Cas pratique : Acheter une SCPI à crédit, pour profiter de l'effet de levier

Bonjour à tous,

J’ai reçu une proposition d’un CGP récemment, pour un achat de SCPI à crédit, afin de profiter d’un effet de levier.

Son projet était bien expliqué, intéressant, je me suis donc intéressé au sujet et j’ai souhaité faire une simulation comptable, pour bien poser les chiffres. Si cela vous intéresse je vous expliquerais mon cheminement et ma décision d’investir ou non dans ce produit via cette technique.

Je précise avoir déjà pris des SCPI (pour 60k) et je connais assez bien ce produit.

L’explication juste après :slight_smile: (préparez vous aux tableaux)

7 « J'aime »

La proposition du CGP : achat de SCPI par emprunt, et complétion mensuelle via un petit effort d’épargne.


6 « J'aime »

Explication de ma simulation

Suite à cette proposition j’ai donc défini mon Business plan et mon plan de trésorerie.

Note explicative car certains chiffres bougent dans ma simulation :

  • Il évoque un emprunt de 186 850 € et j’ai pris la même base que lui, le différé de 9 mois par contre, ajoute 7743.21 € d’intérêts non payés qui s’ajoutent au capital à rembourser. cela m’a permit de faire ma simulation sans le différé (puisque les intérêts et les mensualités de la scpi s’active en même temps)

  • Il évoque un apport de 5900 €, qui ne prenne pas en compte les 900 € de création de la société (à priori, je devrais quand même les payer, donc je les ai ajouté à l’apport) 5900 => 6800

  • Je me suis permis d’ajouter quelques charges à sa simulation
    Les frais bancaires ? (je n’ai pas encore trouvé de banque gratuite)
    La CFE (l’Etat non plus, n’est pas gratuit)
    Le comptable à 450€ me parait optimiste, je préfère 800€

Pour le reste, j’ai suivi rigoureusement sa simulation (je trouve aussi des chiffres discutables, si jamais certains le pensent à la lecture.)

2 « J'aime »

On arrive sur les tableaux :

Le concept étant de monter une SCI à l’IS, j’ai fait un BP, afin de définir les charges/profits et bénéfices (pour les impots…)

Premier rappel de sécurité, les chiffres font plaisir, une société bénéficiaire.
Maintenant, réfléchissons en cash flow, tel le proverbe que tous les patrons me bassinent « Cash is king »

Que penser de tout ca ?
Tout d’abord, l’effort mensuel n’est pas de 190/mois, mais de 2831 la première année soit 236 et il ne fait que monter.
Pourquoi ? il monte proportionnellement à la réduction des intérêts d’emprunts qui viennent améliorer le résultat, et donc augmenter les impôts.
Nous avons donc un premier effet kiss cool sur l’effort d’épargne.
Sa simulation promet 190/mois de moyenne soit 57 000 € sur les 25 ans. Ma simulation évoque déjà 88 732 €. Cela ne remet pas en cause le projet, mais on a une variable non négligeable.

Ensuite, parlons cash, parlons rente, après tout c’est tout le principe de ce projet.
On arrive au bout de 25 ans, comme promis, à la fin de l’emprunt, mais entre les charges oubliées et le comptable sous estimée (j’ai pas mis d’inflation en plus, ce qui est optimiste) a : 787.67€ par mois, tant que mon compte courant est créditeur.
Pour rappel, tout l’argent avancé à l’entreprise (effort d’épargne mensuel) permet de se prendre les loyers suivants sans impôt.
(88 732+ 6800) / 9452 = 10 ans sans impots sur le revenu, on prend.

Bilan de la simulation
Investissement :
6 800 € à mettre tout de suite, un effort d’épargne de 236/mois à 370/mois sur 25 ans soit un total de 95 532 € de sa poche.

Résultat :
190 000 € d’actions SCPI, promettant 787.67 € de rente par mois.

Augmentation du capital de 98.9% (sur 25 ans)

3 « J'aime »

Maintenant, et pour définir mon choix, j’ai souhaité faire une analyse du coût d’opportunité, ainsi qu’une comparaison de risque.

Pour comparer, nous prendrons une gestion passive, les ETF.

Apport puis DCA équivalent, sur un ETF, visant le même rendement annuel :

Bilan de la situation

Investissement :
6 800 € à mettre tout de suite, un effort d’épargne de 236/mois à 370/mois sur 25 ans soit un total de 95 532 € de sa poche.

Résultat :
243 014 € d’ETF, promettant 921.43 € de rente par mois.

Augmentation du capital de 154% (sur 25 ans)

3 « J'aime »

Conclusion

A priori, bien que ce projet de SCPI semble intéressant au premier abord, nous pouvons nous interroger.

