Investir dans l'immobilier en Belgique

frankys.moning · Juin 18, 2024, 5:42

je comprends ton point de vue mais l’avantage majeur de cette technique c’est que tu peux lever par exemple 100 000 eur via une banque sans investir quoi que ce soit de ta poche et ses 100 000 eur seront remboursé par un locataire.
Tout en continuant d’investir dans des actions etc… si tu le souhaite
Et concernant la plus-value sache qu’après 5 ans de détention d’un bien si tu le vends tu n’a pas de taxe sur la plus-value
Au plaisir

loic.b · Juin 18, 2024, 6:34

Meme un bien secondaire ? Apres 5ans de rétention en bourse t es pas loin de doubler ta mise (7ans)
Mais effectivement ca se défend si t as zero fond de base.
Mais pour quelqu’un qui a deja 100k ou 200k je lui conseillerais pas forcément l immobilier…d autant plus que les taux sont pas loin de 5 pourcents…
Le rendement d un bien immobilier historiquement apres les multiples taxes est de 3-4pourcents par an.

amaury.g · Juin 19, 2024, 7:11

Bon, je sais pas où ça se trouve, mais moi je n’ai pas trouvé.

Je suis allé dans les banques traditionnelles :
pour un appartement locatif, on prête 80% de la valeur, et il faut faire estimer le bien. Pour des RP, oui, ça peut aller plus haut avec des bons revenus.

J’ai acheté un appartement à 219.500 euros tvac (neuf, PEB A, super bien isolé, Peb 50kwh/m²/an prévu)
Axa à bruxelles me prête 148.000 euros (80% de la valeur estimée) à 3.13% sur 25 ans.(jusque mes 70 ans).
Comme j’ai déjà pas mal remboursé chez Triodos pour ma RP, j’ai pu ré-emprunter 55.000 euros CAR le peb prévu est de 50kwh/m²/an, ce qui me permet d’avoir un bon taux sur 15 ans.
ET on a du faire des calculs, car ma charge ne doit pas dépasser 50% avec mes rentrées salaire ET une partie de loyers.
Au prix de 219.500 euros, il faut ajouter 4.500 euros d’hypothèque et 500 euros de frais divers, les assurances soldes restant du sur les deux montants prêtés (300 et 750 euros par an pendant 16 ans il me semble), ET une cuisine Ixina à 8000 euros (bien équipée, lave-vaisselle, frigo, four, plaques…)

Besoin d’argent :
232.500 euros (appart, hypotheque, frais, cuisine)
Prêts :
148.000 axa
55.000 triodos

de ma poche donc :
environs 30.000 euros

Le loyer va etre d’environs 800 euros par mois, je vais ajouter 350-400 euros de ma poche pendant 15 ans PUIS je serais à l’équilibre puis bénéficiaire (le but est de gagner de l’argent à ma retraite à 67 ans (pour le moment en Belgique, ça pourrait reculer).

Donc voila, c’est bien de faire rêver, mais j’aimerais bien un exemple concret de financement à « 110% » en Belgique.

amaury.g · Juin 19, 2024, 7:14

Tu ne peux pas comparer comme ça : grâce à l’effet de levier, tu fais du 3-4% sur de l’argent que tu empruntes à la banque !
Un DCA en bourse, tu as une ligne assez plane qui part en exponentielle (grâce aux intérêts composés) après disons 30 ans.
Avec l’immo, c’est l’inverse : tu pars d’un gros montant, mais avec tes remboursements tu parts de : j’ai presque pas de CAPITAL à J’ai un gros capital car j’ai remboursé.
Pour moi, il faut faire de l’immo au max de tes capacités ET faire un DCA en bourse, meme des petits montants mais le plus tot possible.

