Immobilier | Achat à l'etranger | Financement

[thibault]

Bonsoir à toutes et à tous,

Je souhaiterai acheter un bien immobilier à l’étranger.
Quelqu’un l’aurait-il déjà fait ?

Les prix, façons de rechercher, réglementations, etc dépendent de chaque pays. En revanche il y a quelque chose d’assez similaire c’est le financement.
En France on a une sacré chance de pouvoir bénéficier d’un bel effet de levier grâce aux crédits immobiliers. Il y a des crédits pour acheter de quoi réaliser des travaux, la possibilité de décaler le début du remboursement du capital le temps de faire des travaux etc …

Mais ce n’est pas le cas partout.
Dans mon cas faire un crédit immobilier local a beaucoup moins d’intérêt.
Pour commencer, les taux d’intérêts fixes n’existent pas, encore un bon point pour la France. Et les taux sont bien plus élevés.
L’apport est de minimum 20%, le prêt travaux n’existe pas, le prêt pour acheter tout ce qui est aménagement ou même matériaux de rénovation n’existe pas.

Donc pour un appart à 100k€ avec 50k€ de travaux ; il faut sortir 20k€ d’apport cash + les 50k€ de travaux.
On est quand même loin des conditions avantageuses que nous avons en France.

Au-delà ça, n’ayant pas de contrat de travail local, les différents établissements financiers que j’ai démarché refusent tout simplement de me financer.
En France, j’ai d’ores et déjà contacté mes 2 banques traditionnelles où je suis client.
La première refuse de financer hors de France (Société Générale), la seconde (Crédit Agricole) accepterait uniquement en cas de mise en garantie d’un bien immobilier dont la somme payée est égale à 100% de l’emprunt.
Ce qui n’est évidemment pas mon cas.

D’où ma question, pour ceux qui l’ont fait ou qui savent, comment se faire financer par une banque française ?
Laquelle a bien fonctionné pour vous ?

L’idée est d’acheter déjà ma résidence principale, investir dans plusieurs biens comme je souhaitais le faire en France m’intéresse toujours mais à l’instant présent je n’ai pas trouvé comment.

Au plaisir d’échanger !

[fiscus]

La banque voudra des garanties, donc soit un nantissement d’une AV, soit d’un CTO, soit une hypothèque sur un bien situé en France …

Elle ne voudra pas d’une hypothèque sur un bien situé à l’étranger.

[nicolas.blanco]

Oui, je confirme qu’il faut une hypotheque sur un bien situé en France au minimum.

L’immobilier est tellement régulé différemment dans chaque pays qu’aucune banque dans un pays donné n’acceptera un crédit pour une habitation dans un autre pays sans hypothèque de bien local.

A titre personnel j’ai acheté une résidence neuve en Estonie avec un crédit effectué dans une banque en Estonie.
En Estonie il y a très peu de concurrence (1/2 banques locales, le reste des banques suèdoises), et les banques ne font que du crédit immobilier à taux variable (en Euribor 6 mois).

[guillauminvest]

@thibault

la seconde (Crédit Agricole) accepterait uniquement en cas de mise en garantie d’un bien immobilier dont la somme payée est égale à 100% de l’emprunt

« Je ne dis pas que je ne prête pas, je dis juste que… »

Merci d’ouvrir le sujet, je me posais moi-même la question il y a peu… Ça a l’air « coton »!

[thibault]

Merci pour ton retour Fiscus.

C’est clairement ce que j’avais vu dans mes recherches.
Les solutions qui ressortent le plus, hors achat cash ou crédit immobilier local, c’est le nantissement ou l’hypothèque sur un bien déjà payé en France.

Mais ces 2 options ne sont pas viables de mon côté.
Mes CTO et PEA ne sont pas dans les mêmes banques et n’ont pas la valeur attendue.

J’avais également vu le crédit à la consommation qui permet de ne pas à avoir forcément à déclarer pour quoi les sommes sont utilisés. Mais on perd un peu en intérêt par rapport au crédit immobilier français même si cela reste plus intéressant qu’un crédit immobilier local. Boursorama où je suis client font régulièrement de belles offres.
Mais pareil, le plafond n’est pas assez élevé.

