Obtention crédit immobilier SCI IS

Investissement đź’°
1

Bonjour tout le monde,

Ayant suivi différents forums à ce sujet, je n’ai pas trouvé de retour réel et technique à ma question :

  • Au sein d’une SCI soumise Ă  l’IS, comment parvenez vous Ă  financer vos achats immobiliers ?

Pour détailler le sujet, nous avons, avec un associé (à 50/50), acheté un petit bien immo en direct sans crédit, puis un second bien financé à crédit. Etant donné un cash flow positif (loyers 1900€/mois, crédit 800€/mois) il nous paraissait intéressant de poursuivre.

Cependant, nous sommes tout deux (les associés) quasiment au maximum de notre taux d’endettement. Nous pensions étant donnée le schéma d’imposition de la SCI (IS) c’était plus le « projet » qui était étudié plutôt que les associés.

Avez-vous vécu/connu des situations similaires ?

Je suis vachement intéressé par vos retours à ce sujet.

Bonne journée :slight_smile:

2

bonjour,

première chose la sci est une coquille vide, si tu est endetté personnellement ta sci le sera aussi et inversement.
En revanche j’ai pas compris comment ut peut être endetté si vous avez un bien payé et un autre avec un cash flow positive Plutot sympas.

Tu dis que tu es endetté au maximum mais tu parle d’un endettement endettement ? ou du taux d’effort que les banques on misent en place pour limiter l’investissement locatif?

1 « J'aime »
3

Bonjour Maxime,

Je faisais référence ici au taux d’endettement, qui, de mémoire post Covid, était établi à 40% (ou 33%) du revenu total par personne physique.
J’entend par là qu’à titre personnel, nous avons respectivement avec mon associé, atteint ce cap.
N’est-il pas possible l’étude des « projet » au sein même d’une société (ici SCI) et donc d’une personne morale plutôt que les personnes physiques la composant ?

A ce titre, comment les SCPI peuvent financer plusieurs acquisitions consécutives ?

Merci

4

Salut, le taux d’endettement est maxi 35% mais il y a des banques qui vont au dela ( propesction) de plus pour faire peter ce barage de m**** des 35% et si tu a plusieurs biens je te suggere de monter une holdings pour faire remonter les benefs de ta boite en ayant tres peu de taxe dessus…(tu evite 30 %de flat taxe pour payer que 5% de 15% de ton benef) et enfin oublie pas qu’en IS sur le long termes vous allez vous faire dechiqueter sur la plus value car pas plus value des particulier… attention a bien calculer car ca va faire tres mal en IS… et oublie pas le cashflow il faut deduire les autres charges ( copro/assurance/TF/CfE etc) pour avoir ton cashflow net net… bon courage l’ami

5

Apres ca depend de votre salaire aussi… quelqu’un qui gagne 5000e par mois (peut monter a 50% de tayx d’endettement) car le reste a vivre sera de 2500… maintenant quelqu’un qui gagne 2000e s’il a 50% son reste a vivre sera de 1000e et la c’est compliqué…

6

Bonjour,

En fait, nous sommes passés à l’IS car aucunement besoin des revenus liés aux loyers. Cela nous permet, pour l’instant, d’amortir plus de charges et d’alléger nos fiscalités perso.
Les charges sont bien prises en compte, je voulais surtout faire simple sur la formulation de ma question et ne pas m’éparpiller.
Alors figures toi que le « reste à vivre » n’est pas pris en compte. On a beau se faire 6k€ de revenu, qu’il nous en reste 3k ou 5k n’y change rien… Selon notre banque en tout cas.

Donc si je te suis bien, solution proposée : aller voir une autre banque ?

Merci encore :slight_smile:

7

Oui clairement, le hcsf a statué pour les 35%de taux d’endettement…mais a laisser une « porte ouverte » de 20% de « bons clients » par banque qui peuvent depasser les 35%. Donc oui go une autre banque

1 « J'aime »
8

Ce n’est pas une sci mais un gfa, tres similaire il me semble.

Sur celui a l’is, nous avons pus faire un crédit au nom seul du gfa. Il nous a bien été demandé la feuille d’impot des associés mais pas plus et je pense que c’etait plus pour rassurer la banque.

Les loyers paye le credit et en fait cela se transforme pour nous en augmentation de capital.
Nous avions deux possibilités :

  • augmentation du nombre d’actions prorata des %des associĂ©s (50/50 c’etait facile) mais je ne rappel plus comment cela se passait pour les impots,
  • augmentation de la valeur de chaque action de la valeur d’acquisition du bien, c’est le choix que nous avons fait.

