Bonjour Ă toutes et Ă tous,
Bien que ce forum soit spécialisé dans la bourse, j’ai lu pas mal de fois que certains d’entre vous possédait des biens en leur nom ou en SCI. Je me permet donc de créer un sujet en rapport avec un projet d’investissement me concernant et les questions qui s’en suivent, l’ouverture d’une SCI.
Si le sujet est mal catégorisé je m’en excuse, et désolé du pavé à l’avance !
Tout d’abord le projet :
Moi et mon meilleur ami d’enfance on a toujours été assez porté sur l’investissement, on s’intéresse maintenant depuis quelques années à plus ou moins tout ce qui s’apparente à de l’investissement, moi plutôt du côté bourse, lui plutôt immobilier, il possède d’ailleurs déjà un bien en locatif (en son nom).
On a commencé relativement tard à travailler du fait des études assez longues, et donc on est passé à l’action que très récemment au niveau des placements d’épargne. Le temps de se constituer une épargne de secours et d’obtenir nos premiers job, CDI etc…
On arrive à aujourd’hui, ça va faire quelques mois maintenant qu’une idée d’investissement commun nous est venu en tête, plutôt porter sur le côté immobilier. On a vu plusieurs personne à ce sujet que ce soit à titre personnel ou professionnel, une comptable, un courtier, des constructeurs etc … Le projet étant assez délimité, il s’agirait de faire construire une maison sur un terrain de 350-400m2, surface habitable d’environ 160-180m2 à divisé en trois lots, ce qui donnerait de petits appartement pour travailleurs seul/couple sans enfants.
Je ne vais pas vous perdre dans les chiffres, grosso modo on sait que le projet est réalisable car existant dans la région ou l’on se trouve, on a eu plusieurs informations de la part de propriétaire de ces lots, notamment les plans et les prix auxquels ils sont loués actuellement etc…
Nous en sommes à la période des devis, actuellement en contact avec plusieurs constructeur qui nous émettent des devis pour la construction d’un tel type de bien, à titre d’information, un constructeur actuellement dans notre région coûte environ 1800-2000€/m2 habitable, les prix variants très vite (1 600 € en début d’année 2023). Et le terrain qui nous est nécessaire est environ à 70/75 000 euros, rajouter à ça la viabilisation on arrive à environ 80 000 euros. On est donc sur un projet avoisinant les 400 000 euros, sans négociation du terrain/ constructeur et hors taux bancaires. L’idée étant de négocier légèrement et d’obtenir un prix entre 1500 et 1700 chez le constructeur ce prix peut potentiellement être revu à la baisse.
Ce projet qui nous tiens à cœur est réalisable aux yeux de notre comptable et du courtier, néanmoins 400 000 euros pour deux jeunes de 27 ans c’est une somme assez conséquente et on connait la frilosité actuelle des banques à prêter de l’argent. Notre comptable nous conseille donc de passer par une SCI, et non une indivision, car plus d’avantages et mieux vu aux yeux des banques soit disant. A l’heure actuelle nous possédons donc :
- Les devis du constructeur et un d’un maître d’œuvre avec un terrain viabilisé
- Les compte rendu de rendez-vous comptable, avec un tableau d’amortissement faire à partir des devis du constructeur, des frais de notaires estimé du terrain et des différentes charges initiales prévues.
- Plusieurs rendez-vous avec des courtiers différents, et plusieurs simulations différentes.
Sur le papier tout roule et semble optimiste, sauf que vous l’avez deviné l’étape la plus cruciale n’est pas passée, puisqu’il reste … le banquier bruit démoniaque !
Nous en venons aux questions… Pour vous donner plus de détails voici nos profils respectifs :
Lui, ingénieur en construction, en CDI
Moi, ingénieur en génétique, en CDI
Comptes au vert, pas de gros prêt en cours sauf pour lui son locatif mais qui est rentable à l’année. Somme assez conséquente mise de côté chaque mois (~900 -1 000 €). Point « noir » : Travail récent donc apport assez restreint à l’heure actuelle, grosso modo 5 000 chacun pour avril, augmente de 900/1 000 chaque mois comme dit au dessus.
Pour nous deux principales questions se posent, dois-t-on attend plusieurs mois quitte à devoir refaire des devis auprès des constructeurs mais se présenter à la banque avec un dossier bien ficelé ET un gros apport de 20K chacun, ou est-il préférable de ne pas trop attendre que les taux montent potentiellement (ou les coûts constructeur), et donc se présenter assez vite à la banque avec déjà tout notre dossier ficelé mais un apport bien moins gros ?
Le doute réside surtout sur le fait que la comptable ET le courtier nous ont indiqué qu’en SCI l’apport n’était pas obligatoire comme souvent en nom propre, mais que la banque checkait les comptes sans forcément prendre la somme correspondant à un apport, simplement en vérifiant nos gestions de comptes respective et en exigeant une réserve d’argent assez conséquente.
Je ne crois pas avoir parler de la capacité d’emprunt, je ne sais pas si ça fonctionne exactement pareil en SCI qu’en nom propre, mais nous avons selon le courtier, le droit à environ 190 000 d’emprunt chacun pour rester sous les 35%.
L’idée étant que le projet soit lancé évidemment le plus vite possible, nous étions partant pour la seconde solution, mais à y réfléchir et pour garder une image sérieuse devant la banque et non de deux petits jeunes qui lancent un projet sans y réfléchir, nous sommes de plus en plus enclin à faire gonfler notre apport quitte à retarder d’une année ou plus le projet, et c’est pour cela que j’aimerais recueillir vos avis !
En vous remerciant par avance,
Emeric
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