Acheter ou louer sa Résidence principale?

[marcdividendes]

J’ai vu dans un sujet q’un investisseur voulais consacrer 90% de son épargne à l’achat futur de sa résidence principale.
J’ouvre donc se sujet car il m’apparaît important d’en discuter sur un forum sur l’investissement.
En effet, l’achat d’un bien immobilier, même si on y habite est un investissement comme un autre. Il faut donc y réflèchir et se projeter dans le futur (équivalent du PER, du Cash Flow etc…)
Je considère, pour ma part qu’acheter sa résidence principale est rarement un investissement rentable contrairement à l’adage répandu en France. Surtout quand on a compris, comme les personnes sur ce forum, l’importance de faire fructifier son capital
Franchement, le calcul en vaut la peine.
A part si tu décides à 30 ans de ne jamais bouger de là où tu es maintenant et que tu achètes dans un quartier très prisé, il vaut mieux investir ailleurs et louer ton logement. Surtout que cette décision risque fort d’être remise en question dans les années qui suivent !!!
RP = frais de notaire à l’achat, frais d’entretien/travaux, taxe foncière, frais des intérêts de l’emprunt (surtout avec les taux actuels)
Placement boursier ou autre = intérêts composés, flexibilité de la mobilité géographique , capital non bloqué, …

Par exemple, imagine que tu veuilles créer une entreprise ou prendre une participation dans la boite où tu travailles, tu auras bloqué ton capital dans une maison qui ne rapporte rien et qui te coute de l’argent …

Voici un tableau Excell qui permet de faire des simulations. Je le partage depuis mon Drive mais je suis pas expert dans ce genre de chose. Espèrons que cela fonctionne

Achat ou location RP

Tout est paramètrable
Exemple :
achat 240k€
frais notaire 8%(19200€)
apport : 20k€
emprunt : 244k€ à 3.25%
travaux 1500€/an
hausse des prix de l’immo: 4%/an
taxe foncière de départ 500€ (inflation de la taxe 5%/an)
versus
location 800€/mois (hausse loyer 2.5%/an)
Investissement de départ : frais de notaire + apport
investissement annuel : les 1500€ de travaux, l’écart entre loyer et mensualité de prêt et les intérêts générés.

Résultat:
revente au bout de 10ans : perte de 5400€ par rapport à la location
revente au bout de 15ans : perte de 78000€ par rapport à la location
revente au bout de 20ans : perte de 195000€ par rapport à la location (et tu auras 536000€ de capital !)

Donc à moins de revente rapidement (avant 10ans) et de ne pas être dans une crise de l’immobilier comme maintenant, mieux vaut loyer son logement et s’abonner à moning pour faire des investissements intelligents

[d11]

Vaut-il mieux Acheter ou Louer sa Résidence Principale ?

[d11]

Je pense qu’investir dans sa résidence principale est un bon calcul en étant jeune afin de bénéficier de l’effet de levier et de se créer un capital.

Par contre, aujourd’hui, étant donné les évolutions des prix de l’immobilier et des loyers rapportés au revenu des Français (courbe de Friggit : https://www.cgedd.fr/prix-immobilier-friggit.pdf) je pense qu’il vaut mieux être locataire d’un point de vue financier.

Cela est également prouvé selon moi par le récent rapport sur les rendements nets de l’immobilier (Rapport Le Meur).

Ma conclusion : les prix de l’immobilier doivent diminuer afin d’augmenter le rendement à des niveaux attractifs pour l’investisseur. Je pense et j’espère que la baisse va encore continuer.

[marcdividendes]

C’est sûr tu te créeras un capital mais il y a beaucoup de chance qu’il soit moins élevé que si tu investis. Comme je l’ai expliqué et comme la vidéo l’explique.
Chacun ses choix.
« Etre chez soi » dans un logement dont on est propriétaire peut aussi être important pour son bien être et ça, cela n’a pas vraiment de prix …
A chacun de choisir

[christo73]

Je pense ca dépend de la personne (si on veut acheter ou louer sa RP). Si c’est une plus une cigale qu’une fourmi, vaut mieux acheter sa RP.
Si on est fourmi et on fait des choix intelligent, c’est tout bon.

