Et si on faisait un point sur notre patrimoine?

cyro · Décembre 27, 2021, 9:27

Hello,

Je me permet de nuancer ton propos et de rebondir sur la discussion autour de l’achat de la RP en premier ou pas.

Personnellement, j’ai commencé en 2016 par ma RP en VEFA car je ne vis pas seul et Mme. était rassuré d’avoir son « chez-soi ».
Je l’ai revendu il y a quelques jours car nous recherchons plus grand et cet A/R m’a permis de gagner beaucoup plus sur la période que si j’avais fais du locatif donc peut-on dire que mon investissement n’est pas bon car pas dans le « bon ordre » ? Je ne pense pas.

En fait, il n’y a pas de bonne réponse, juste un arbitrage en fonction de sa situation et de ses objectifs.

matt.S95UWR · Décembre 27, 2021, 9:36

Et pour peu que l’appart locatif ne paye plus de loyer, et là on se retrouve avec son propre loyer, + le crédit, à payer, sans aucune source de revenu …
Sans parler de gros travaux qui nous tombent dessus d’un coup … c’est pour la pomme du proprio …

Il y a aussi cet aspect.
Solo, vivre dans un meublé, avec mon sac de sport toujours prêt à être rempli pour déménager en 30 minutes, franchement le concept me plait bien.
Mais une fois posé avec madame, et une petite qui a suivi, je ne me vois plus à la merci d’un proprio …

fireman · Décembre 27, 2021, 10:33

C’est là le nerf de la guerre.

Posséder sa RP offre quelques avantages importants d’un point de vue patrimonial, et les gens qui ont profité de l’augmentation des prix pour s’enrichir trouveront normal de compter la RP comme actif.

Cela dit, la RP ne crée aucune richesse et si le marché immo venait à baisser, son propriétaire serait logiquement perdant.

(Pour l’anecdote, j’ai vendu ma maison en 2018 et vit très bien depuis dans un apartement de 87m² acheté 56000€. Ma RP représente désormais <10% de mon patrimoine net, ce qui n’est pas très courant, apparemment).

le_Petit_Actionnaire · Décembre 28, 2021, 12:24

Au contraire. La RP évite de devoir débourser un loyer chaque mois et donc de s’appauvrir. Alors certes, si le marché immobilier baisse, il peut y avoir moins-value latente. Mais c’est exactement la même chose en bourse. En cas de baisse sensible de l’immobilier, c’est probablement à ce moment là qu’il faudrait acheter.

fireman · Décembre 28, 2021, 1:18

J’espère que tu as remarqué que j’ai commencé par préciser qu’il y avait quelques avantages à posséder sa RP. Ne pas avoir un loyer en fait partie.

Toujours est-il que ma RP ne crée pas de richesse et ne me verse pas de dividende, contrairement à mon portefeuille d’actifs productifs

le_Petit_Actionnaire · Décembre 28, 2021, 1:28

Et justement… Ne pas avoir de loyer est une forme d’enrichissement, puisse que c’est de l’argent qu’on ne donne pas à fonds perdus à quelqu’un d’autre.

fireman · Décembre 28, 2021, 1:35

Ne pas donner de l’argent = s’enrichir ?
Bonne nouvelle pour les SDF

Thomas_Pek · Décembre 28, 2021, 7:55

C’est sûr qu’investir dans un Pinel ne va en aucun cas permettre au propriétaire de s’enrichir (du moins dans 99% des cas).

L’investissement locatif dont nous parlons est dans l’ancien (le plus souvent avec travaux) et dans mon cas avec un système qui permet d’augmenter la rentabilité (Colocation en LMNP ->Pas ou peu d’impôts).
Pour ma part, un investissement location doit au minimum s’autofinancer voire produire un excédant de trésorerie. Si ce n’est pas le cas, c’est un mauvais investissement. Même si le marché immo venait à baisser, cela n’affecterait que très peu l’investisseur car son prêt est remboursé par le locataire et au mieux, un excédant de tréso est versé sur le compte.

