Investir dans l'immobilier en Belgique

Bonjour,

comment investir dans l’immobilier quand on est Belge ?

Je vois une liste de solutions :

  • L’immobilier « pierre » : emprunter Ă  la banque (en gĂ©nĂ©ral 80% max du prix du bien, et apport personnel pour 20% + environs 17% de frais de notaire)
    • Avantage : permet d’emprunter auprès des banques
    • dĂ©savantage : beaucoup de gestion des locataires, frais de maintenance

Il existe des modes plus lucratifs, avec plus de travail : collocation (très rentable si bon achat et travaux), AirBnB (très rentable mais frais de nettoyage, accueil et risque si covid)…

  • En France : les SCPI : Immobilier « papier » : moins accessible pour les Belges, et je ne pense pas qu’il soit possible d’emprunter, en tout cas dans une banque Belge pour une SCPI française.

  • DĂ©savantage : gros frais : ticket d’entrĂ©e très Ă©levĂ©, et frais Ă©levĂ©s

  • Avantage : permet d’emprunter pour investir auprès de certaines banques françaises, pas de gestion des locataires Ă  faire.

  • En Belgique :

Via la bourse : sociétés immobilières :
exemples :Xior Student Housing: kots étudiants; Care Property Invest : maisons de repos, de soin, etc…
[Sociétés immobilières réglementées publiques de droit belge | FSMA]
https://www.fsma.be/fr/list/societes-immobilieres-reglementees-publiques-de-droit-belge

=> les sociétés immobilières réglementées (SIR) sont obligées de reverser 80% des de leurs bénéfices aux actionnaires sous forme de dividendes (taxés à 30% comme tous les dividendes en Belgique)

  • avantage : facile a acheter en Bourse, bonne qualitĂ©, pas de gestion
  • dĂ©savantage : c’est de la bourse, donc fluctuation des prix et surtout : les SIR sont dĂ©pendantes des taux d’emprunt pour investir donc le risque est que plutĂ´t d’emprunter cher auprès des banques, elles Ă©mettent des actions donc dilution (mĂ©caniquement, la valeur d’une action baisse car il y a plus d’actions)

Sur le WEB :

  • crowdfunding immobilier : il s’agit de prĂŞter pour un an (ou plus) Ă  des promoteurs immobilier une certaines sommes que les banques ne leur ont pas prĂŞtĂ©.

    • Avantage : on bloque des l’argent un an et on a un intĂ©rĂŞt de 10%
    • DĂ©savantage : impact de l’augmentation des taux aussi : le promoteur doit vendre ses appartements pour vous rembourser. DĂ©jĂ , surcout du prix de construction Ă  cause de l’inflation du prix des matĂ©riaux, et les emprunteurs ont plus de mal, donc il se retrouve obligĂ© de baisser le prix de vente des appartements. Les dĂ©lais s’allongent et vous rĂ©cupĂ©rez votre argent plus tard. le pire risque : vous perdez la totalitĂ© de votre capital car il ne rembourse rien (rare, car lĂ  le promoteur est fini)
  • L’immobilier tokenisĂ© :

Cela consiste généralement à créer une société (au Delaware qui le permet par exemple) pour la rendre propriétaire d’un bâtiment mis en location, et diviser les parts de cette société en TOKEN sur la BLOCKCHAIN grâce aux SMART CONTRACTS. Il y a aussi des systèmes de « Royalties », ou autre, dépendant du pays.

L’idée, avec RealT, c’est que pour 50$, vous achetez une part d’immobilier et que vous recevez un loyer sur la blockchain, en « stable coin », chaque lundi.

Je prend RealT comme exemple :

Vous achetez un token à 50$, vous avez environs 10% par an de loyer (RealT s’occupe de la gestion, de la maintenance, c’est déjà prévu avant)

Donc les 5$ de loyer par an sont divisé en 52 semaines, donc environs 0,1$ chaque lundi.

Vous pouvez acheter via carte de crédit (frais) et stocker les tokens sans Wallet (mode walletless), donc c’est accessible à tous. Même débutant qui ne connait rien au monde « crypto ».

Mais, c’est une bonne entrée dans le monde « crypto » :

Vous achetez des xDai via Mont Pèlerin. (stable coin 1xDai = 1$) vous payez en xDai. pas de frais.

Et vous profitez de la DeFi : la finance décentralisée.

Vous pouvez déposer le token en collatéral sur le RMM et emprunter 50% de sa valeur.

Attention, le taux d’emprunt est variable.

Donc je « bloque » 100$ de token, je peux emprunter 50$, je rachète un token, et chaque lundi, avec les loyers, je rembourse mon emprunt.

Vous pouvez aussi déposer des xDai sur le RMM et devenir préteur.

C’est la force de la DeFi.

Pour le moment, l’emprunt est vers 8-9% et l’intérêt du prêteur vers 6-7%.

Autre chose : plutôt que de vous faire payer le loyer en « stable coin », vous pouvez le recevoir en token de réinvestissement : très intéressant pour l’effet boule de neige : vous recevez la valeur du loyer converti directement dans une petite part d’un autre bien, qui lui même va vous procurer un loyer !

  • Avantage : vous achetez petit Ă  petit Ă  partir de 50$, vous ĂŞtes exposĂ©s sur le marchĂ© immobilier amĂ©ricain dans des villes Ă  fort rendement (diversification), mais tout est gĂ©rĂ©
  • DĂ©savantage : multiples : monde crypto, il faut se former, les stables coin sont plus ou moins stables (avec la faillite de Silicon Valley Bank, une partie de la garantie Ă  vacillĂ©, ce qui a fait chuter un temps le xDai…) Et attention Ă  la fiscalitĂ©, rien n’est clair ! j’ai contactĂ© les impĂ´ts, pour les moments les gains sont considĂ©rĂ©s comme « crypto », mais le manque de clartĂ© est flagrant.