Par contre je connais des cigales qui sont locataires (sans patrimoine financier conséquent & à moins de 5 ans de la retraite) et la c’est pas bon du tout …

Aussi je pense c’est une erreur d’acheter sa RP trop tôt dans sa vie (on risque de changer d’entreprise, peut être de pays), par contre à partir de 40 ans (et si on a une situation stable) je pense c’est important.

[ad.ca]

Hello,

Nous avons fait construire notre RP en accession a la propriété en 2017 (-70% sur le terrain, non vendable les 10 premieres années).

On a emprunter à 100% pour la construction et le terrain, on a eu un PTZ à 40% du montant global qui est de env 150k€ sur 25 ans.

On rembourse 677€ assurances emprunteurs incluses chaque mois. A l’époque on payait 750€ de loyer pour un appart plus petit que notre maison actuelle (1 chambre de moins et pas de jardin).

Un agent immo l’estime maintenant a 220k€. Une maison a été vendu pas loin a 215k€ alors qu’elle est plus petite… En location, le loyer est autour de 900€ pour une maison ancienne dans notre rue.

Je pense toujours qu’on a plutot fait une bonne affaire… On a peut être eu du flair ou un coup de chance… va savoir

En tout cas, voir les loyers autour augmenter chaque annee, nos salaires augmenter chaque annee et voir notre emprunt ne pas bouger d’un centimes, representer une part de plus en plus reduite du budget maison, ca fait vraiment plaisir !

A vous lire

[kvnvst]

Alors je me permet juste de faire un copier/coller de ce que j’ai déjà posté sur le suivis de mon PF, mais personnellement les achats/vente de mes 3 RP sur 10 ans m’a clairement permis de construire un patrimoine net relativement solide entre mes 19 et mes 29 ans.

Acheter sa RP, si, et uniquement si nous sommes certain de faire une bonne affaire, je pense que c’est tout de même la base pour un départ réussis. Un loyer perdu est un loyer perdu…

[dorloth]

Alors du coup, je suis surpris de voir autant de gens parler de ca dernièrement.

Un petit exemple, tiré de mon exemple perso, j’ai été simple sur l’actualisation des charges… coté locataire ou proprio, pour ce que ca change, j’ai pas mis de travaux, mais on voit un écart suffisamment énorme pour ne pas s’en formaliser.

On va me dire que l’augmentation de l’immobilier était à une époque bénie, toussa, donc on fait la simul sans la belle plus value latente de la période pré covid

Désolé, mais j’aimerais vraiment comprendre comment « Moins d’effort » permettant de gagner 370k€ et je parle pas des intérêts composés de l’économie sur loyer, (car oui il montera) que je peux obtenir en bourse…

donc mon chiffre est même « pessimiste »…

Si jamais j’ai fait une erreur, ne pas hésiter à me la pointer mais je doute qu’il y ait suffisamment pour changer du tout au tout.

Fichier excel à dispo pour les afficionados si vous le souhaitez (filez votre mail par mp)

[kvnvst]

@dorloth

Désolé, mais j’aimerais vraiment comprendre comment « Moins d’effort » permettant de gagner 370k€ et je parle pas des intérêts composés de l’économie sur loyer, (car oui il montera) que je peux obtenir en bourse…

donc mon chiffre est même « pessimiste »…

Si jamais j’ai fait une erreur, ne pas hésiter à me la pointer mais je doute qu’il y ait suffisamment pour changer du tout au tout.

Je suis entièrement d’accord, et personellement mes achats immos sont quand même assez récents étant donné que c’était 2013, 2019 et 2021… Et à PV la plus facile sans travaux est en plus celle de 2021.

[le.petit.actionnaire]

@marcdividendes Je me suis permis de corriger le titre du sujet :

« Acheter ou loYer sa Résidence principale ? »
en
« Acheter ou loUer sa Résidence principale ? »

[le.petit.actionnaire]

@marcdividendes

Je considère, pour ma part qu’acheter sa résidence principale est rarement un investissement rentable contrairement à l’adage répandu en France. Surtout quand on a compris, comme les personnes sur ce forum, l’importance de faire fructifier son capital
Franchement, le calcul en vaut la peine.