Dans la plupart des cas, les investisseurs qui veulent acheter une RP en premier vont emprunter sur la période la plus courte et mettre le plus d’apport possible afin de payer le moins d’intérêt possible. C’est tout à fait logique vu que la RP ne fait pas rentrer d’argent.
Au contraire, quand on investit dans un bien locatif en premier, l’idée est d’emprunter sur la période la plus longue possible et de mettre le moins d’apport. Certes, l’investisseur paie plus d’intérêt sur le long terme mais la mensualité est plus faible et donc plus de CashFlow est produit.

La différence entre les 2 est que l’investisseur qui achète sa RP en premier, certes est propriétaire et ne paie plus de loyer mais il perd une grosse partie de son Ca$h disponible (dans l’apport).
En revanche, l’investisseur qui investit dans un bien locatif, garde un maximum de Ca$h disponible (notamment pour acheter d’autres biens locatifs par la suite par exemple).

le_Petit_Actionnaire · Décembre 28, 2021, 11:55

Je ne pense pas que tomber dans la caricature aidera à faire avancer le débat
De l’argent non dépensé est une économie, laquelle peut permettre… d’investir. Maîtriser ses dépenses est bien souvent le premier pas pouvant mener à l’enrichissement.

Nous sommes bien d’accord. Malheureusement, pour beaucoup trop de particuliers faisant du locatif cela ne coule pas de source.

Il convient tout de même de s’assurer que le surplus de cash-flow est supérieur au surplus d’intérêts. Sans quoi cela n’a pas un grand intérêt (sans aucun jeu de mot) financier.

Encore faudrait-il être certain que la sortie de cash est plus élevée dans le cas de l’achat de la RP que dans le cas de d’un achat locatif.

sylvainf · Décembre 31, 2021, 7:42

Bonsoir, à mon tour de me présenter.

Sylvain 48 ans marié, et nous avons de 2 filles de 12 et 14 ans.
Je suis technicien informatique et ma femme est maintenant fleuriste en jardinerie.
Nous sommes des Français moyen avec salaire moyen mais patrimoine supérieur.

Le revenu de notre foyer est de 3000€ plus 130€ d’allocation familiale et 70€ de prime pour l’emploi, que l’on va perdre l’année prochaine.
Car je mets en place une stratégie de revenu passif, donc nous allons devenir imposable en 2022.

Nous avons acheté notre maison très jeune, et n’avons donc plus aucun crédit depuis 8 ans. Par contre le tiers de notre salaire, qui servait à rembourser notre crédit, est investi depuis 8 ans essentiellement en assurance vie.
Et maintenant en bourse depuis 18 mois.

Notre maison a été entièrement rénové il y a 2 ans ( paiement cash )
Et elle est estimé à 440K€ (Nous sommes en région parisienne)
Nous avons aussi des placements pour une valeur de 640K€
Donc millionnaire en théorie ( si on vendez la maison au prix de l’estimation, si la bourse de s’écroule pas en 2022, si … )

Vous pouvez suivre mes placements sur Moning

J’ai fait une stratégie Value sur le SB120 en 2020 sur PEA
Stratégie action croissance USA sur CTO en 2021
Pour 2022 retour sur les actions Value en PEA, et action dividende au USA.
( je ne vends rien mais change de stratégie pour les nouveaux investissements )

Et diversification sur le crowdfunding en 2022, afin de placer le cash qui va me servir pour mes investissements en DCA

Meilleurs vœux à tous avec santé et richesse pour tous

florian.b · Janvier 16, 2022, 5:09

Félicitations pour ce beau parcours déjà ! Il y a des bases solides là

Je refais mon apparition ici et sans vouloir relancer le débat sur la RP actif ou passif, je dirais que vous avez tous les deux raisons.

D’un coté, quand on verse sa mensualité, on verse une partie en capital et cette partie vient nous enrichit en quelque sorte puisque le bien nous appartient chaque mois un peu plus.

D’un autre coté, en fonction de sa situation familiale et professionnel, avoir une RP peut aussi venir grossir le taux d’endettement et ainsi empêcher d’investir dans le locatif.

el.pepito · Janvier 23, 2022, 5:06

Bonjour à tous,

Clément 25 ans, infirmier.
Patrimoine : 1 studio sur Reims acheté 50k + 17k de travaux (crédit en RP sur 25 ans). 275e de crédit mensuel pour loyer mensuel 490e cc. Le bien s’autofinance et 70e de cash flow mensuel.
Crédit étudiant de 217e mois courant jusque avril 2025 …

Je souhaiterais faire l’acquisition d’un second bien mais le taux d’endettement … compliqué !
J’ai de la chance d’être à la Banque Populaire et du coup à la casden grâce à mon poste en fonction publique (ils sont plus souples, j’attends de voir si eux prendrait mon loyer en compte, il ne l’avait pas fait pour Reims quand je souhaitais un crédit pour du locatif et non RP)
Également 11k d’épargne de précaution (aussi en vu d’apport pour éventuel achat donc)
1300e sur AV (50e mensuel)
1000e CTO
2500e PEA (J’essaye donc de mettre 300e par mois sur PEA/CTO selon mes achats, je vise long terme (20-25 ans) pour plus value et dividendes.

En métropole je touchais 1800-2000e voir plus (heures sup majores, covid …) , ici à Mayotte je touche 2800-3000 mais il y a les 40% de vie chère pris en compte et je me fais plus plaisir ! (Nourriture vraiment cher, sortie bateau, cocktails …) donc mine de rien je mets moins de côté !
Très probable retour en métropole en Juillet et je vise de l’intérim.

Je souhaite évoluer dans mon métier en tant qu’infirmier anesthésiste, je passerai les concours l’Annee prochaine. Et la il va falloir ressortir un crédit car je souhaite m’auto financer (pour ne rien devoir a l’hôpital public) et ça varie de 5000 a 20k les deux ans, sans compter qu’il faut vivre à côté !
Mais après pour ma part boulot plus plaisant et il y a moyen de se faire des petits contrats dans les DOM TOM, et intérim sera mieux payé qu’infirmier normal. Normal, je passerai de licence à master 2, ce métier est le plus haut gradé du paramédical.
C’est l’infirmier qui vous endort au bloc et gère quasi tout pendant que le doc boit son café

Ma copine est pour le moment rentière immobilière avec son frère (vente de la ferme à 1million5 de leur papa) , ils n’ont eu qu’une « petite » part mais ils gèrent 4 immeubles dont bcp d’apparts en Airbnb et envisagent d’ouvrir un resto type BAGEL, salade (encore en reflexion) dans une ville qui n’est pas fourni de ce genre de restauration pile en face de la gare dans un de leur local commercial.
Bref une fille qui a des projets !

sebastien.koubar · Janvier 23, 2022, 8:03

Garde-la wesh !

adrien83560 · Février 15, 2022, 2:08

C’est excellent surtout au vu de ton age. Bravo.
Tu as des revenus confortables?

Ton fond de securite est un peu eleve a mon gout au vu de ta situation perso (celibataire, sans enfant). Donc perso je le reduirait a 5-7k et j’investirais le reste.

L’ouverture d’un PEA me parait comme une suite logique.

kantz · Août 2, 2022, 1:18

Salut collègue,
Je suis IADE depuis 3 ans dans un département limitrophe à Reims, et je peux t’assurer que c’est le meilleur investissement à moyen terme que tu puisses faire. J’ai plus que doublé ma paye par rapport à IDE de Réa. J’ai 15 ans d’ancienneté dans la FPH, et les revenus des heures supplémentaires (surtout heures COVID) sont vraiment confortables (on parle de 100€/h de nuit). De plus tu as la possibilité de faire des rempla/vacations un peu partout (Bezannes ou le CHU par exemple) grassement payés.
Bref métier très recherché (on est 11000 en France) et vu la pénurie de Médecins anesthésistes c’est pas près de changer.
Un conseil: Fonces !

l.baptiste · Septembre 2, 2022, 7:31

Hello !

En ce qui me concerne :

Baptiste 27 ans, comptable, dans le sud ouest.

70 k PEA/CTO
30 k Private Equity
60 k BTC/ETH
50 k Cash
25% de part dans une SCI familiale.

