Quand on me demande pourquoi je préfère les actions à l’investissement locatif :
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En tout cas en France. Car Ă DubaĂŻ, le proprio est roi :
- les frais d’agence sont payés par le locataire
- expulsion immédiate dès que le proprio contacte la police si impayé
- paiement des loyers à l’année en une fois
- petit bonus : 0 impĂ´t sur les loyers / plus-values.
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Il te manque le point 5, la lapidation sans somations, si on oubli les charges dans le règlement.
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Les deux ne me semblent pas incompatibles.
Je suis d’accord sur le fait que la balle est aujourd’hui dans le camp des locataires, c’est indéniable. Après je fais clairement la distinction squat vs mauvais payeurs, les 2 étant non acceptables mais correspondent à des situations très différentes.
Le gros intérêt que je vois de l’investissement locatif est l’effet de levier de la banque, ce que je ne peux pas aisément faire avec un achat d’actions en tant que particulier.
Pour ma part:
- Gestion en directe des appartements
- Location en meublé avec bien plus d’équipements que la loi impose (donc prix plus élevé), en partant du principe « Est ce que je me vois dedans au stade de la vie où le bien s’adresse? »
- Etude +++ des dossiers reçus avant toute validation et rencontre physique des candidats
- Je lâche du leste sur des évolutions d’IRL à moins d’1% et j’alloue des enveloppes annuelles à mes locataires sous la forme de « petits » cadeaux (200-300€ d’équipements, électroménager…) ce qui passe généralement bien.
In fine, le prix épure le marché potentiel des candidats, les locataires apprécient l’effort sur l’entretien/équipement, et agissent en fonction. Je reste cependant toujours positif, même si je pourrai + gratter, mais je préfère « l’humain » et je dors bien le soir avec ça.
Et au pire, je suis ok de ‹ perdre › 1 mois de loyer que de valider un dossier que je pourrais regretter à posteriori.
De la même façon que je n’ai pas souvenir en tant que locataire d’avoir été mauvais payeur/dégradé un bien/rendu les clés avec un rat mort dans le salon, je reste convaincu que la majorité des locataires sont ainsi… Espérons que ça dure 
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il est clair que la sélection du locataire est un point essentiel et les plus hauts revenus ne sont pas forcément les plus sérieux. Il faut en effet allier la sécurité financière et le rapport humain avec son locataire pour construire une relation de confiance sur la durée.
Concernant le prix plus élevé pour filtrer, tout dépend de la zone du bien, car si plafonnement des loyers (ex en France : Paris, Lille et quelques autres), on atteint vite le plafond (même majoré) 
Ah Dubaï… On peut pas lutter…
ça je valide, mon père a eu comme locataire le fils du célèbre « commissaire Moulin » …
C’est celui avec qui il a eu le plus de souci de règlement, et qui en prime, a ruiné l’appart en partant … 
Et le garant, le père étant une « star » de TF1, le type était injoignable, faisait répondre ses avocats … bref des vrais relous …
A l’inverse, ceux avec qui il a jamais eu de souci, les personnels de la fonction public. 
Hello,
J’ai eu le cas d’un mauvais payeur, qui présentait bien sous toutes formes mais qui pourtant n’a payé que ses deux premiers loyers… En faisant les choses correctement, c’est deux ans de procédure avant de pouvoir récupérer le logement (heureusement il n’y a rien d’abimé), je vais enfin pouvoir relouer en fin d’année, ouf.
Avec du recul, je trouve que mes moins mauvais locataires sont les cas sociaux (RSA et autres AAH), le FSL est garant et a payé la caution, la CAF paye une très grosse partie des loyers, et mes locataires ont trop peur de se faire sucrer leur RSA pour ne pas payer le restant dû.
Ceci dit, même s’il faut y passer un peu de temps (je loue en direct) et accepter quelques tracasseries, c’est extrêmement rentable grâce au levier du prêt bancaire, dans mon cas ça donner environ 3000€/mois une fois les assurances PNO et taxes foncières déduites, pour un investissement initial de 0€ !
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Complètement d’accord - l’argument du prix est « pertinent » dans mon secteur car turnover important des nouveaux arrivants dans la région (secteur frontalier avec ++ intérimaires sur courte période). Je préfère des gens qui cherchent à s’investir dans le temps.
Je me souviens avoir reçu le dossier d’une fille d’un VP des GAFAM ; un rapide tour sur FB/instagram m’a suffit pour me dire que ce n’était pas nécessaire de poursuivre (un moyen rapide d’avoir un premier avis, pas forcément juste mais c’est comme ça).
Sur le papier on était à x100 du loyer demandé, en pratique c’était photos de soirée sur soirée à 40/50 personnes, de la « neige » sur le coin de table, et les petits commentaires du type « trop relou ces voisins qui nous ont encore demandés d’éteindre à minuit… ».
Il faut que jeunesse se fasse, mais de préférence chez les autres 
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Hahaha, bien joué le petit tour sur les réseaux sociaux. 
La loi protège les locataires, bien entendu.
Toutefois, les mauvais payeurs sont expulsés, quoique l’on en dise.
Les délais sont en revanche longs :
Si clause résolutoire insérée au bail :
-
commandement de payer visant ladite clause. Le locataire a alors un délai d’un mois s’il sa’gait d’un défaut d’assurance et de deux mois pour apurer s’il s’agit d’arriérés de loyers.
-
A l’issue de cette période, il faut assigner en référé a plus de deux mois, afin de laisser le temps à l’huissier de saisir la CCAPEX ( service de prévention des expulsions).
