Le portif du Krabs

mickaelkel · Août 12, 2026, 9:43

Bof, je vois pas grand chose en fait.

Double bottom oui/non, je ne le trouve pas tres net pour etre honnete avec toi.

Moi je vois plutot un range.
En tout cas, je ne vois aucune raison de bouger pour le moment vue sans etre sorti par le haut du nuage.

capitaine.krabs · Août 24, 2026, 8:48

Bonjour à tous,

J’ai besoin de vos avis sincères sur l’optimisation de mon prêt immobilier, car c’est un achat très important pour moi et je ne veux pas me tromper.

Le contexte : nous achetons notre résidence principale à 245 000€. Nous apportons 15 000€ chacun. Les frais annexes sont les suivants : 18 500€ de frais de notaire, 1000€ de frais de dossier et 2487€ de frais de garantie. Le prêt sera décomposé ainsi : 90 % à 3,50 % et 10 % à 0,99 %, sur 25 ans, avec lissage.

J’hésite entre deux options.

La première option consiste à emprunter 256 987€, incluant une enveloppe travaux de 20 000€. La mensualité avec assurance serait de 1310€, que je compte faire baisser autour de 1280€.

La deuxième option est plus complexe mais représente selon moi une opportunité intéressante. L’idée serait de supprimer l’enveloppe travaux et de la remplacer par un PTZ (prêt à taux zéro), qui financerait 66 000€ à taux 0. Pour être éligible au PTZ, il faut que le montant des travaux représente au moins 25 % du coût total de l’opération (prix du bien + travaux). Ici : 245 000 + 80 000 = 325 000€, et 80 000 / 325 000 = 0,249, arrondi à 25 %, ce qui permet d’atteindre le seuil requis. Étant au palier 3, l’État financerait environ 66 000€ à taux 0 sur 15 ans, avec 2 ans de différé total.

Le reste du besoin de financement (environ 14 000€ supplémentaires) serait réparti entre le prêt à 0,99 % (majoritairement) et le prêt à 3,5 %.

Le problème, c’est que si je dois rembourser le PTZ sur 15 ans et que tous les prêts sont lissés ensemble, la mensualité grimpe fortement, jusqu’à environ 1530€/mois.

Pour contourner ça, l’idée serait de demander un différé partiel d’un an, ce qui ferait redescendre la mensualité max à environ 650€ la première année, et nous permettrait de mettre de côté un maximum d’argent pendant cette période. Pour appuyer cette baisse, nous ajouterions aussi 20 000€ d’apport supplémentaire à la signature du prêt. Comme nous prévoyons des travaux de rénovation énergétique financés via l’enveloppe de 80 000€, nous devrions aussi toucher environ 10 000€ d’aides de l’État, versées directement sur notre compte.

Avant d’entamer la deuxième année, l’objectif serait d’utiliser ces 10 000€ d’aides pour faire un remboursement anticipé sur le prêt principal et ainsi réduire la mensualité, en complément de tout ce qu’on aura pu épargner pendant l’année de différé (objectif minimum : 12 000€). Si on parvient à faire ça, on se retrouverait avec une mensualité proche de celle de la première option, mais avec un budget travaux nettement plus important.

Qu’en pensez-vous ? Je cherche des retours honnêtes, et si certains d’entre vous sont déjà passés par un PTZ, vos retours d’expérience sont les bienvenus.

mickaelkel · Août 24, 2026, 9:15

faut que je relise, mais pour ton projet, il y a une chose qu’il faut bien que tu intègre, c’est que les travaux tu vas les faire. Donc sois tu les intègre dès le départ dans ton enveloppe, soit tu les financeras plus tard, mais certainement sur tes propres économies car a un moment, tu seras bloqué par les autres crédits.
En les intégrants, tu lisse tes travaux sur la durée du prêt, je regrette pour certaines choses de ne pas l’avoir fait de suite plutot que de jouer a l’économie et en chier après.

Le PTZ, je l’avais pris avec ma femme, mais nous avions allongé la durée du crédit (donc un peu plus cher) mais avec direct en tete le principe d’utiliser la fin de ce crédit PTZ pour rembourser le solde du capital avec des versements plus important.

Nous avions aussi multiplier les crédits, de manière a étaler au maximum les crédits, chaque fin de crédit allant en intégralité sur un autre. ainsi les travaux d’aménagement avaient été pris avec un crédit sur 6 ans mais nous avions pour cela l’argent de coté.

perso nous avions choisi de payer les frais annexes dont le notaire avec nos propres deniers (+hypothèque +frais de dossier + … )

pour les aides de l’état et les travaux énergétiques, peut etre justement utilisé le PTZ.

c’est quoi les 10% a 0.99 %?
peux tu faire un p’tit excel qui présente les offres par ligne et tes idées, c’est souvent bien plus simple pour faire son choix.
ca vous bloque quel % sur vos revenus ?

jonah33 · Août 24, 2026, 9:17

Salut,
Est ce que tu t’es bien renseigné sur l’histoire du PTZ auprès de ta banque?
Pour moi, ils lissent ta mensualité sur les 20 ou 25ans pour que ta mensualité ne bouge pas.