Sur le plan financier, le calcul en vaut la peine, effectivement. Et la réponse finale dépendra de tout un tas de facteurs variables selon chaque personne.

Mais je pense qu’il aussi ajouter une autre dimension à la réflexion. En particulier lorsqu’on est en couple ! Tout ne peut pas venir de nous seuls. Le point de vue du / de la conjoit(e) doit aussi être pris en considération. Et à ce niveau-là, la consideration financière / économique passe inévitablement au second plan… et je pense que ce n’est pas une mauvaise chose.

Madame et moi avons acheté notre RP début 2018 (les taux ). À la base je ne voulais pas spécialement acheter. C’est venu d’elle. Honnêtement, nous n’avons pas fait de calculs de rentabilité ni quoi que ce soit. Elle ne voulait juste plus être locataire d’un duplex de 50 m2 et voulais que nous ayons notre propre propriété. Qu’à cela ne tienne…

Sur un plan financier, je suis toujours dan l’incapacité de dire si nous sommes gagnants depuis presque 7 ans que nous avons acheté. Par contre, ce que je sais c’est que :

nous sommes « chez nous »
les deux mois de confinement Covid en 2020 étaient un régal (beau temps, jardin, naissance de #2 - chacun sa chambre -, etc.). Les choses auraient été bien différentes dans 50 m2 sans extérieur avec une seulement deux chambres.
même si la rentabilité n’est pas forcément idéale, une RP est quand même un bien tangible, qui pourra être transmis plus tard. Ça permet même d’aborder la vieillesse (et éventuellement la dépendance) d’une façon moins inquiétante.
pas besoin de demander à qui que ce soit si jamais je veux casser un mur (intérieur) ou si je veux entreprendre les moindres travaux (liberté d’action), même si je dois reconnaître que je ne suis absolument pas bricoleur.

Donc si je te rejoins totalement sur le plan financier (= c’est vraiment du cas pas cas), je pense qu’il ne faut voir en 4D plutôt qu’en 2D. Bien sûr, cela vaut uniquement pour la RP. Pour du locatif, c’est la rentabilité, et rien que la rentabilité !

[deraisin]

Les calculs du post de base me paraissent très bizarres.
Si emprunt à taux faible et revente à l’équilibre, l’achat est bien plus rentable non ?
Pure logique. Les loyers c’est des pertes sèches, l’achat permet de constituer le patrimoine. En louant, on « n’economise » pas les mensualités de prêt

[d11]

@christo73

Aussi je pense c’est une erreur d’acheter sa RP trop tôt dans sa vie (on risque de changer d’entreprise, peut être de pays), par contre à partir de 40 ans (et si on a une situation stable) je pense c’est important.

C’est étonnant car je pense exactement l’inverse !

A 25/30 ans, les banques nous aiment; les taux sont super bas par rapport à la moyenne. Son salaire va augmenter alors que le remboursement du prêt va rester stable. A 40/50 ans, on n’a plus de prêt et normalement on a déjà un capital si on investit la différence entre les 33% et la mensualité du prêt.

A l’inverse, en reprenant un prêt sur 20 ans à 40 ans, ca veut dire le finir à 60 ans. Les accidents de la vie sont plus nombreux, à commencer par le chomage car en France à partir de 50 ans, on n’est plus « bankable » pour nos entreprises. Se retrouver avec un prêt au chomage ? Aie

A contrario étant jeune, faire un premier achat que l’on garde 40 ans est difficile.

[kvnvst]

@deraisin

Les calculs du post de base me paraissent très bizarres.
Si emprunt à taux faible et revente à l’équilibre, l’achat est bien plus rentable non ?
Pure logique. Les loyers c’est des pertes sèches, l’achat permet de constituer le patrimoine. En louant, on « n’economise » pas les mensualités de prêt

Clairement, ma maison en 2013 taux à 1,10%, autant dire qu’avec un salaire Suisse à l’époque…

@d11

@christo73

Aussi je pense c’est une erreur d’acheter sa RP trop tôt dans sa vie (on risque de changer d’entreprise, peut être de pays), par contre à partir de 40 ans (et si on a une situation stable) je pense c’est important.