Mon profil :
AV : 2 500€
CTO + PEA : 56 000€
SCPI : 11 000€
PEL : 15 000€ que je souhaitais utiliser en apport

Ma cible :
Achat : 120 000€
Travaux : 15 000€

A part quémander à mes parents l’hypothèque sur leur maison intégralement payée, ce que j’aurai aimé éviter, je ne vois pas réellement quelle solution j’ai à disposition.
Verrais-tu quelque chose d’autre ?

[thibault]

Merci pour ta confirmation et ton partage d’expérience Nicolas !

Tu étais parti sur le crédit estonien car tu n’avais pas l’opportunité de le faire depuis une banque française ? Ou car c’était plus avantageux ?
De mémoire tu es fiscalement déclaré en Estonie, c’était une condition sine qua non à l’obtention du crédit ?

De mon côté même si je vais être fiscalement déclaré ici, n’ayant pas de contrat de travail local les différentes banques que j’ai démarché refusent tout simplement la demande (contrat français de détachement).

Par curiosité, il y a une différence dans les conditions d’accès/taux/durée/etc entre banques suédoises et estoniennes?

[thibault]

@guillauminvest

« Je ne dis pas que je ne prête pas, je dis juste que… »

Après comme le disent Fiscus et Nicolas c’est pour se protéger, et c’est clairement ce que j’avais lu/entendu.
J’avais fait pas mal de recherches il y a 2 ans et demi mais car j’étais en CDD, j’avais laissé tomber l’idée.

Je connais qu’une personne qui l’a fait dans mon entourage plus ou moins proche, et elle avait été financé par un crédit immobilier français. Mise en garantie d’un des appartements parentals + paiement cash de 40% pour minimiser l’impact crédit.

Je n’ai clairement pas ces capacités financières, et même si ce n’est que de la garantie, mettre en hypothèque le toit de mes parents ne me plaît pas

Mon objectif c’est passé à l’achat 1er trimester 2025, je te dirai ce que ca a donné

Tu serais intéressé pour une résidence principale/secondaire ou pur investissement de ton côté ?

[fiscus]

Si une banque Française est aussi présente dans ce pays, ça pourrait faciliter les choses mais globalement pour une banque Française lambda, la question « est vite répondue » : pas de garantie en France = pas de crédit.

[guillauminvest]

@thibault

Tu serais intéressé pour une résidence principale/secondaire ou pur investissement de ton côté

Je me suis posé la question vu que les prix de l’immobilier en Espagne/Italie sont globalement plus abordables qu’en France, d’avoir un pied-à-terre qui servirait ensuite pour mes vieux jours ^^

Et puis, pour ne pas mettre tous mes œufs dans le même panier, la fiscalité immo en France devenant tout de même assez lourde.

Mais bon, vu le chemin de croix que c’est pour obtenir un financement…

[guillauminvest]

@thibault

Mise en garantie d’un des appartements parentals + paiement cash de 40% pour minimiser l’impact crédit

C’est beaucoup trop à donner vis-à-vis du service obtenu… Déjà 40% d’apport (et le coût d’opportunité énorme qui en découle) mais si en plus il faut gager le toit parental… Merci mais non merci.

[thibault]

J’ai tenté avec 2 établissements français qui ont des filiales ici.
Dont la Société Général où je suis client en France

Merci pour tes réponses !

[adrien83560]

En meme temps vouloir vivre et investir a l’etranger tout en beneficiant des conditions d’ emprunts des banques Francaises… Faut pas rever (sauf en effet si tu as des biens payés et a hypothequer).

J’ai vecu dans plusieurs pays (USA, Finlande, UK) et a chaque fois j’ai du passer par une banque locale.

[thibault]

Merci du retour @adrien83560
Tu avais des contrats de travail locaux ?
Si non, la négo n’avait pas été trop complexe ?

Parce que oui il y a le côté en vouloir toujours plus à avoir un crédit français pour un bien à l’étranger ; mais il y a aussi le côté faisabilité où aucune banque ne souhaite me prêter ici car je n’ai pas de contrat de travail local

[adrien83560]

Aux US et UK j’avais un contrat local et j’ai pu emprunter en local (avec des conditions moins avantageuses bien entendu).