Si je prends mon exemple, j’ai pas de PTZ mais pour l’achat de ma RP, la banque a fait un montage avec 2 prêts à différents taux et durée… mais au final ma mensualité est la même.

capitaine.krabs · Août 24, 2026, 9:21

Je suis en rendez vous je refais ça avec un beau tableau Excel pour vous expliquer

Les 10% c’est le prêt primo accèdent, ça me permet que 10% du montant du prêt est financé à un taux de 0,99% dans la limite de 30 000€

capitaine.krabs · Août 24, 2026, 9:23

Non malheureusement le PTZ immo utilise des règles très strictes.

En fonction des tranches, tu dois le rembourser plus ou moins rapidement.

Exemple la tranche 1 permet de l’étaler sur 25 ans. Moi je suis en tranche 3 donc je dois le rembourser sur 15 ans.

Mais par contre, il effectue bien un lissage et c’est pour ça que ma mensualités explose sans le lissage pendant 10 ans je devrais payer 2000€ mais après la mensualité baisserait drastiquement mais ce n’est pas possible pour nous.

@mickaelkel le but est de financer tous les travaux avec le PTZ car on aura 80 000 d’enveloppe travaux en gros.

jonah33 · Août 24, 2026, 9:27

Pour moi, c’est un montage de banquier… Ils ont un truc à 0,99% sur 10 ans et ils le mettent dedans.
De mémoire (un temps où les taux étaient très élevés ), je dois avoir un crédit sur 15ans à 1,05% et un autre à 1,45% sur 25ans…
Pour le moment, je dois rembourser 2/3 de ma mensualité sur le plus court, 1/3 sur le second. Puis dans 15ans, ce sera full sur le restant. Mais tout ça, c’est neutre pour le client… c’est une optimisation de la banque pour avoir un prêt global compétitif.

Pour un PTZ achat neuf, ça doit être le même système… par contre PTZ travaux je connais pas mais je vois pas pourquoi ce serait différent. Sachant que les PTZ sont soumis à revenus et donc accessible aux moins aisés, si ça augmente ta mensualité le temps de le rembourser car plus court, je vois pas qui pourrait le souscrire. où alors j’ai rien compris au système

jonah33 · Août 24, 2026, 9:33

Oui mais je pense que le montage financier intégrant le PTZ est fait par la banque pour que ta mensualité soit supportable. Sinon, on met en place un PTZ qui augmente sacrément ta mensualité car remboursement court terme… ou alors des couples qui gagnent 6k-7k par mois peuvent prétendre au PTZ et là, je comprends plus trop le concept d’aider les plus « pauvres ». Après c’est possbile…

capitaine.krabs · Août 24, 2026, 9:35

En principe, le PTZ (Prêt à Taux Zéro) est destiné aux foyers à revenus modestes. Mais dans notre cas, on peut en profiter grâce au fait que j’étais alternant : mon RFR (Revenu Fiscal de Référence) était très faible, voire nul. Résultat, à nous deux, notre RFR N-1 s’élève à 22 000 €.

Cependant, l’État a prévu un mécanisme pour éviter les effets d’aubaine : il existe deux méthodes de calcul pour déterminer la tranche de revenus dans laquelle on se situe pour le PTZ.

Le premier calcul est basé simplement sur le RFR du foyer.

Le second calcul, appelé « le plancher », consiste à prendre en compte le coût total de l’opération (prix du bien plus travaux), divisé par un coefficient familial, ici 9. Dans notre cas : 245 000 € (prix du bien) + 80 000 € (travaux) = 325 000 €, puis 325 000 € / 9 = 36 111 €.

L’administration retient le montant le plus élevé entre les deux calculs. Ici, c’est donc les 36 111 € du « plancher » qui l’emportent sur notre RFR réel de 22 000 €, ce qui nous fait basculer en tranche 3.

jonah33 · Août 24, 2026, 9:48

Oui après RFR de 36k€ en couple, c’est pas des nantis… D’ailleurs, 35% du RFR, ça fait en gros une mensualité maximum de 1050€…
Après tu es dans une situation particulière (alternant N-1) donc le banquier va prendre en compte tes revenus de l’année N pour valider les 35%…
Mais après je pense que le montage sera fait par la banque pour que tu aies une mensualité égale sur les 25ans. Certaines personnes se retouvent avec 3-4 lignes de crédit et pourtant la mensualité ne bouge pas avec des remboursements des lignes différées dans le temps. Après je ne maitrise pas du tout le sujet mais je ne comprendrais pas qu’on te fasse rembourser le PTZ sur 10ans en même temps que ta mensualité du crédit de base et respecter en même temps ton taux d’endettement. Sinon peu de gens pourraient accéder à la propriété avec ce sytème car les premières années seront insoutenables.