  • L’investissement proposé ne semble pas exhaustif, et il occulte quelques charges cachées,
  • L’effort d’épargne est fortement sous-estimé

L’effet de levier, premier argument (il faut tous essayer d’optimiser le sien, c’est factuellement une possibilité de se faire de l’argent de « rien ») ne permet pas ici, d’apporter un intérêt concret au projet versus un ETF.

Ma simulation SCPI n’a pas pris les Effets possibles suivants :

  • Un achat de SCPI par emprunt n’est pas dénué de risque. Diminution de la valeur de la part (sur 25 ans, c’est très fréquent) donc capital obtenu plus faible
  • Une SCPI a tendance a diminuer le rendement de ses parts au fil du temps (bien moins rentable, coût d’entretiens, etc) donc rente probablement plus faible
  • Le capital est partiellement fictif, le sortir coute généralement 10% de frais de sortie donc capital obtenu plus faible
  • Selon les cas, la SCPI peut même couper les dividendes (le COVID ne l’a pas provoqué, mais la hausse des taux si, notamment cet été pour plusieurs SCPI) donc rente plus faible = effort plus fort
  • Les SCPI peuvent aussi augmenter leurs rendements ou la valeur de leur capital (mais à mon sens c’est anecdotique)
  • L’achat par emprunt alourdit votre situation mensuelle, en cas de chômage, de choix personnels, d’évolution de vie, vous serez boulet au pied. La où un projet de DCA, peut très bien se décaler (même si on le déconseille d’un point de vue gestion)

Ma simulation ETF n’a pas pris les Effets possibles suivants :

  • 6.5% de rendement, n’est pas fixe selon les années, généralement le consensus évoque pour un world ou SP500 du 8% annualisé sur les 40 dernières années, j’estime donc le 6.5% sérieux et cohérent, mais on est en droit d’espérer plus d’un placement ETF, contrairement à la SCPI
  • Les ETF peuvent perdre en valeur, surtout sur le court terme, mais du coup la vente d’actions pour rente, peut être plus ou moins instable.
  • La revente des ETF pour un actif plus « de rendement » occasionnerait 44 244 € d’impots sur la plus value (on resterait à 200k€ soit au dessus de la simulation SCPI)
  • Un meilleur rendement (le 8% évoqué plus haut) proposerait une bien meilleure situation finale.

Conclusion personnelle.
Souhaitant à la base optimiser toujours plus ma capacité à effet de levier, ayant un effort d’épargne permettant ce projet, j’y étais favorable.

Force est de constater, que juste continuer bêtement un ETF world me semble bien plus cohérent et « rentable ».

Comme quoi, ma position précédente, de dire « L’achat de SCPI par emprunt » n’est pas viable aujourd’hui, en tout cas je le trouve très moyennement intéressant.
J’aurais vraiment trop l’impression de me faire bananer (pour rester poli)

Et pour mon avis sur les CGP ? Comme tout prestataire : avocats/comptables/Banquiers/etc … ne jamais leur faire confiance aveuglément c’est votre vie et votre argent. Ils sont la pour vous vendre un truc, ca veut pas dire que c’est nul, mais on est pas aveugle (90% semblent vraiment nuls à c…)

(désolé de la foule de message, mais c’était dur de m’y retrouver je m’excuse par avance pour les admins si ca dérange)

Evidemment, si vous trouvez des erreurs ou des coquilles je suis preneur, (Roue de Deming)
The End

14 « J'aime »

Intéressant, personnellement je ne crois pas au taux de 6.50% pour la SCPI sachant que le taux moyen est aujourd’hui plutôt aux alentours de 5%. En général, une SCPI donne un objectif de TRI sur 10 ans. Mieux vaut se baser sur cette valeur.

Je vois aussi la création d’une SCI. Je ne m’y connais pas mais attention à un contrôle fiscal si ce n’est pas carré. Ne faut il pas être plusieurs pour créer une SCI d’ailleurs ?

Très bonne idée de voir le cashflow.

Concernant la simulation ETF, étant donné que vous restez sous la limite du PEA en apport personnel, il peut y avoir une optimisation fiscale et n’avoir que les déductions fiscales à payer et non une flat tax.

Finalement la réponse dépend de votre objectif et de votre patrimoine actuel.

3 « J'aime »

Hello @dorloth!
Sympa ce petit topo :slight_smile: Je comprends tes réticences. L’investissement immobilier et le recours à l’effet de levier sont deux avenues intéressantes, mais cela ne veut pas dire qu’il faille systématiquement les employer de concert ^^

Une société aussi, bien que la question ne se pose pas trop sur un ETF (auquel cas le risque est surtout une question de liquidité/pérennité dudit ETF).