-
Bien souvent, le dossier fait l’objet de renvois qui peuvent amener, si le timing est mauvais, à la trêve hivernale.
-
S’agissant de l’expulsion, il faut d’abord signifier l’ordonnance, puis délivrer un commandement de quitter les lieux. Le locataire a alors 2 mois pour s’exécuter. A l’issue de ces deux mois, il est possible de réquisitionner la force publique. Si la demande n’est pas suivie d’effets, il faut alors engager la responsabilité de l’autorité publique.
Donc s’il est bel et bien possible de mettre fin à un bail, il convient de s’armer de patience dans bien des cas.
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Patience difficilement tenable lorsqu’il y a un crédit à rembourser derrière. Sans parler du mental lorsqu’un propriétaire craint des dégradations (et donc des frais supplémentaires) dans son bien.
Bien sûr qu’il est nécessaire qu’un locataire dispose d’une certaine sécurité. Nous ne sommes pas au Far West. Néanmoins, le propriétaire ne devrait aussi disposer de certaines garanties.
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Pour le coup
L’enfer car tu payes le crédit.
Tu as eu de la chance dans ton malheur.
Mais quand mĂŞme.
Vu comment la loi FR est déséquilibrée, il faudrait remettre un peu de cet esprit dans les textes. C’est quand même l’investisseur qui prend tous les risques.
Perso je suis partisan du « Toi pas payer, toi être dégagé ».
Faut quand même pas déconner.
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Tu as oublié les renvoi de séance au tribunal quand le locataire ne se présente pas (+2/3 mois), les délais de recherche quand l’huissier ne trouve pas le locataire (qui est parti sans laisser d’adresse), etc…
On en arrive à près d’un an entre la condamnation à quitter les lieux et à rembourser la datte locative, et le moment où on peut effectivement récupérer le bien pour le relouer.
Au final c’est peut être plus rapide de faire expulser quelqu’un que de faire valider le fait qu’il soit parti sans laisser d’adresse.
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Hello,
J’ai eu le cas il y a encore peu avec un étudiant, il a profiter de la trêve hivernale pour ne pas être sorti (réelles difficultés financière, pas vraiment un mauvais payeur).
Du coup, avec un peu de bon sens, on a mis en place un échéancier avec validation de sa banque et tout s’est bien passé.
Par contre, j’ai déjà eu un vrai mauvais payeur et j’ai du faire respecter la loi moi-même car sinon je perdais 1 an en procédure … Entre perdre environ 12 000€ ou perdre 300€ pour faire passer le message au locataire qu’il est temps de partir, j’ai pas calculer bien longtemps.
Attention, il y a de réels risques à vouloir faire avec ses méthodes plutôt que la procédure judiciaire classique mais il est intéressant de savoir que ça reste très efficace si c’est fait intelligemment
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Malheureusement je partage ta methode cyrille bien que je n’ai jamais eu a l’utiliser.
Mais hors de question d’être pris en otage par une procédure longue et coûteuse.
Après, comme Robin, j’essaye d’être un bailleur 2.0
Proposer un bien de grande qualité
Un loyer honnĂŞte (je fais pas irl aussi)
Des prestations annexes.
Disponibilité, flexibilité, être arrangeant.
Ca fait souvent la différence.
Deux anecdotes :
3 septembre, message d’une locataire qui m’annonce son départ, J’explique la procédure avec le courrier recommandé AR pour lancer le préavis.
Je mets l’annonce en ligne. J’ai pas eu le temps d’aller chercher le courrier a la poste que je faisais déjà l’état des lieux de sortie de la locataire et celui d’entrée de sa remplaçante.
La semaine dernière, une locataire m’appelle, son lit déconne et veut que je le répare. J’y suis allé, je l’avais déjà rafistolé, j’ai pas cherché a comprendre, démontage et livraison d’un nouveau sommier dans la foulée.
Au final, une locataire ravie et uniquement 3 semaines de vacances locatives sur une colocation 4 chambres en plus d’un an d’exploitation en lmnp.
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J’dis rien mais j’en pense pas moins.
Eclairez-moi, est-ce une responsabilité du propriétaire en location meublée ?
Oui, et tu dois gérer les lessives pour les draps aussi.
Quand le lit fourni est défectueux oui.
Si elle l’avait cassé par une mauvaise utilisation j’aurai été en droit de lui demander de payer le remplacement ou d’y participer.
En l’occurrence, je me suis fourni au mauvais endroit, lit de piètre qualité, je l’ai renforcé une fois. J’arrête le massacre et j’ai préféré acheter un nouveau sommier garantie 10 ans et dont la solidité ne fait aucun doute.
Ça passera dans les amortissements comptables.
Et non on ne s’occupe pas des draps 
je suis pas en location courte durée.
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A mon sens, le secret est là et c’est ce qui facilite grandement les échanges lors des « casses » du matériel fourni, entretiens divers du logement…
Dès que tu sais que tu peux envoyer la facture à ton comptable et que ça passera en charge dans le bilan annuel, tu relativises pas mal et tu sembles d’un coup être un proprio de ouf pour tes locataires.
J’ai un pote qui fait même passer son combo essence/péage/macdo annuel en facture au comptable lorsqu’il fait sa journée visite pour la rotation des locataires. J’ai pas encore osé pousser le bouchon jusque là …
Toutes les personnes louant à nu sans passer via système lmnp/sci… ne se rendent pas compte de ce qu’ils loupent: +tranquillité d’esprit et (surtout) ++:money_mouth_face:
Et si en plus la SCI est à l’IS (en optique investissement long terme), pas de réintégration dans les revenus, possibilité d’amortir les biens et de passer les frais de notaire/agence en charge.