Ou alors ton PTZ est souscrit par tes propres moyens ailleurs?

capitaine.krabs · Août 24, 2026, 10:02

Je te montre :

En réalité on a la chance d’avoir toutes les aides car c’est souvent N-1, mais l’année prochaine notre RFR va se rapprocher des 42 000 €.

Les banques lissent automatiquement les prêts et pour le PTZ immobilier, le nombre d’années se met automatiquement sur le logiciel du banquier car en réalité c’est un prêt d’Etat et non bancaire.

capitaine.krabs · Août 24, 2026, 10:06

ça c’est l’option 1 :

capitaine.krabs · Août 24, 2026, 10:09

Tous les prêts sont lissés ensemble, mais comme certains doivent être remboursés sur une durée plus courte que d’autres (le PTZ sur 15 ans contre 25 ans pour les prêts principaux), la banque effectue un calcul de lissage pour obtenir une mensualité unique sur toute la durée du crédit. Avec l’ajout des 80 000€ de PTZ, ce lissage aboutirait à une mensualité d’environ 1530 €/mois.

jonah33 · Août 24, 2026, 10:12

Oui ok… donc on est d’accord qu’à 1530€/mois, vous dépassez le taux d’endettement de 35% du RFR que la banque prend en compte?

mickaelkel · Août 24, 2026, 10:14

A 42000 par an les 30% font les 1050 maximum.

Je vois pas bien comme ca comment tu peux monter 1530.
Tu serais en dehors des clous.
Sur 30 ans tu as une grosse diff ou pas ?

jonah33 · Août 24, 2026, 10:15

Dans ton tableau, ton PTZ est remboursé sur 13ans et pas 15 c’est ça?

capitaine.krabs · Août 24, 2026, 10:15

Ce n’est pas le taux d’endettement qui me pose problème, car à nous deux nous sommes à 4300€ de revenus. Ce qui me préoccupe, c’est plutôt le montant élevé de la mensualité. L’objectif de tout ce montage est justement de bénéficier du PTZ pour pouvoir refaire presque entièrement la maison, mais cela demande plusieurs étapes pour faire baisser la mensualité, et j’aimerais avoir votre avis : est-ce que ce montage est viable ou est-ce trop risqué ?

capitaine.krabs · Août 24, 2026, 10:17

Oui avec 2 ans de différé total, c’est une obligation de l’État, je vous mets le lien si vous voulez aller voir.

https://www.economie.gouv.fr/particuliers/emprunter-et-sassurer/pret-taux-zero-ptz-tout-ce-quil-faut-savoir#

jonah33 · Août 24, 2026, 10:22

Toi seul connait ton reste à vivre au final…

Je gagne 4000€ par mois net MAIS mes dépenses tout compris (crédit, enfant, loisirs) sont de 2500€… Reste 1500€… est ce tenable d’augmenter un crédit immo de 500€ par mois… OUI

Même situation, avec une autre personne, qui aime bien kiffer sa vie… dépense 3800€ par mois… augmentation de 500€, - reste à trouver 300€ sur la partie kiffe … question : as tu envie de moins kiffer ta vie pour ton crédit immo??

Là, c’est vous qui savez ce que vous voulez de votre vie… Personnellement, en achetant, nous ne sommes pas allés voir notre banque pour connaitre notre taux maximum d’endettement, nous avons demandé, combien pouvons nous emprunter en gardant une mensualité à 1050€… et nous avons acheté en fonction car pour nous, un toit reste un toit, faut s’y sentir bien MAIS pas de là à s’empecher de vivre à côté. Et je suis passé d’un point immobilier de 25% de mes revenus au départ à 13% actuellement et je ne m’en porte pas plus mal

mickaelkel · Août 24, 2026, 10:24

Meme avec 4300 tu depasse le quota je crois.

Bref, je suis d’un naturel prudent.
Tels quel :

j’essaierais de ne pas faire d’apport personnel (30 k) et juste payer cash le notaire, et encore…
on parle de 500 euro d’ecart. 500×12 mois ×25 ans = 150 000. Tu auras largement le temps de faire les travaux.
moins de credit = plus d’economie, pour travaux et/ou rbt anticipé du credit.
j’utiliserais donc ma marge de sécurité pour des credits ulterieurs d’amenagement.

Je suis pas certains que pour toi, tels que présenté, le ptz soit un avantage.
L’autre solution est de modifier tes annuités de credits mais ca me semble difficile.