C’est étonnant car je pense exactement l’inverse !

A 25/30 ans, les banques nous aiment; les taux sont super bas par rapport à la moyenne. Son salaire va augmenter alors que le remboursement du prêt va rester stable. A 40/50 ans, on n’a plus de prêt et normalement on a déjà un capital si on investit la différence entre les 33% et la mensualité du prêt.

Clairement, et une RP à faible taux achetée à bon prix rien empêche la revente pour partir sur une autre RP.

Après c’est clair qu’il faut être motivé et à cran sur la recherche, j’ai du faire une vingtaine de visite à chaque fois et sur plusieurs semaine mois pour tomber sur des «occasions en or».

Première RP : Achat à une famille qui voulez s’en débarrasser rapidement suite à un héritage.

Seconde RP : Achat à une famille qui voulez s’en débarrasser car inoccupée, départ maison de retraite.

Troisième RP : Achat via agence à un riche investisseur Anglais qui avait acheté sur plan et jamais vu l’appartement en 12 ans pour défiscaliser. J’étais en vacance quand j’ai eu la notification Leboncoin, j’ai appellé l’agence pour dire que j’allais acheter en cash si ils retirer l’annonce et me bloquer la visite durant une semaine (Je connaissez le quartier, avait déjà visité cette résidence et il était clair que l’appartement était en parfait état). Ils ont retiré l’annonce, et j’ai acheté en rentrant.

Les opportunités immobilières, il y en a pleins autour de nous, il faut les saisir

[adrien83560]

Sujet en effet passionant, il y a vraiment deux camps arcboutés sur leurs positions. C’est tres drole.

Perso je loue ma RP depuis 3 ans: 980 euros/mois
A l’achat une maison similaire c’est environ 300-330keur dans notre zone + frais de notaire + Taxe fonciere (bien plus élevé que les 500 euros dans ton exemple).

Et forcément, cet exces d’épargne nous permet d’investir massivement en bourse.

Donc pour nous il n’y a pas vraiment de débat pour le moment. Lors de ma fin de mission (dans 2 ans) alors surement qu’on achetera car ca devrait etre notre maison familiale pour les decennies a venir.

[john.orion]

Sujet complexe ! Je pense qu’il n’y a pas de réponse unique, tout dépend du profil de chacun. D’un point de vue purement financier, commencer par l’achat de sa résidence principale n’est pas forcément la meilleure option, sauf si l’on investit parallèlement dans d’autres actifs et que l’on utilise l’effet de levier bancaire pour ces projets. Pour un investisseur, débuter par un investissement locatif ou de l’achat-revente semble plus judicieux.

Lorsqu’on achète sa résidence principale, on dépense souvent plus que si l’on était locataire. Posséder son bien incite à l’améliorer, surtout si des décisions sont influencées par la famille. Entre le mobilier, les aménagements divers et les travaux d’entretien ou d’amélioration, les coûts peuvent vite grimper. C’est d’autant plus vrai pour une maison que pour un appartement. Cela dit, contrairement à la location, les mensualités de remboursement ne sont pas « perdues » puisque l’on constitue un capital. Cependant, pour moi, il existe plusieurs bonnes raisons de rester locataire :

• La flexibilité professionnelle : en cas de mutation ou de changement de travail, la location offre une liberté totale.
• Le crédit immobilier : acheter une résidence principale peut limiter la capacité d’emprunt, là où un investissement locatif ou une revente permettrait de mieux tirer parti de l’effet de levier.

Dans mon cas, il est plus judicieux de réserver ma capacité d’emprunt pour des investissements locatifs plutôt que pour une résidence principale, car je suis mobile et n’ai pas l’intention de rester où je suis actuellement. Mon objectif est d’investir dans plusieurs biens avant d’envisager l’achat de ma propre résidence.