loic.b · Juin 19, 2024, 8:03

C est une bonne stratégie effectivement.
Cependant si on est deja endetté pour sa résidence principale d un gros montant on est vite limité…
C est aussi un des problèmes !
Perso je vois ma résidence principale comme deja un investissement que je reviendrai avant ma retraite.
Mais je pense quand meme de plus en plus a me renseigner pour acheter un bien locatif comme un kot ou appartement…
Le problème c est le temps que ca nécessite ! Avec un temps pleins de 40h semaines+ maison encore en travaux+ petite c est pas evident…

loic.b · Juin 19, 2024, 8:09

Super Amaury pour ton retour et ton aide.
Comme je peux le constater t es qd même obligé de rajouter tous les mois de ta poche…
En faite c est ca qui m embête! Car je vais beneficier au finale d un bien que quand je serai tres âgé et je dois me defosser tous les mois d une certaine somme pendant que je suis encore jeune…
J ai pour l instant investie 380k en bourse et un dca par mois de 2000€.
Le retour sur investissement dans mon cas est supérieur en bourse et le loyer que ke recois grâce aux dividendes des reits est supérieur a celui que j aurai avec du locatif

amaury.g · Juin 19, 2024, 9:30

je mets de ma poche car j’achète du NEUF par facilité : je veux un invest de patrimoine, de qualité, et surtout sans ennuis : l’ascenseur est neuf, le chauffage est neuf etc.
Ce serait plus rentable d’acheter d’occasion et de rénover, mais avec plus de risque de chaudière, de toiture, de communs à rénover etc

c’est un choix, j’achète cash ma voiture neuve et je la garde longtemps pour la même raison, mais c’est sans doute plus rentable d’acheter une voiture d’occasion

Pour ma RP : prêt de 270.000 il y a 14 ans, et la maison a été ré-évaluée à 585.000 euros (besoin pour le prêt pour l’appart)
(J’ai remprunté déjà deux fois dessus : 75K à lors de mon divorce pour reprendre la maison, et 55K pour l’appart locatif)
RP : évolutions possibles
Mon idée : c’est grand, il y a une chambre en bas, 3 chambres en haut, ajouter une chambre en bas et une cuisine en haut, découper en 2 appartements, louer le haut OU louer les 2 et aller louer ailleurs.

loic.b · Juin 19, 2024, 10:06

Belle plus value sur ta RP c est top!
Effectivement le neuf est plus cher et donc moins rentable.
Je comprends mieux ton choix.
Ca reste une bonne stratégie pour de diversifier .

frankys.moning · Juin 21, 2024, 1:48

Je ne suis pas la pour vendre du rêve mais apporter mes connaissances à ceux qui sont intéressé par le monde de l’immobilier
Pas plus tard que le mois passé c’est ce que l’on ma encore proposé chez mon courtier pour mon projet immo
( achat 100% + frais de notaire + travaux)

Tout est possible, il suffit d’avoir le bon dossier et la bonne personne devant sois

loic.b · Juin 21, 2024, 2:41

Et d avoir du temps pour s en occuper.
J aimerai avoir une si belle occasion que celle que tu as eu!

frankys.moning · Juin 21, 2024, 3:23

le plus dur c’est le début,
-Se renseigner sur tout ce qui est faisable et comment
-Rechercher un bien rentable
-Obtenir son crédit sous les meilleurs conditions possibles
-En général toute la partie travaux ( à effectuer par entreprise ou par toi même)

Et une fois que ton bien est prêt tu peux déléguer toute la partie location par une agence et qui couvre aussi les loyers impayé
Ou tu t’en occupe, à voir selon ta disponibilité

v.merlino · Juin 24, 2024, 12:56

Afin d’aller voir mon banquier prochainement (décembre 2025 approximativement), je cherche justement à mettre un dossier en valeur pour obtenir et négocier au mieux mon taux.

Quels sont les éléments à avoir avec soi pour négocier au mieux et apporter le plus d’éléments tangibles ayant de la valeur aux yeux de mon banquier ?

Revenus fixes (salaire, chèque repas, allocations…)
Bien immobilier déjà en ma possession (estimation réalisée par bureau d’architecte en 2022) qui peut servir d’hypothèque.
Bien que je souhaite acquérir + listing des travaux et devis éventuellement déjà réalisés
Prix indicatif de location avec benchmark de la zone dans laquelle se situe le bien
Apport fonds propres

==> Ca se sont des éléments dont je suis sûr peut-être sont ils incomplets ?