En dehors de RealT, il y a beaucoup d’autres sociétés. « La première brique » en France (cela semble moins fiable et organisé). EQUITO en Espagne…

podcast investisseurs 4.0 :

[121 – La tokenisation de l’immobilier tiendra-t-elle toutes ses promesses ? avec Florian Freyssenet (Tokenland) – Investisseurs 4.0 (investisseurs40.com)]https://investisseurs40.com/121-la-tokenisation-de-limmobilier-tiendra-t-elle-toutes-ses-promesses-avec-florian-freyssenet-tokenland/

Mes préférences :

j’ai investi en Bourse, et donc dans ma diversification j’ai des SIR. Mais situation pas optimale avec l’augmentation des taux d’intérêts. (chute des cours) Je suis gagnant sur Xior pour l’instant, et perdant sur Care Invest mais investir dans les résidences senior c’est du long terme :wink:

Ensuite, le top c’est RealT, mais vu les risques du monde DEFI/Crypto, je n’y mets que 20% de mes investissements.
La rentabilité, la sécurité sont très bons. Mes tokens sont sécurisés sur une LEDGER, indispensable au delà de quelques centaines d’euros (une nano S plus coute environs 75 euros)

Je souhaite investir dans un appartement, mais l’apport pour un bien locatif est conséquent. Il est possible de mettre un bien dont on dispose en second rang auprès de certaines banques, il faut passer par un courtier comme Immotheker Finotheker

(exemple de banque : Beobank accepte de prĂŞter 90% du bien si on met sa maison en second rang)

Et vous, qu’est-ce qui vous parle ?

honnêtement, vu les contraintes de l’immobilier physique en France (locataire mieux protégé par la loi que le propriétaire), dés que j’en aurai la possibilité ça partira sur de la scp européenne a crédit.
Puis peace pour les prochaines années :v:

Quelqu’un m’a dit qu’il n’investissait que sur du locatif une chambre, car il est beaucoup plus simple de mettre dehors une personne seule qu’une famille avec des enfants.
Tu veux dire que tu peux emprunter en banque pour acheter des l’immobilier papier ? En Belgique, je ne pense pas que cela soit possible.

Beaucoup de SCPI on des parts autour de 200 euros, même si pour la première fois, certaines demande d’acheter plusieurs parts (mais pas toutes).
Et de plus en plus, les nouvelles arrivantes en tout cas, sont sans frais d’entrée.
Les frais de gestion sont plus élevés du coup, mais les rendements, net de frais, sont équivalent, voir supérieur, à celles ayant des frais d’entrée. :wink:
C’est plus sur l’imposition que les SCPI tabassent je trouve, à voir comment cela se passe côté Belge, mais en France, on est entre 40 et 50% généralement …

oui, on peut utiliser le crédit immobilier pour acheter des parts de scpi !
par contre comme le dit matth, la fiscalité est très agressive, d’ou l’importance d’y faire attention (assurance vie, crédit, scpi européennes …)

Attention, je parle pour les BELGES. Je sais qu’un français peut emprunter pour acheter des scpi, a un taux plus élévé que la RP si j’ai bien compris.

Mais je ne crois pas qu’un belge va trouver une banque belge pour acheter des parts de SCPI française ?

Oui, c’est pour ça que j’ai Ă©cris « cĂ´tĂ© Belge Â» …

A voir pour les banques, étant donné que vous avez aussi la BNP chez vous par exemple, et que la BNP possède ses propres SCPI. :thinking:

voila, j’ai demandé sur le forum belge bnp paribas fortis hello bank :
réponse :
"Sachez que ce genre d’emprunt ne sont pas possible chez nous. "

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Bon ba il ne vous reste plus que le prĂŞt consommation. :sweat_smile:
Merci de l’info en tout cas, ça pourra toujours servir pour nos amis Belges de plus en plus nombreux sur Moning. :+1:

Pour l’immobilier physique, tu peux aussi louer via une agence sociale. Alors certes, tu perds un peu en rendement, mais en échange tu es exonérer du cadastre, s’il y a des dégâts du au locataire l’agence répare à ses frais, les petits travaux son pour eux, si vide locatif tu reçoit malgré tout ton loyer et il gère le locataire. Par contre j’ignore s’il y en a dans toutes les communes.
Via la bourse, j’ai pris plusieurs sociétés dans des sous-secteur différents (principalement au US) et j’ai repérer celle du cote étudiant belges mais pas encore rentré dessus.
Le crowdfunding immo, j’ai commencé un peu l’année passé. Pour le moment ça à l’air d’aller mais je ne suis pas encore passé à la casseroles des contributions.
De même pour les SCPI. Je n’ai pas regardé pour emprunté, j’ai utilisé un peu de sous de côté pour en prendre un peu et testé. Je reçoit bien les « loyer/dividendes » de la scpi ainsi que les papiers pour voter etc… Je pense investir un peu plus à l’avenir mais en ce moment je suis plus concentré sur la baise de la bourse.
J’ai également investi un peu via Realt pour diversifié avec les US et la crypto. En privilégiant les gros bâtiment impossible à acheter en tant que petit particulier.

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oui, c’est vrai que j’ai oublié l’agence sociale. Mais bon, le loyer est plafonné et c’est pas la fête. En gros, impossible de rembourser un emprunt et d’avoir 150 euros de plus avec ce mode, comme c’est mon objectif (150euros de plus par mois pour couvrir les taxes annuelles + les petits travaux).
Avantage bourse en Belgique : ZERO imposition sur les plus-values en bourse !