De toute facon si tu es a l’IS je pense que vous avez un comptable pour valider l’année a minima. C’est a lui que je te conseil de te referer car cela transforme pas mal de choses en terme de succession principalement pour chaque associés. N’etant pas tous pareil il est bon d’etre d’accord des le depart avec un proces d’Ag.

Mais sur la base une personne morale peut tout a fait faire un credit.
Par contre faut trouver le banquier et/ou avoir un differentiel capital vs acquisition tres favorable.

Cordialement

9

Bonjour Mickael,

Si je lis bien tes lignes, c’est tout à fait faisable de faire porter le crédit par la personne morale qu’est la SCI. Ce qui est déjà un bon point (ouf !).
Je ne saisi pas exactement le process que vous avez suivi : en gros c’est une augmentation de capitale sociale par un apport des associés ?
Ce qui suit ta logique de différentiel capital/coût d’acquisition ?

Mais dans ce cas là, qu’est-ce que la banque étudie ? Les fonds (tréso + capital social) ? Ou le projet en soit (rentabilité, autofinancement, …) ?

Merci bien

10

non notre choix c’est porté sur la valeur des titres.
les titres valaient 15.24 euro a la création (100 Frs en fait) et l’acquisition représentait pour chaque titres une valeur d’environ 3 euro. la valeur des parts sociales est donc maintenant a env 18.24 chacune (désolé j’ai pas les chiffres en tête et ce n’est pas moi qui suis gérant)

Dans le cas d’un apport des associés ce ne serait plus ta SCI qui ferait le crédit, mais les associés et cela ferait un apport en capital supplémentaire et modif des status !

Si la SCI fait un crédit pour une acquisition : au bilan, dans le passif tu va avoir une ligne de crédit et en contrepartie dans les actifs ton acquisition. au fur et a mesure que le crédit est remboursé, la valeur des parts augmente de tout autant pour avoir l’équilibre Actif-Passif.
Notion rudimentaire mais qu’il faut pourtant connaitre.

vois avec ton comptable c’est le mieux il faut parfois refaire le petit tableau d’un bilan pour mieux comprendre.

Ca c’est pour obtenir le crédit via la SCI (GFA pour moi je te rappel)
Si tu as un capital de 150 000 euro, des actifs réévaluer ou non pour le meme montant.
du moment que les locations couvrent le nouveau crédit, tu devrais avoir facilement un crédit pour 50 000 euro
si tu demande 500 000 ca va coincé. la valeur des actifs étant une garantie pour la banque.

est ce plus clair ?

edit : a vérifier aussi si les statuts tels que vous les avez signé le permettent !!! j’allais oublier ce point.

11

Ce que je ne saisi pas c’est l’augmentation de la valeur de tes parts sociales en fonction de tes acquisitions.
Tes parts sociales apparaissent bien dans ton bilan, jusque là OK, ton capital restant dû est un passif et l’évaluation de ton bien est un actif, mais ce sont ces deux derniers qui fluctuent, et non ton capital social … Et, sauf grossière erreur de ma part (fort probable cela étant), une SCI peut détenir pour 400 000€ de bien immo pour un capital social de 1000€. C’est notre cas dans la pratique.

Par contre, procĂ©der Ă  une augmentation de capital par un apport des associĂ©s pour paraĂ®tre plus « crĂ©dible Â» me paraĂ®t logique en effet.

Si les statuts permettent une fluctuation du capital social en fonction des actifs et passifs ?? Ca me fait vaguement penser aux SCPI Ă  capital fixe et variable. Mais nous ne sommes pas dans ce cas

12

message en PV

13

après discution en PV une partie de ce que j’ai dis est faux.
il y a une différence entre de l’immobilier et la seul possession de terrain.
un terrain n’est pas amortissable d’ou mon erreur, je parlais en pensant GFA

14

En tout cas j’en saurai davantage sur les GFA eheh

J’ai bien peur donc qu’une fois le taux d’endettement atteint, n’importe quelle banque bloque l’accès au crédit immo, quelque soit la rentabilité du projet. Chose que je trouve absurde étant donné la facilité d’accés à une RP. C’est une autre discussion …

Si jamais quelqu’un à un retour sur les modalités et les possibilités de « bidouiller » un accés au crédit immo pour du locatif, j’en suis grandement preneur :slight_smile: