Avis sur les SCPI

Bonjour,

Je viens de voir un article parlant des SCPI avec une grosse dynamique d’investissement au premier trimestre 2021, pour ceux qui s’y connaissent un peu plus que moi, est-ce intéressant de détenir des parts de SCPI et si oui, est-ce intéressant niveau rentabilité et dans quelle(s) SCPI avez-vous des parts ?

Ce qui est intéressant dans les SCPI, c’est la stabilité du prix des parts (tu n’as pas de volatilité comme les REIT, mais il y a moins de liquidités) et le fait de recevoir des dividendes régulièrement. Par contre les rendements ne sont pas fous. Il est possible d’acheter des parts de SCPI à crédit, mais en général, les dividendes ne remboursent pas les mensualités.
J’ai personnellement investi dans CORUM XL (6 800€). J’ai choisit cette SCPI car la plupart des immeubles sont à l’étranger (principalement Royaume Unis et Pologne, donc moins de fiscalité) et parce qu’elle propose un rendement plutôt élevé pour une SCPI (4,67% net foncier. Il faudra payer les prélèvements sociaux ensuite).

J’ai acheté ça pour me diversifier, mais je ne vais pas mettre plus de 10 ou 12 000€. Pour ce qui est des REIT, je considère ça plus comme un produit boursier que de l’immobilier, mais chacun voit midi à sa porte.

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Pour moi le plus gros problème des scpi c’est l’imposition (en France).
Les revenus des scpi sont considéré comme des « revenue foncier » et sont soumis à ton imposition classique des revenus.
C’est très différent des plus-values d’action, des dividendes etc. où on a la flat taxe de 30% sur CTO (qui est déjà pas mal lol)
Par exemple si tu es dans la tranche des 30% d’impôt, comme une bonne grosse partie des Français, bah t’es revenue de scpi vont subir 30% d’impôt dû à la tranche + 17.2% de CSG CRDS !
Des voleurs on te prend presque la moitié de tes gains quoi !

Donc si je résume, beaucoup d’impôts, gros dépôt d’entrée minimum… et rendement pas top du tout enfin comparé aux rendements des actions

Le gros moins des SCPI, sont:

  • Les frais d’entrĂ© (±10%)

  • la revente des parts (suivant qu’elle soit en "capital variable ou « fixe »)

Les plus:

  • Des revenus rĂ©gulier (entre 3,5 et 7% suivant les SCPI)

  • Rien Ă  faire (confort grâce aux frais d’entrĂ© !) et un I.F.U bien rempli chaque annĂ©e :+1:

  • La possibilitĂ© de faire un crĂ©dit pour achetĂ© des parts, chose que tu ne peut faire en bourse …

Perso j’ai quelque parts sur 2 SCPI différente, et je ré-injecte les loyers direct en bourse !
Concernant les prélèvements, en fin de compte c’est comme les dividendes que tu reçoit sur ton Compte titre, ils sont emputé de la flat taxe de 30%.

Mais j’ai une question, peut-on être dispensé comme pour le compte titre et les dividendes des prélèvements de l’impôt sur le revenu (12,8%) ? :thinking:

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Il y en a quelques-unes, qui commencent à s’en affranchir justement, comme la toute jeune « Iroko ».

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Il me semble que la seule façon d’être dispensé d’impôt sur le revenu est d’acheter des parts sur les SCPI qui investissent à l’étranger comme CORUM, Eurovalys, novapierre allemagne… On paye simplement les prélèvements sociaux.
Par contre si une SCPI a 10% de ses immeubles en France, on paye 12,8*10% soit 1,28% d’impôts sur le revenu.

Je pense vraiment qu’il y a moyen d’échappé a ses fameux prélèvements de 12,8% d’impôt sur le revenu si nous avons la possibilité d’y échappé !
Je vais finir par demandé à ma société de gestion … mais j’aurai bien aimé avoir la réponse avant ^^ :crossed_fingers:

J’ai beaucoup de SCPI pour ma part.
J’échappe à l’imposition à 47.2% via un achat en SCI à l’IS (Impôts des Sociétés) qui est à 15%. De plus avec ce montage ma SCI défiscalise des impôts les intérêts d’emprunt.
C’est un placement long terme, pour notamment, amortir les frais d’entrées (comme le notaire quand tu achètes de la pierre en physique). Et comme j’achète à crédit je n’ai pas besoin que le produit soit liquide.
Mon rendement varie entre 4% et 5%.
Un autre point soulevé est que les dividendes ne couvrent pas le crédit. C’est vrai. Mais le delta est très faible.
La solution mise en place consiste a placer un peu de mes liquidités sur le compte de la SCI pour que la société participe à des projets de crowdfunding immobilier à 10%.
Il y a un double avantage :

  • Le montage me permet de limiter mon effort d’épargne au minimum
  • D’alimenter mon compte d’associĂ© (la SCI me doit de l’argent)
    Ainsi lorsque je me servirai des dividendes sur la trésorerie de la SCI ce sera du remboursement et donc hors fiscalité. (à hauteur de mes versements)