L’intérêt de l’investissement immobilier (direct ou indirect) est surtout de varier ses placements (pour ne pas avoir tous ses œufs dans le même panier).

Pour ma part, concernant l’immobilier, j’aurais plutôt tendance à investir en direct en mobilisant la SCI dans une optique patrimoniale (transmission) ;

Pour les montants évoqués, on peut trouver des studios et/ou des parkings à mettre en location. La liquidité sera plus importante qu’en SCPI, et la valorisation moins incertaine a priori.

Quitte à investir en SCPI « de ta poche » en parallèle si tu souhaites défiscalier (un DCA SCPI, if you will).

Et bien sûr, tout credit vous engage et doit être remboursé ; Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager :relieved:

PS : Not financial advice / Pas un conseil en investissement (of course).

Il a provisionné un beau poste « comptable », j’imagine que c’est principalement pour traiter la fiscalité de la SCI à naître. ^^ La SCI est un outil intéressant, mais il faut faire gaffe à l’usage qu’on souhaite en faire et opter pour le régime de taxation approprié.

Il est vrai que je nai pas precise que mon pea etant plein je nai pas pris ce cas precis. (La simulation est quand meme personnelle haha)

Pour la fiscalite dune sci rien de tres complique non plus sur les revenus basiques de scpi, mais il y aurait un comptable pour le faire.

@guillauminvest je comprends ton positionnement pour la sci mais a titre perso je nai pas de descendance pour le moment et lobjectif est davantage de preparer ma rente. (Objectif retraite a 48 ans) et le locatif est un bon moyen mais cest beaucoup plus prenant que lon ne croit et jen ai une profonde flemme.
Les scpi pour se diversifier et securiser une rente cest pas trop mal. Faut juste avoir des leviers de croissance en parallele.

1 « J'aime »

Ce projet est intéressant ( j’ai fait pareil il y a quelque temps ) mais la principale difficulté est de trouver une banque qui veuille bien financer des SCPI externes logées dans une SC.

Une fois le financement obtenu, passez par un CGP ( ou Louve ) qui offre du cashback, ça vous permettra de financer les premières mensualités du crédit.

Pour le comptable + banque, comptez 1ke.

Pour information il n’y a pas de CFE à payer dans le cadre d’une SC qui gère un patrimoine personnel.

1 « J'aime »

Super cette étude détaillée merci à toi !!
Effectivement est-ce que le CGP t’as dit quelle banque financait, et quelle SCPI etait visée ? :slight_smile:

yes, Arkea la banque et elle finance tte scpi

mais contrairement à Fiscus je ne trouve pas ca intéressant justement, et donc je n’ai pas pour projet de le faire.

1 « J'aime »

Ils financent du Corum et si oui savez-vous à quel taux d’intérêt ?

Le montage n’est pas intéressant pour tout le monde et pour tous les profils, ça doit faire partie d’une stratégie patrimoniale globale.

Jen sais rien je nai recu que la proposition du cgp et je nirais pas plus loin.

En 2018 ils mont finance primovie donc en soi

Sinon pour la cfe vous avez une source ?

Parce que de mon cote je vois eligible

Pour la strategie patrimoniale moui

A mon sens cest surtout faire plus risque et moins bien mais se sentir plus protege a tort.

Ca me gene de dca sur le long terme un projet avec un si fort cout dopportunite.

Maintenant chacun ses choix

J’ai deux SC et je ne paie pas de CFE ( ça m’a été confirmé par mon expert-comptable ).

Pour les souces :

La gestion d’un patrimoine privé ne peut être assimilée à une activité professionnelle.

La simple gestion d’un patrimoine immobilier ne peut être assimilée à l’exercice d’une activité professionnelle et ne donne donc pas lieu à imposition à la cotisation foncière des entreprises (CFE).

2 « J'aime »

merci beaucoup de l’apport de source :slight_smile:

merci pour tes posts vraiment interessant.

avec des taux d’interets plus bas, je me demande si on arriverait à générer du cashflow mensuel … je vais y réfléchir aussi !

Merci pour ce retour méga quali et complet.
Ma CGP doit me faire une proposition sous peu aussi j’essaierai de la partager ici pour qu’on puisse décortiquer ensemble.

Sinon j’ai participé à un webinaire avec Iroko (début juin), voici comment ils présentent l’achat de SCPI à crédit, tu en penses quoi ? Je pense que c’est sûrement présenté de façon un peu trop favorable


1 « J'aime »

Mon dieu, que c’est beau et précis, merci!
Je pensais devoir optimiser ma capacité d’endettement mais peut être pas tant finalement :thinking: