Question peut être bête, mais je n’y connais vraiment rien. Mais si tu fais un prêt sur 25 ans pour la SCPI, ce n’est pas un peu compliqué de pouvoir refaire un prêt à la banque ?
Je donne un exemple, j’ai 22 ans, pas encore acheter de maison ou appartement. Si je décide de faire ce projet cette année, je pourrais encore avoir une capacité d’emprunt pour une maison dans 2 à 3 ans ?
Aucune question bête ! 
Techniquement, ma source de revenus augmente de 350€ (j’arrondis) par mois mais effectivement, j’ai déjà 350€ à rembourser par mois aussi en mensualités sur 25 ans.
Je crois que le taux d’endettement maximum en tant que particulier est de 35% en France, ce qui donne les éléments suivants dans mon cas :
Je crois que c’est à peu près comme ça qu’il faut calculer l’ensemble.
Ce qui est con dans ce schéma actuel, c’est que le 1er investissement en SCPI me saccage ma capacité d’autofinancement, alors que j’ai pas d’effort d’épargne à faire sur cet investissement (il s’autofinance et booste mon patrimoine net d’année en année. Niveau patrimonial, c’est excellent mais ça me limite dans mes projets futurs ouais !)
Merci pour cette explication très claire. Je suis vraiment intéressé par ce genre de projet, mais je vais encore me renseigner un maximum.
Ta SCPI peut baisser en termes de rendement, mais elle peut baisse aussi sur la revente de la SCPI nn ? D’ailleurs peut-on revendre quand on veut ?
A vrai dire, je viens de me renseigner sur le calcul de la capacité d’endettement et la formule est la suivante :
[(charges fixes + mensualités d’emprunts) x 100 ] / (total des revenus)
dans les charges fixes, on entend le loyer, les mensualités d’emprunt et les pensions alimentaires (on ne comprend pas le téléphone, la bouffe etc).
Actuellement, mon taux d’endettement est donc :
loyer de 400€ charges comprises (coloc) et aucun emprunt en cours. Revenus de 3000€ en intégrant toutes les sources de revenus ( à la louche)
(400 x 100) / 3000 = 13.33% de taux d’endettement
Si je rajoute le projet SCPI avec des revenus mensuels de 350€ et une mensualité de 350€, mon taux d’endettement devient :
[ (400+350) x 100) / 3350 ] = 22.38% de taux d’endettement
Est-ce qu’on peut utiliser cet outil sans être client ?
Sur la valeur de la part de la SCPI, effectivement, elle peut varier à la hausse comme à la baisse. La valeur est attribuée après la valorisation de l’ensemble immobilier d’un expert indépendant.
C’est pas très liquide une part de SCPI. Il faut avoir une vision LT (>10 ans)
Ce n’est pas déconnant en vrai, mais je pense que dans le calcul on doit mettre autre chose :
À mon avis, en étant jeune ça me parait compliqué d’acheter une SCPI si on veut acheter une maison dans les prochaines années qui suivent.
le taux d’endettement d’une personne privée (un particulier) n’a rien à voir avec un taux d’emprunt et un coût d’assurance. On prend les charges fixes et la mensualité d’emprunt s’il y avait déjà un emprunt en cours.
J’ai l’impression que tu es dans l’hypothèse de simuler 2 projets : SCPI vs maison.
Le taux d’endettement est un indicateur financier servant aux organismes prêteurs pour évaluer le risque défaillant d’une personne physique.
Je te rejoins. J’ai pas dit qu’il fallait investir dans ce projet pour ta part. Chacun d’entre nous a des aspirations et une situation différente. Et il y a pas une solution idéale, tout est possible.
J’expose et partage ce projet pour ceux qui sont dans cette volonté également et qui voudraient effectuer des retours d’expérience.
J’avoue que je ne sais pas. Peut être faut il juste créer un compte…
je suis super interesser aussi par les scpi, mais tien tu compte des impots ?
je galere pas mal a trouver des information simple pour les scpi niveau fiscal
non je ne tiens pas compte des impôts dans les calculs ici, désolé.