J’ai un parcours assez atypique :

J’ai arrêté mes études après un bac pro compta, ou j’ai enchainé 6 ans de saisons dans un parc accrobranche, c’était super mais payé au smic…
Ne m’entendant plus avec mon patron j’ai décidé de partir, difficile de retrouver un boulot sans avoir de réel diplôme, je me suis donc retrouvé à travailler à la vigne, et j’ai fini par bosser à l’usine en tant que préparateur de commande pendant une année.
C’était vraiment l’enfer, je détestais réellement ce boulot, ce levé tot le matin, être dans le froid l’hiver et mourir de chaud l’été, payé au lance pierre…

Je n’en pouvais plus, a ce moment la je n’avais pas de copine, très peu d’amis, zero vie sociale, peu d’argent et un boulot horrible.

J’ai donc tout simplement tapé sur internet " comment se faire de l’argent sur internet ", on est en octobre 2017, j’entends parler du BTC et des cryptomonnaies.

Je trouve ça génial, j’investi tout l’argent que j’ai dessus (2k), et je continue les mois suivants, mon porte feuille monte à 35k au top de la bulle, je perds la notion de l’argent, je me crois le plus fort de tous, je découvre ce qu’est l’euphorie et pense réellement que je vais pouvoir devenir riche, j’en parle à toute ma famille, je me vois dire à mon patron que j’arrête, que j’ai plus besoin de travailler.
2018 la bulle éclate, en tant que parfait débutant, je n’y crois pas, je pense que le BTC c’est l’avenir, que ca ne peut pas descendre plus bas.
S’en suit la longue descente aux enfers … mon porte feuille fond comme neige au soleil, je suis dans le déni total, je passe littéralement par toutes les phases psychologiques d’une bulle spéculative et finis ruiné.
Retour à la case départ, ca a vraiment été une période difficile comme vous pouvez l’imaginer, d’avoir autant d’argent d’un coup et de tout « perdre ».
En 2019 j’arrête ce boulot, j’ai littéralement 0€ sur mon compte et décide de quitter la campagne pour aller tenter ma chance sur la côte, en tant que saisonnier, après tout, être dans les arbres c’est ce qui me rendait heureux, je décide d’apprendre l’anglais et l’espagnole et je pars voyager seul au Mexique le reste de l’année.
En 2020 je « redécouvre » les cryptos, je vois que certains arrivent réellement à se faire de l’argent, je crois que a ce moment la c’est DEFI qui explose, et je décide cette fois ci de ne pas refaire les mêmes erreurs, de me former.

Et ca fonctionne, étant passé par toutes les étapes avant, j’ai su saisir cette deuxième chance , et cette fois ci partir avec plus centaines de milliers, je crois tout simplement que la première fois je n’étais pas digne de recevoir autant d’argent, j’aurais fait n’importe quoi, le fait d’avoir pu vivre au Mexique, rencontré des gens pauvres mais heureux et généreux avec moi m’a vraiment fait prendre conscience de pleins de choses.
J’ai ensuite découvert le vaste monde de l’investissement ce qui m’a amené a investir dans d’autres classes d’actifs.
Entre temps mon père a acheter une société ou je bosse pour lui comme comptable.

Je suis tellement reconnaissant et heureux d’avoir pu vivre toutes ces expériences que je me devais de vous les partager.

nicolas.auclair · Septembre 2, 2022, 8:28

Salut Baptiste !

En effet, ton parcours est plutôt atypique.

Bonne remise en question et bonne hygiène mentale ! Y’a pas à chier, faut passer par toutes ces phases pour enfin comprendre … Dommage mais nécessaire …
J’ai eu aussi ma période j’me crois le plus fort car je gagne beaucoup

Je te souhaites le meilleur pour la suite de tes investissements

passe.partout · Septembre 2, 2022, 9:03

franchement bravo passer de 0€ à ce capital la…tu as investi sur quels cryptos pour arriver à ca ?

Le_Xou · Septembre 2, 2022, 9:04

Sacré parcours en effet. Question bête rien avoir avec la bourse, un vrai conseil pour apprendre l’anglais (méthodologie ?) ? Car perso je bataille lol

nicolas.auclair · Septembre 2, 2022, 9:33

Easy, offre toi 1 semaine en G.B … Y’a que ça de vrai