Et si on faisait un point sur notre patrimoine?

fangpei · Décembre 27, 2021, 1:31

Je pense que cela dépend du point de vue. Effectivement, que ce soit en SCPI, en ETF REITs, actions immobilières, ou autres investissements exotiques en immobilier, il peut y avoir des rendements meilleurs sur le court/moyen terme avec des risques bien moins élevés.

Par contre une fois le crédit bancaire remboursé et en touchant les loyers pleins, l’investissement sur la pierre me paraît plus avantageux (je me trompe peut être sur la fiscalité…). Après, le fait de rembourser en anticipé, c’est surtout pour pouvoir profiter de l’effet de levier à mon âge et avec le salaire que je dispose pour faire plusieurs achats d’investissement locatif d’un coup dans les 3/5 ans à venir.

Je pense qu’après 40 ans, je m’arrêterai en investissement locatif physique. En effet, je trouve que les loyers pleins ne viennent que trop tard dans la vie passé cet âge pour investir. Par contre entre 40 et 60, je me concentrerai bcp plus sur les SCPI et les marchés boursiers justement pour réduire ces risques. Ensuite passé 60 ans et tous les crédits remboursés … et si les hautes sphères dans les cieux le veulent, je profiterai de mes sous pour faire de la philanthropie et aider les petits enfants défavorisés.

Mais comptablement parlant, je suis totalement d’accord avec toi que mettre 100k de liquidité de ma poche, ca paraît être une connerie pour un taux à 1%.

Les gens qui font plus de 8% en investissement locatif, je respecte tellement haha. Quand la petite étudiante me demande si je peux baisser le prix du loyer, je perds mes moyens (je repense à tous les reportages sur les étudiants en crise) et je réponds par un … “Accordée!”.

le.petit.actionnaire · Décembre 27, 2021, 2:17

À 5% brut, vous ne ferez pas mieux que de nombreuses SIIC / REITs. À 8% brut, ce sera mieux. Mais avec tous les risques et inconvénients liés à l’immobilier physique. Aaux points évoqués dans mon message précédent peuvent s’ajouter :

une très faible liquidité
l’impossibilité de ne revendre qu’une fraction du bien

Le gros avantage de l’immobilier physique, c’est l’effet de levier. Levier qui est désormais possible également en bourse. D’une part via la SIIC / REIT’s achetée et d’autre part au niveau personnel (même si les taux sont moins bons que pour le physique, et que les montant empruntables sont moindres).

Ça se fait, mais au prix de risques plus élevés (moins bonne localisation), d’un temps énorme passé à trouver le bon bien, d’une bonne dose d’huile de coude pour les travaux et de réseaux sans lesquels rien ne serait possible. C’est donc compliqué, mais c’est là que ça devient vraiment intéressant d’un pont de vue financier.

Je comprends, mais c’est là encore un « risque » que vous devez absolument prendre en compte dans vos investissements. Lequel va venir manger votre « petit » rendement. Risque qui disparaîtrait totalement via de la pierre papier.
Si d’un point de vue humain cela vous honore, financièrement c’est très mauvais et cela va totalement à l’encontre de votre souhait d’augmenter votre rendement

matt.S95UWR · Décembre 27, 2021, 5:02

Dans ton cas, la petite étudiante elle se prend un appart en plein Paris quand même…
Si tu es en crise, tu vas un peu plus loin, vu que le loyer c’est le plus gros morceau. Sans parler du coup de la vie ensuite …

ambinina.andriam · Décembre 27, 2021, 9:32

Petite question : ca vaut vraiment le coup de rembourser la résidence principale en anticipée?

As tu vu pour la renégociation du taux immobilier? Aujourd’hui sur du 15 ans ou moins, tu as moins de 1% comparé à l’époque.

Même en comptant les pénalités remboursements anticipées, cela vaut il vraiment le coup? J’y ai réfléchi aussi et pour ma part, il est préférable je pense de continuer à rembourser le crédit mensuellement, et de placer de l’argent en bourse pour des dividendes en tout cas.

fangpei · Décembre 27, 2021, 12:07

Ouais, mais moi j’aime bien que les jolies jeunes filles restent habiter à Paris à côté de chez moi. (Mode prédateur ON).

C’est peut être très con ce que je vais dire et totalement contraire à la logique financière, mais je trouve que les jeune étudiants motivés qui peinent à s’en sortir, il faut les aider dans la mesure du possible. Ils représentent le futur de la société. Bien sûr, ils peuvent avoir plus grand, moins chers en s’éloignant de Paris. Mais, comme beaucoup, j’ai été étudiant et je sais la galère que ça a été quand je rentrais à 2h du matin après mon shift de livraison ou quand je devais commencer à 6h pour faire des petits jobs étudiants de distribution.