Est-ce que les possessions sur le marché des actions sont valorisées ? Il s’agit d’un patrimoine que je possède mais qui forcément est soumis au marché, est-ce que ça a de la valeur auprès de la banque ?

Quels sont d’autres éléments qui pourraient soutenir mon dossier ?

amaury.g · Juin 24, 2024, 1:15

pour info, j’ai eu des exigences de Triodos et d’Axa Banque différentes pour l’analyse de la valeur du bien que j’achetais, donc j’ai deux payer deux fois car j’empruntais 80% chez axa, et je ré-empruntais chez triodos.
Il faut aussi avoir l’analyse du loyer possible, et ils ne le valorisent qu’en partie.
Pour moi : remboursement RP + 60% revenu locatif doit etre inférieur à 50% de ton salaire annuel. En tout cas c’est ce qu’ils m’ont demandés. En fonction des banques, le pourcentage peut un peu varier.

v.merlino · Juin 24, 2024, 1:32

Actuellement le poids de mon crédit représente 25,3% de mes revenus.
Je sais que les banques peuvent monter jusque 35% (par exemple en prenant en compte les bonus qui sont réguliers dans ma boîte sinon c’est plutôt de l’ordre de 30%).

Ce qui me permettrait d’avoir un crédit de 580€ même sans revenu locatif. Mon banquier m’avait également parlé de prendre en compte 80% du revenu locatif (la banque considère que 20% serviront à l’entretien du bâtiment).

Donc en comptabilisant un revenu approximatif de 700€ cela reviendrait à un revenu de 560€. Je pourrais donc théoriquement emprunter avec une capacité de remboursement de 1.140€.
C’est largement supérieur au besoin que j’aurais.

Apport : 50.000 - 70.000€
Prix du bien : 150.000€
Travaux : 50.000 - 75.000€

C’est une situation worst case que je décris ici. Je pourrait probablement augmenter mon apport mais surtout trouver un bien à un coût moins important ou nécessitant moins de travaux. Mais j’utilise toujours les scénarii worst case pour mes investissements.

Soit un besoin grosso modo de 175.000€ (je préfère viser large).
Avec les taux actuels un emprunt sur 25ans (j’ai 32ans) je devrais rembourser 982€/mois (TAEG de 5,4%). En sachant que les taux vont aller vers une diminution et que c’est hors négociation.

Je me demandais aussi si ça avait une quelconque valeur le fait que j’investisse 1.800€ par mois (je peux prouver tous mes investissements et donc cette capacité d’investissement) ?

Merci !

frankys.moning · Juin 24, 2024, 2:22

Salut, je vois que tu as préparé un beau dossier qui me semble en effet complet. (Pas oublier les primes, 13 eme moi etc…si tu en as en + du salaire)
En ce qui concerne l’endettement sache qu’il y a moyen de monter jusque 50% si d’autres conditions sont réunies.
Je vois que tu devrais rembourser au pire dans les 982 eur pour un bien d’une valeur de ± 225000 eur au vu de ce que tu emprunte et l’apport que tu mets.
Ca ne couvrira pas le loyer futur dans une location classic mais j’imagine que tu en as pris compte.
Hésite pas à demander lors de ton entretient un différé de paiement de 1 an pour ne pas avoir à payer de mensualité lors de la première année afin d’être tranquille pendant la durée des travaux et si tu le loue rapidement profiter d’un renforcement de trésorerie avec les loyers encaissés

v.merlino · Juin 24, 2024, 2:32

Je n’avais pas pensé au paiement différé c’est une excellente suggestion qui ne va pas tomber dans l’oreille d’un sourd !