Je cherche à développer mon patrimoine, quitte à payer des impôts, tant pis c’est le jeu. 
C’est la même chose que l’immobilier en direct.
La subtilité c’est qu’en fonction de la SCPI, une partie peut être dispersée dans différents pays. Et les accords fiscaux diffèrent d’un pays à l’autre.
Cela veut dire qu’il y a un impôt qui est payé par le gestionnaire de SCPI directement, et que le montant perçu par vous est moins imposé en France (généralement).
Bref, quand vous avez plusieurs SCPI différentes, et que chacune est investie à des niveaux différents dans des pays identiques ou différents, la déclaration est un peu reloue.
je suis d’accord, mais cela peut jouer sur l’effort d’epargne justement indirectement
je suis deja dans les tranche des 30% au impots, va falloir que je sorte ma calculette ^^
merci en tout cas pour les informations
J’ai trouvé une vidéo adaptée à mon petit cerveau. Donc, il reste beaucoup plus intéressant d’investir partout, sauf chez nous ^^
A titre perso, je pense sérieusement me séparer de mes SCPI, et celle qui est en emprunt (pourtant à un taux d’intérêt sur 15 ans de 1.35%) aussi si seulement je pouvais (PRIMOVIE), mais elle a tellement de demandes de sorties que l’on est en fil d’attente pour si longtemps que j’ai pas demandé à sortir.
Très mitigé sur ce que j’ai lu et l’effet de levier que vous y voyez. Mais j’ai suffisamment détaillé sur les posts du cas pratique
Pas mal ta simu mais 6,6% de rendement Net Net me paraît trop ambitieux. Vise 5,5, voire 5%.
Même les meilleures scpi actuelles comme Iroko qui a eu du 7% l’année passée visent à moyen terme du 6%… Et fiscalité déduite tu es plus vers 5% voire moins
Oui pour Louve Invest je compte aussi passer par eux… Comme tu n’achètes pas qu’une seule SCPI mais au moins deux ou trois, un aggregateur est quand même bien pratique, déjà pour le suivi du rendement et des frais, mais aussi pour la decla d’impôt puisqu’ils compilent tout. Le tableau de bord a l’air vraiment clair et complet !
Oui je te rejoins l’imposition est à prendre en compte dans le calcul, soit côté endettement soit côté rendement net à déduire.
Évidemment sur de petits emprunts et donc petits loyers l’impact est modéré, mais présent.
Par contre je viens de tilter mais simu sur 25 ans c’est aussi très ambitieux, la plupart des banques classiques limitent à 20 ans pour du locatif.
Donc si tu vises 25 il faudra passer par un financement alternatif, comme des neobanques ou les SCPI/aggregateurs eux mêmes j’imagine !
Sur 60 k € placés à 5,5 %, (rendement SCPI), cela représenterait pour moi une moyenne de 1600€ d’impôts supplémentaires.
Je trouve l’idée des SCPI super, mais quand on y rajoute tous les frais afférents…
Les seuls avantages pour moi : effet de levier si crédit, pas de locataires à gérer.
les–: les frais et encore les frais
Quand je regarde une grosse partie de la commu, on passe notre temps à comparer les meilleurs courtiers et les meilleurs frais pour, par exemple, des ETF.
entre les frais des scpi+les impots, cela vien nettement diminuer le rendement.
à la limite, l’imposition, ça change pas tellement de la bourse (hormis le PEA et PEA-PME où t’as des enveloppes fiscales) : sinon taxable les PV et dividendes.
Mais c’est clair qu’entre l’imposition et les frais (qui sont du gavage un peu ^^), ben ça rend l’invest en SCPI beaucoup moins attractifs
Hello,
Et pourquoi ne pas mettre les parts de SCPI dans une SCI à l’IS ?
Je ne sais pour les SCPI, mais pour l immo physique on peut pratiquer l amortissement, il y a peut-être un truc à faire.
Mes 2 cents…
Jérôme