Par contre, les gens qui profitent de la société et qui disposent d’appartements sociaux de 60m2 pour des peanuts sans contribuer à la société depuis des années et qui sont en capacité de le faire, je suis complètement contre.

Mais là, on part sur un débat politico social du coup on va éviter de polluer le fil .

fangpei · Décembre 27, 2021, 12:17

Financièrement parlant, ça ne vaut pas du tout le coup de rembourser en anticipé mon prêt. Comme dit précédemment plus tôt par @le.petit.actionnaire , il vaut mieux s’endetter en période de faibles taux pour réinvestir sur des projets avec des rendements plus hauts.

Le prêt a déjà été renégocié et le taux est plutôt avantageux aujourd’hui (1%).

Mais dans mon cas, je suis totalement bloqué par le fait que la RP bouffe une grosse partie de ma capacité d’emprunt. Vu que c’est un passif et que je n’ai pas de loyer en contrepartie, ce prêt m’empêche a la fois d’investir dans des résidences locatives mais aussi dans une résidence principale plus grande. Aujourd’hui, la banque est prête à me financer 70k (autant dire … quedal).

Après de mon côté (question de répartition), je ne suis pas totalement à l’aise de mettre plus de 1000/1500 euros par mois en bourse pour l’instant, et je pense c’est important de partir confiant quand on investit.

matt.S95UWR · Décembre 27, 2021, 4:20

Ça peut aussi te faire une bonne base de Scpi 70k.

florian.b · Décembre 27, 2021, 4:41

70+62 du pel non ? = ça fait 130k

Dans le nord on a des colocations a 10/12% de renta pour moins que ça en fouinant bien.

le.petit.actionnaire · Décembre 27, 2021, 5:14

La résidence principale est un actif. C’est une sorte d’épargne forcée. Certes, vous ne percevez pas de loyer, mais vous n’en payez pas non plus.

Pour schématiser grossièrement, c’est comme si chaque mois vous achetiez 0,41% de votre RP (crédit sur 20 ans). C’est bel et bien un actif,
contrairement à une voiture, par exemple, qui ne va cesser de perdre de la valeur au fil du temps

fangpei · Décembre 27, 2021, 5:22

Oui, mais dans mon cas présent, ce que je n’arrive pas à comprendre c’est pourquoi ne pas rembourser la RP et pouvoir du coup :
-Emprunter à nouveau auprès de la banque jusqu’à 280k
-Acheter un bien locatif
-Louer le bien
-Emprunter à nouveau (vu que je n’ai plus d’endettement)
-Acheter un bien locatif
-Louer le bien

Et ce de manière à attteindre le maximum de ma capacité d’endettement dans les années à venir. J’ai l’impression qu’avec l’effet de levier, cela me permettra d’avoir dans 20 ans un patrimoine bien plus conséquent que si je mettais mes liquidités en investissement aujourd’hui (ou en empruntant 70k euros)

Au final, si le bien s’autofinance plus ou moins (ou même si je finis par sortir 100/200 euros), j’ai tout de même une capacité de 1600/1800 euros pour investir mensuellement, non?

En tout cas, merci pour vos retours!

romain.capet · Décembre 27, 2021, 5:41

Salut , pour une fois je ne suis pas d’accord avec toi. Je l’étais avant mais maintenant que j’ai lu le livre « père riche père pauvre » je ne suis plus d’accord avec toi. Un actif te fais rentrer de l’argent dans les poches tel que la bourse , un bien en locatif et j’en passe. En revanche , un passif te fait sortir de l’agent et c’est le cas d’une RP à part sortir de l’argent de ses poches , une RP ne fait pas grand chose d’autre. Une personne qui me dit qu’elle investit et qu’elle à des actifs si elle me sort qu’elle a juste une RP ça va me faire rire.

thomas.pecqueux · Décembre 27, 2021, 6:05

Hello

Je ne suis pas d’accord avec toi sur ce point là, ce qui est plutôt rare pour le coup

À mon sens, une RP n’est pas un actif (sauf si tu loues une chambre à un étudiant par exemple).
Une RP sort de l’argent de ton compte (mensualité, taxe foncière, charges, …) contrairement à un bien locatif qui fait rentrer de l’argent (loyer, …).
Espérer revendre plus chère sa RP est de la pure spéculation. Ce n’est pas sûr du tout que la RP aura une valeur plus élevée dans 20 ans.
Le dernier point important à mes yeux est que même tu as fini de rembourser ta RP, celle-ci n’est jamais à toi à 100% et continue à te faire sortir de l’argent tous les ans.

Pour ma part, je suis en train d’acheter un premier bien locatif que je mettrai en colocation. Je n’ai aucune RP et les banques me suivent à 110% sur 23 ans + 2 ans différés.

thomas.pecqueux · Décembre 27, 2021, 6:44

Que penses-tu de revendre ta RP avec plus values si possible, récupérer du cash et utiliser le levier de la banque un maximum ?

m.j · Décembre 27, 2021, 7:13

Ah l’eternel débat sur la RP = Actif ou Passif

Jon Stewart Popcorn GIF

Le_Xou · Décembre 27, 2021, 7:30

Je suis plus team actif que passif. A ce jours les taux d’intérêt son bas. Je ne me vois pas à la retraite locataire…

thomas.pecqueux · Décembre 27, 2021, 7:34

Ne pas acheter sa RP en premier ne veut pas dire « ne jamais acheter sa RP »

Le_Xou · Décembre 27, 2021, 7:41

Oui je comprends, cependant tu vas faire du levier bancaire pour de la location locative avec les avantages et inconvénients qui vont avec ou de la pluie value pour augmenter ta « trésorerie ». En contre partie la RP tu prêts déjà de bénéficier d’une autre manière le levier bancaire. Je pense qu’il y a vraiment deux écoles sur ce sujet et je pense que les choix comme le temps / travail / salaire / vie perso / compte bancaire financier rentre en ligne de compte. Chacun va choisir sa stratégie en fonction de cela. Je suppose en tout cas mais je comprends ton idée également mais je pense tout de même qu’une RP n’est pas forcément un passif pour revenir sur le sujet mais que le côté actif reste discutable

romain.capet · Décembre 27, 2021, 8:13

exactement d’accord l’achat de la RP est un frein bancaire , quasi plus de crédit possible. Et aujourd’hui , le crédit est un moyen très efficace pour s’enrichir et faire grossir son patrimoine. Donc si tu achètes ta RP très tôt immobilier locatif tu peux oublier l’investissement dans du locatif (qui pour moi est un gros levier d’enrichissement). Sachant que le crédit de la RP se fait en général sur 25 ans disons que jusqu’à 50 ans plus de gros crédits possibles. Alors que , investir dans du locatif dès le début te permettra de faire levier bancaire et donc de pourquoi pas acquérir une RP plus grande et plus cher.
Pour moi , le fait de ne pas acheter sa RP dès le début , cela ne veut pas dire que tu resteras locataire toute ta vie.

romain.capet · Décembre 27, 2021, 8:18

De plus , tous les mois ta RP , te fais prends de l’argent charges taxes et j’en passe. Et un bon investisseur sait qu’un actif est censé lui rapporter de l’argent tous les mois et ne pas lui en faire perdre.
A moins de louer une partie de ta maison du style une chambre ou autre , une RP te fera perdre de l’argent.
Pour ma part , ma RP ne sera jamais inclus dans mes actifs tant qu’elle ne me rapporte rien.

le.petit.actionnaire · Décembre 27, 2021, 9:12

Le locatif aussi est soumis aux taxes. Et je ne parle même pas de la situation plus courante du loyer qui ne couvre même pas le crédit

Libre à chacun de penser comme il le sent. Mais quelque chose qui fait croître mon patrimoine est pour moi un actif. Et l’achat d’une RP… fait croître le patrimoine.

Quand vous payez un loyer, vous vous appauvrissez. Quand vous remboursez le crédit de votre RP, vous vous enrichissez. Je vous propose d’ailleurs de voir les choses un peu plus en « relief ».
Il a été dit que quand vous achetez votre RP, vous vous tirez une balle dans le pied pour faire du locatif. Sous entendu que ne pas être propriétaire de votre RP permet d’acheter un bien, de le mettre en location et d’en retirer un loyer. Jusque là, je suis d’accord. Mais… car il y a un (gros) « MAIS », vous devez également vous loger. Si vous n’êtes pas propriétaire, cela veut dire que vous êtes locataire (sauf à être logé gratuitement, ce qui n’est quand même pas la situation la plus courante). Vous devez donc payer un loyer.

Entre le remboursement de votre crédit et le paiement de votre loyer, j’ai peur que vous ne vous enrichissez pas beaucoup plus que le propriétaire de sa RP qui ne perçoit pas de loyer… mais qui n’en paye pas non plus.