J’ai beaucoup de SCPI pour ma part.
J’échappe à l’imposition à 47.2% via un achat en SCI à l’IS (Impôts des Sociétés) qui est à 15%. De plus avec ce montage ma SCI défiscalise des impôts les intérêts d’emprunt.
C’est un placement long terme, pour notamment, amortir les frais d’entrées (comme le notaire quand tu achètes de la pierre en physique). Et comme j’achète à crédit je n’ai pas besoin que le produit soit liquide.
Mon rendement varie entre 4% et 5%.
Un autre point soulevé est que les dividendes ne couvrent pas le crédit. C’est vrai. Mais le delta est très faible.
La solution mise en place consiste a placer un peu de mes liquidités sur le compte de la SCI pour que la société participe à des projets de crowdfunding immobilier à 10%.
Il y a un double avantage :
- Le montage me permet de limiter mon effort d’épargne au minimum
- D’alimenter mon compte d’associé (la SCI me doit de l’argent)
Ainsi lorsque je me servirai des dividendes sur la trésorerie de la SCI ce sera du remboursement et donc hors fiscalité. (à hauteur de mes versements)
Exemple concret :
240 000 euros de crédit sur 25 ans avec 0 apport pour acheter 366 parts Epargne Pierre et 722 parts de Primopierre
Mensualité de remboursement 1038 euros
Frais compte bancaire entreprise 7,5 euros et comptabilité 50 euros (défiscalisées)
TOTAL DEBIT MENSUEL : 1095,5**
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Dividendes trimestriels ramené au mois 880 euros
Projet de crowdfunding (coupons mensuels) 173 EUROS
Epargne mensuelle 75 euros
TOTAL CREDIT MENSUEL 1128
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Trésorerie positive de 32,5 euros par mois
Impôts société en fin d’année 150 euros
0 impact sur l’Impôt sur le revenu
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Objectif pour la retraite à la fin du crédit, percevoir les dividendes de ma société (environ 700 euros par mois net) en tant qu’usufruitier.
Transmettre le patrimoine à mes enfants de plein droit et sans fiscalité en tant que nue-propriétaire.
En espérant avoir été clair et que mon exemple t’éclaire