En Finlande j’avais un contrat Francais mais je n’ai jamais emprunté mais ca semblait trop compliqué

[thibault]

@guillauminvest

Espagne/Italie sont globalement plus abordables qu’en France, d’avoir un pied-à-terre qui servirait ensuite pour mes vieux jours ^^

Je vois bien le type de projet, plutôt très sympa
Pour le financement je te redirai mais clairement je ne pense pas que ca soit le truc le plus simple à faire …
Donc hors grosse motivation c’est pas le genre de projet commun.

@guillauminvest

Déjà 40% d’apport (et le coût d’opportunité énorme qui en découle) mais si en plus il faut gager le toit parental… Merci mais non merci.

La personne que je connais l’ayant fait n’a aucun soucis de cash, et je ne suis pas sûr qu’il investisse en parallèle.
Vu qu’il vie dans ce pays il voulait avoir sa résidence payée et non pas louée. Comme ce que je recherche aujourd’hui.

Puis le bien immobilier mis en garantie était un appartement parmi le parc immobilier parental, t’inquiètes pas pour eux ça c’est bien passé

[thibault]

Merci pour ta réponse, ça confirme que je suis bien le cul entre 2 chaises
Si j’avais su j’aurai sûrement demander un contrat local en fait, il y a tellement de galères en détachement …

La complexité finlandaise avec le contrat français c’est ce que je suis en train de vivre je crois

Hors sujet, mais je sais que tu as un très bon salaire, tu en avais parlé sur le fil dédié, lors de tes passages entre contrat français et contrat local, tu n’avais pas eu de perte ? Peut-être même une hausse pour t’inciter à y aller?

[adrien83560]

En general j’ai toujours gagné en pouvoir d’achat mais parce que j’avais negocié un salaire brut tres elevé. Apres c’est pas forcement facile de comparer car il faudrait tout prendre en compte (retraite, securite sociale, cotisation chomage, etc.).
Ta boite cotise pour toi a la CFE (caisse des Francais a l’Etranger)? tu es dans quel pays?

[thibault]

Merci du retour d’expérience, c’est super intéressant.
Retraite, securite sociale, chomage tu les avais par exemple ?
Ou tu negociais un beau salaire brut et après tu fonctionnais avec une mutuelle à l’étranger ?

@adrien83560

Ta boite cotise pour toi a la CFE (caisse des Francais a l’Etranger)? tu es dans quel pays?

Je suis en Roumanie, donc en UE.

Le contrat de détachement est vraiment bancal …
Je dois payer les cotisations sociales en France => continuité dans le système de retraite et de chômage donc ca c’est cool.
En revanche je dois payer les impôts sur le revenu en Roumanie car j’y réside plus de 180 jours dans l’année, et je ne peux plus être résident fiscal français => ça ce n’est absolument pas cool.

Zoom sur la Sécu :
La sécurité sociale est payée en France et j’ai un formulaire pour faire valoir ce droit ici. Sauf que je ne suis encore une fois pas un local, je n’ai pas le système de santé local, juste un accord entre 2 pays de l’UE.
En clair, je paye mon médicament/consultation ici et après je demande à la Sécurité Sociale française de me rembourser qui a un an pour me rembourser. Va pas falloir que je me pète la jambe.
J’ai demandé à la Sécurité Sociale française s’il y avait pas moyen d’avoir quelque chose d’automatique et j’attends le retour.

Zoom sur l’imposition :
J’ai un bien immobilier loué en LMNP, actuellement je paye 11%. Et pour la seule et l’unique raison que je ne suis plus résident fiscal français je vais passer à 22%. Forfaitairement.
Il n’y a pas d’augmentation de revenu où je ne sais pas qui rentre en compte. C’est juste que comme je ne paye plus mes impôts sur le revenu on me double l’impôt

En conclusion, t’as pas beaucoup d’avantages.
Heureusement que les RH m’avait vendu que c’était transparent pour moi …