Exemple concret :
240 000 euros de crédit sur 25 ans avec 0 apport pour acheter 366 parts Epargne Pierre et 722 parts de Primopierre
Mensualité de remboursement 1038 euros
Frais compte bancaire entreprise 7,5 euros et comptabilité 50 euros (défiscalisées)
TOTAL DEBIT MENSUEL : 1095,5**
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Dividendes trimestriels ramené au mois 880 euros
Projet de crowdfunding (coupons mensuels) 173 EUROS
Epargne mensuelle 75 euros
TOTAL CREDIT MENSUEL 1128
------------
Trésorerie positive de 32,5 euros par mois
Impôts société en fin d’année 150 euros
0 impact sur l’Impôt sur le revenu
-----------

Objectif pour la retraite à la fin du crédit, percevoir les dividendes de ma société (environ 700 euros par mois net) en tant qu’usufruitier.
Transmettre le patrimoine à mes enfants de plein droit et sans fiscalité en tant que nue-propriétaire.

En espérant avoir été clair et que mon exemple t’éclaire

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@philippe le mec qui en un exemple chiffré de 20 lignes, chamboule tous mes plans … :sweat_smile:

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Désolé @matth
Le plan est bon pour moi, peut-être pas pour toi…
En tout cas si tu veux en discuter : quand tu veux !

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Je n’ai pas oublié :wink:
Je déménage cet été, je vends mon appart dans la foulée après un rafraichissement, comme ça j’aurai les mains libres pour me faire un petit crédit sur 2-3 ans, et je reviens vers toi sur ce sujet. :wink:

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Tellement propre la mise en situation @philippe :ok_hand:
J’ai pas mieux ahaha !

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@philippe Président !

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Une règle qui me paraît importante si vous voulez investir en SCPI, et que les sociétés de gestion sérieuses rappellent : investissement pour du LONG-TERME : 10 ou 15 ans minimum.
Si vous ne voulez pas bloquer votre capital pour 10 ans ou plus, laissez tomber les SCPI et investissez ailleurs amha.

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Hello,

Je me permets de remonter ce fil de discussion plutôt que d’en ouvrir un nouveau, et ça évitera de perdre le superbe exemple de @philippe.v :slight_smile:

J’envisage de plus en plus ces derniers temps d’investir en SCPI mais à travers une assurance vie. Cela a quelques avantages mais aussi des inconvénients.

Avantages :

  • LiquiditĂ© assurĂ© par l’assureur
  • Prix de la part avec dĂ©cĂ´te
  • Achat minimal plus faible
  • Fiscal après 8 ans
  • DĂ©lai de jouissance plus court

Inconvénient :

  • Impossible de faire un crĂ©dit ou dĂ©membrement (il me semble)
  • Choix limitĂ© des SCPI
  • Ajout d’un frais de gestion sur les UC

Si je devais sauter le pas, je choisir l’offre Spirit 2 de Linxéa car :

  • 0,5% de frais de gestion sur les UC (le + bas du marchĂ©)
  • 20 SCPI proposĂ©es
  • Investissement dès 50€ sur chaque SCPI
  • 100% des loyers versĂ©s (ce n’est pas le cas de tous les assureurs)
  • DĂ©lai de jouissance au 1er jour du mois qui suit l’investissement

Est-ce que certains ont déjà sauté le pas ou au contraire, je ferais une bêtise :stuck_out_tongue:

Je vous remercie de vos retours éclairés :smiley:

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Pour gérer un tel projet vous le faite vous même ou par un « expert ». Assez incroyable :grinning:

En tant qu’assistant personnel de M. @philippe.v , et surtout pour avoir déjà échangé sur le sujet avec lui, je me permet de répondre à sa place.

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Il est passé par un gestionnaire de patrimoine pour la mise en place du projet, et des scpi retenues.
Et pour les comptes de la « société », il passe par un comptable. :wink:

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La première SCPI à été monté avec l’appui d’un CGP. La suite c’est fait à 2 mains. Et pour la compta j’ai une très bonne société de comptabilité chapeautée par un commissaire aux comptes.
Merci @matth pour le suivi du trend :wink:
La partie crowfunding pour optimiser c’est moi par contre. Pour le moment ça continue de rouler (je touche du bois)

Pour l’importance du professionnel qui suit les comptes et les relations avec le SIE j’ai un exemple récent :
J’ai reçu il y à 10 jours un courrier de mise en demeure par les impôts. La 2eme SCPI est créée en date de décembre 2020.
Je n’ai pas fait de declaration d’impôts pour 2020 :sweat_smile:
2 mails avec mon gestionnaire et 48h plus tard il a tout réglé en direct avec les impôts. Cool !

A votre disposition avec ma petite expérience au besoin.

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C’est beau !