95UWR]

Les agences a part te prendre une part non négligeables des loyers, ils ne gèrent souvent pas grand chose … et les assurances loyers impayés, en plus du prix élevés, comportent des clauses qui font que cela ne vaut pas la peine (s’active au bout de 6 mois, ou seulement pendant une courte durée, …). Bref là aussi, les exemples du padre m’ont vaccinés, en plusieurs doses …

[philippe.v]

@emeric.dugas

ans enfant ni femmes

J’adore, Emeric il se voit plus tard avec un enfant unique, mais plusieurs femmes !
Comme à la bourse il voit grand

[matt.S95UWR]

En même temps on arrête pas de lui parler de diversité depuis qu’il est arrivé ici …
« Ne mets pas tes œufs dans le même panier ! »

[j.j]

Je compose moi même mon ETF

[philippe.v]

Engagement Triple Femme

[Reg]

De loin le thread le plus drôle de la communauté

Je ne savais meme pas qu’il était possible d’emprunter pour investir dans une SCPI. On profite du coup de l’effet de levier, et de la réduction d’impôt ?

Je vais devoir revoir mon plan simple de : Tu te formes, tu achetes un bien, tu l’ameliore, tu le loue…

Il y a beaucoup plus de montage que ce que je croyais.

@philippe , Quelle plateforme as tu utilisés pour le crowdfunding immo ?

[matt.S95UWR]

Il est possible d’emprunter, par contre il me semble que le taux est un peu plus élevé que pour un bien physique, et on a le droit à moins.

[philippe.v]

Oui c’est ça @matt.S95UWR

Et pour te répondre @Reg :
En crowdfunding immobilier à coupons mensuels j’utilise https://www.clubfunding.fr/
Les analyses de dossiers sont solides. Pour le moment 0 défaut sur l’ensemble des dossiers portés.
Sinon j’ai mis quelques billes chez Crowdfunding immobilier, plateforme d'investissement avec Homunity
Pas de coupons mensuels pour le moment, des dossiers solides.
Sur homunity j’ai un code parrain pour ceux qui le souhaite mais si vous aimez les rendements mensuels je vous préconise plus Clubfunding.

A l’occasion je pourrais en toute transparence mettre ici les chiffres d’une de mes sociétés pour que vous puissiez voir un type de montage. Il y en a beaucoup d’autres avec très certainement plein d’avantages, mais je vous parlerais de quelque chose que je connais et dans lequel je suis impliqué.

[j.j]

Ah bah je suis exactement comme toi mon plan paraissait si simple dans ma tête à investir en bourse puis louer du meublé

[philippe.v]

C’est bien aussi le LMNP !
Je reprendrais la phrase de @Reg
Le premier investissement à faire est sur soi : développer sa connaissance de certains sujets !

[j.j]

Etape 1 : Acheter la formation immobilière de Théophile Eliet !

[Reg]

Merci c’est intéréssant.

C’est sympas de vouloir partager.
Personnellement, Je ne veux pas voir les chiffres et montage pour l’instant car cela fait partie du jeu de chercher et trouver des solutions par soi-même.
Tu as déjà donné des indices, c’est déjà beaucoup. Merci !

[Reg]

Les formations immobilière sont nombreuse en ce moment, ou alors je les vois parceque ça m’interesse ?

Je n’arrive pas à trouver de veritable retour sur ces formations. Toutefois certaines formations accepte d’être financé par le CPF. Alors pourquoi ne pas dépenser l’argent que l’état met à ma disposition pour une fois.

[philippe.v]

Toutes les ressources documentaires existent en ligne et sont gratuites

[j.j]

Je rigolais pour Théophile Eliet ! Un google drive avait fuité à un moment, avec les formations d’Eliet et d’un autre assez connu (j’ai plus le nom), et c’était un véritable fiasco, y’avait 0 contenus de plus que sur leur chaîne youtube et tout ça pour à la base 1 000 euros haha