Cela dit, les situations varient. Pour une personne qui n’est pas investisseur ou qui a des difficultés à épargner, acheter tôt sa résidence principale peut permettre de constituer un capital au fil des années, tout en garantissant un toit à la retraite si rien d’autre n’a été anticipé.

Il n’y a donc pas de solution parfaite, seulement des réponses adaptées à chaque situation. Même si l’on pense avoir fait le bon choix à un instant T, il faut garder à l’esprit que tout peut changer, surtout à long terme. On sait où l’on est aujourd’hui, mais on ne sait pas où l’on sera demain !

Les plus-values réalisées par les générations précédentes sur leur résidence principale sont parfois impressionnantes, mais il est important de garder en tête que l’immobilier a beaucoup performé dans le passé et que l’accès à la propriété est devenu de plus en plus difficile en France. Les salaires n’ont pas suivi la même évolution que les prix de l’immobilier, et je doute que ces derniers continuent de grimper indéfiniment.

D’autres facteurs doivent également être pris en compte. Par exemple, si vous payez 1000 € de loyer mais que vous pouvez acquérir une résidence principale pour 650 € par mois, la question mérite réflexion. Tout dépend de votre lieu de résidence, de vos attentes, des taux d’emprunt au moment de l’achat, du marché immobilier local et de vos besoins. Certains se satisferont d’un petit appartement, tandis que d’autres auront besoin d’une maison avec jardin.

Enfin, tout dépend aussi de votre état d’esprit. Certains se sentiront rassurés d’être propriétaires, tandis que d’autres apprécieront la liberté de pouvoir changer facilement de lieu de vie

La question est d’autant plus importante en France où dans l’esprit collectif l’objectif d’une vie c’est d’être propriétaire de son logement La où c’est beaucoup moins actés dans d’autres pays

[vivien.faim.2.financ]

Je pense qu’il faut que chacun soit à l’aise avec sa situation en ayant conscience des contraintes liés à chaque option

En France il ne faut pas négliger plusieurs choses plutôt en faveur de devenir propriétaire:

• taux fixes (et relativement bas par rapport aux autres pays)
• possibilité de revendre sa RP sans imposition sur les PV : sûrement le meilleur argument pour acheter jeune sa RP, faire des travaux et revendre plus tard (cf @kvnvst )

Financièrement en effet c’est rarement un choix « rationnel », mais le lieu de vie est aussi un choix émotionnel. Si j’étais seul, je pourrais littéralement habiter dans un studio/2 pièces quasi vide
Je trouve par expérience que c’est difficile de se sentir « chez soi » quand on est locataire…

Cela dépend aussi du lieu : chez nous à la frontière genevoise, louer notre maison reviendrait PLUS CHER que notre prêt immo…

[mickaelkel]

Je n’ai pas encore tout lu, mais je suis surpris de ne voir personne parler de l’après.

Dans mon foyer, la capacité de placement a tout naturellement explosé quant nous avons eu fini de payer notre RP.
13 ans un peu a galérer (j’ai utiliser le principe des prêt multiple et du saut de puce) mais après plus rien, alors qu’en louant on en sort jamais.

[kvnvst]

@vivien.faim.2.financ

Si j’étais seul, je pourrais littéralement habiter dans un studio/2 pièces quasi vide

Idem, je me satisfais de pas grand choses, quand je suis revenu bosser en France et que je m’étais séparé j’avais loué un 21m2 à 45 minutes de Lyon, 300€/mois CC et franchement ça ne me posais pas soucis, j’allais à la salle de muscu, au boulot, je sortais, puis je rentrais manger et dormir…

[mickaelkel]

Ben je sais pas comment vous faites les gars

je suis pour ma part bien content d’avoir ma maison, mes projets de garage et d’agrandissement, et surtout un lopin de terre (env 2000 m²) que j’aimerais bien agrandir.

Vivre les uns sur les autres, pas pour moi, je deviendrais fou furieux, j’ai besoin d’espace… d’ailleurs si je pouvais encore en récup 500 ça me sierait bien, mais là ca va devenir compliqué.

Vision franchement opposé du coup