Bonjour,
comment investir dans l’immobilier quand on est Belge ?
Je vois une liste de solutions :
- L’immobilier « pierre » : emprunter à la banque (en général 80% max du prix du bien, et apport personnel pour 20% + environs 17% de frais de notaire)
- Avantage : permet d’emprunter auprès des banques
- désavantage : beaucoup de gestion des locataires, frais de maintenance
Il existe des modes plus lucratifs, avec plus de travail : collocation (très rentable si bon achat et travaux), AirBnB (très rentable mais frais de nettoyage, accueil et risque si covid)…
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En France : les SCPI : Immobilier « papier » : moins accessible pour les Belges, et je ne pense pas qu’il soit possible d’emprunter, en tout cas dans une banque Belge pour une SCPI française.
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Désavantage : gros frais : ticket d’entrée très élevé, et frais élevés
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Avantage : permet d’emprunter pour investir auprès de certaines banques françaises, pas de gestion des locataires à faire.
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En Belgique :
Via la bourse : sociétés immobilières :
exemples :Xior Student Housing: kots étudiants; Care Property Invest : maisons de repos, de soin, etc…
[Sociétés immobilières réglementées publiques de droit belge | FSMA]
https://www.fsma.be/fr/list/societes-immobilieres-reglementees-publiques-de-droit-belge
=> les sociétés immobilières réglementées (SIR) sont obligées de reverser 80% des de leurs bénéfices aux actionnaires sous forme de dividendes (taxés à 30% comme tous les dividendes en Belgique)
- avantage : facile a acheter en Bourse, bonne qualité, pas de gestion
- désavantage : c’est de la bourse, donc fluctuation des prix et surtout : les SIR sont dépendantes des taux d’emprunt pour investir donc le risque est que plutôt d’emprunter cher auprès des banques, elles émettent des actions donc dilution (mécaniquement, la valeur d’une action baisse car il y a plus d’actions)
Sur le WEB :
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crowdfunding immobilier : il s’agit de prêter pour un an (ou plus) à des promoteurs immobilier une certaines sommes que les banques ne leur ont pas prêté.
- Avantage : on bloque des l’argent un an et on a un intérêt de 10%
- Désavantage : impact de l’augmentation des taux aussi : le promoteur doit vendre ses appartements pour vous rembourser. Déjà , surcout du prix de construction à cause de l’inflation du prix des matériaux, et les emprunteurs ont plus de mal, donc il se retrouve obligé de baisser le prix de vente des appartements. Les délais s’allongent et vous récupérez votre argent plus tard. le pire risque : vous perdez la totalité de votre capital car il ne rembourse rien (rare, car là le promoteur est fini)
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L’immobilier tokenisé :
Cela consiste généralement à créer une société (au Delaware qui le permet par exemple) pour la rendre propriétaire d’un bâtiment mis en location, et diviser les parts de cette société en TOKEN sur la BLOCKCHAIN grâce aux SMART CONTRACTS. Il y a aussi des systèmes de « Royalties », ou autre, dépendant du pays.
L’idée, avec RealT, c’est que pour 50$, vous achetez une part d’immobilier et que vous recevez un loyer sur la blockchain, en « stable coin », chaque lundi.
Je prend RealT comme exemple :
Vous achetez un token à 50$, vous avez environs 10% par an de loyer (RealT s’occupe de la gestion, de la maintenance, c’est déjà prévu avant)
Donc les 5$ de loyer par an sont divisé en 52 semaines, donc environs 0,1$ chaque lundi.
Vous pouvez acheter via carte de crédit (frais) et stocker les tokens sans Wallet (mode walletless), donc c’est accessible à tous. Même débutant qui ne connait rien au monde « crypto ».
Mais, c’est une bonne entrée dans le monde « crypto » :
Vous achetez des xDai via Mont Pèlerin. (stable coin 1xDai = 1$) vous payez en xDai. pas de frais.
Et vous profitez de la DeFi : la finance décentralisée.
Vous pouvez déposer le token en collatéral sur le RMM et emprunter 50% de sa valeur.
Attention, le taux d’emprunt est variable.
Donc je « bloque » 100$ de token, je peux emprunter 50$, je rachète un token, et chaque lundi, avec les loyers, je rembourse mon emprunt.
Vous pouvez aussi déposer des xDai sur le RMM et devenir préteur.
C’est la force de la DeFi.
Pour le moment, l’emprunt est vers 8-9% et l’intérêt du prêteur vers 6-7%.
Autre chose : plutôt que de vous faire payer le loyer en « stable coin », vous pouvez le recevoir en token de réinvestissement : très intéressant pour l’effet boule de neige : vous recevez la valeur du loyer converti directement dans une petite part d’un autre bien, qui lui même va vous procurer un loyer !
- Avantage : vous achetez petit à petit à partir de 50$, vous êtes exposés sur le marché immobilier américain dans des villes à fort rendement (diversification), mais tout est géré
- Désavantage : multiples : monde crypto, il faut se former, les stables coin sont plus ou moins stables (avec la faillite de Silicon Valley Bank, une partie de la garantie à vacillé, ce qui a fait chuter un temps le xDai…) Et attention à la fiscalité, rien n’est clair ! j’ai contacté les impôts, pour les moments les gains sont considérés comme « crypto », mais le manque de clarté est flagrant.
En dehors de RealT, il y a beaucoup d’autres sociétés. « La première brique » en France (cela semble moins fiable et organisé). EQUITO en Espagne…
podcast investisseurs 4.0 :
[121 – La tokenisation de l’immobilier tiendra-t-elle toutes ses promesses ? avec Florian Freyssenet (Tokenland) – Investisseurs 4.0 (investisseurs40.com)]https://investisseurs40.com/121-la-tokenisation-de-limmobilier-tiendra-t-elle-toutes-ses-promesses-avec-florian-freyssenet-tokenland/
Mes préférences :
j’ai investi en Bourse, et donc dans ma diversification j’ai des SIR. Mais situation pas optimale avec l’augmentation des taux d’intérêts. (chute des cours) Je suis gagnant sur Xior pour l’instant, et perdant sur Care Invest mais investir dans les résidences senior c’est du long terme 
Ensuite, le top c’est RealT, mais vu les risques du monde DEFI/Crypto, je n’y mets que 20% de mes investissements.
La rentabilité, la sécurité sont très bons. Mes tokens sont sécurisés sur une LEDGER, indispensable au delà de quelques centaines d’euros (une nano S plus coute environs 75 euros)
Je souhaite investir dans un appartement, mais l’apport pour un bien locatif est conséquent. Il est possible de mettre un bien dont on dispose en second rang auprès de certaines banques, il faut passer par un courtier comme Immotheker Finotheker
(exemple de banque : Beobank accepte de prĂŞter 90% du bien si on met sa maison en second rang)
Et vous, qu’est-ce qui vous parle ?