Effectivement je suis conscient que le loyer ne remboursera pas le bâtiment. Pour moi c’est un nouvel investissement qui me permet de diversifier mes sources. Le but final étant d’assurer une retraite mais surtout de pouvoir lancer mes filles dans leur future vie active (j’ai encore quelques années devant moi, la plus âgée n’ayant que 7ans).

Je vais continuer de consolider mon projet en apportant un maximum d’infos à la banque. Le must serait de n’avoir aucun € à mettre dans le remboursement de crédit mais tout dépendra des futurs taux ainsi que des prix de l’immobilier dans ma région.

frankys.moning · Juin 24, 2024, 2:38

oui bien-sur je comprends c’est une stratégie comme une autre
concernant les taux sache que on est plus sur du 4% que du 5 pour l’instant donc ± 916 eur pour 175000. Surtout que tu vas mettre bcp d’apport ton tu auras encore un meilleur taux.
Et avec plaisir c’est pour cela qu’on discute tous ici pour apporter des infos

johane · Juin 25, 2024, 8:25

Personnellement, avant de rencontrer le banquier, je prépare un dossier complet que je laisse au banquier. Ce dossier te permettra de lui « vendre » ton projet.
Il faut se mettre à sa place et lui prouver que tu as imaginé les différents scénarios possibles pour limiter au maximum le risque.
Le risque est le critère le plus important aux yeux du banquier.
Tes comptes doivent être propres, pas d’achats inutiles et superflus, et surtout sans découvert (Pour ma part, dans l’appli de la banque, je précise chaque dépense au maximum).
Dans mon dossier, je développe principalement les points suivants :

Situation personnelle, minimum 3 derniers bulletins de salaire, 2 derniers avis d’imposition,
Emprunts en cours avec caractéristiques (date de réalisation, date de fin, taux, etc…)
Patrimoine immobilier et lien avec les prêts en cours,
Revenus professionnels,
Revenus locatifs,
Toute sorte d’épargne ou investissement,
Je fais un tableau dans lequel, je calcule le taux d’endettement actuel, le taux d’endettement en prenant 100% des revenus locatifs et un autre taux en ne prenant en compte que 70% des revenus locatifs,
Généralement, lorsque je vais chercher un prêt, c’est que j’ai déjà trouvé le bien, donc dans le dossier, je donne un maximum d’infos sur le bien à financer, situation, loyers du secteur, photos du bien, explication des travaux avec devis si possible, bref tout pour montrer au banquier que tu connais ton sujet et que tu sais où tu vas.

Ensuite, lors du RDV, il faut montrer ce que tu as de côté, mais expliquer que tu préfèrerais ne pas le mettre en apport, que c’est TA sécurité en cas d’imprévus (toujours dans l’idée de montrer que tu limites les risques toi aussi). En fonction du montant des travaux à financer, il est est possible d’obtenir un différé de 36 mois (en tout cas en France, en différé partiel, c’est sûr que c’est possible).
Il faut aussi penser à demander de retirer les frais de remboursement anticipé : C’est quelque-chose de courant que le banquier accepte facilement.

amaury.g · Juin 25, 2024, 9:10

Pour info, j’ai eu du 3,13% sur 25 ans chez Axa Banque.
L’idée est bien sur de renégocier le prêt si/quand les taux auront baissés. ou changer de banque.
Pour la renégociation, AXA prend 0.20% d’intérêt en plus, mais les politiciens voudraient faire disparaitre ça. Les banques s’y opposent de toutes leurs forces évidemment.
Bien sur, il y a aussi une indemnité de ré-emploi, en général 3 mois d’intérêts à payer.
Est-il utile de renégocier votre prêt hypothécaire? - Guide-Epargne.be

frankys.moning · Novembre 5, 2024, 5:04

Petit update perso.
Je viens de signer pour un deuxième achat financé à 125%
Donc 100% de la maison plus les frais de notaire/enregistrement + travaux à du 3.7% pendant 25 ans avec différé de paiement de capital pendant 12 mois ( donc à payer uniquement les intérêts du crédit pendant les 12 premiers moi)
Donc oui tout est possible pour en revenir à certaines questions de ce forum