REITs : Tout ce qu'il faut savoir sur ce type d'actions

kevin.chinelli · Janvier 11, 2022, 7:13

Chers Moning-iens, Chères Moning-iennes,

En faisant quelques recherches sur le forum, je n’ai trouvé aucun topic qui regroupait toutes les informations fondamentales à connaître sur les REITs. Comme c’est un type d’actions un peu particulier, c’est souvent un peu flou pour les novices en investissement. En tout cas, pour moi, c’était le cas.

A moi donc d’ajouter ma pierre à l’édifice en participant au contenu du forum.

(PS : Une vidéo regroupant toutes ces connaissances se trouve en bas du post, si vous avez la flemme de lire. )

Introduction

Ce qu’il faut commencer par comprendre avec les REITs, c’est que ce sont vraiment un type de société particulier, au sens structurel du terme. Cela va leur permettre plusieurs choses, notamment de bénéficier d’un régime fiscal spécial. On le verra plus loin.

Mais commençons par le début : Le titre de “REIT” a été créé par le congrès américain en septembre 1960, pour permettre aux petits investisseurs d’investir dans de gros biens immobiliers de manière facilitée. En effet, on comprend qu’il est compliqué pour un seul investisseur particulier, d’acheter un hôpital ou un centre commercial.

L’activité économique principale d’une REIT est donc la gestion directe, ou indirecte, d’un patrimoine immobilier pour le compte de ses actionnaires.

Comment investir dans une REIT ?

Comme n’importe quelle autre entreprise, les REITs sont cotées en bourse. De plus, elles pratiquent généralement de régulières augmentations de capital, via l’émission de nouvelles actions. Actions qui peuvent être donc acquises par n’importe quel particulier. De ce fait, en achetant ces actions, vous « transférez » votre argent à la société, qui l’utilise pour ces activités.

Il est également possible d’acheter ces actions sur le marché secondaire, auprès d’autres investisseurs, via votre courtier (95% du temps, c’est par ce biais que nous acquérons une REIT d’ailleurs).

Quel est le rôle d’une REIT ?

Vous pouvez observer sur le schéma ci-dessous, les différents flux d’argent et surtout, le fait que la REIT ne fonctionne finalement que comme un intermédiaire entre les propriétés et nous.

Le but de base (je dis bien « de base ») d’une REIT est d’acquérir des propriétés, d’encaisser des loyers et de vous les reverser sous forme de dividende. Bien sûr, le cours d’une REIT prend souvent aussi de la valeur dans le temps, au fur et à mesure que son parc immobilier s’apprécie et grandit.

Quelle est la fiscalité de ce type d’entreprise ?

Comme ces entreprises ne sont pas réellement là pour capitaliser pour elle-même, mais plutôt pour vous redistribuer ses richesses, elles vont pouvoir bénéficier d’une exemption totale d’impôt sur les bénéfices, à certaines conditions.

La principale d’entre elle sera de reverser au moins 90% de ses revenus à leurs actionnaires sous forme de dividende. C’est pour cela qu’il ne fait pas s’étonner de voir un PayOut Ratio très élevé.

En fait, pour être précis, il y a encore quelques autres prérogatives pour qu’une société cotée puisse obtenir le titre de REIT et obtienne ce régime fiscal spécial. Sans entrer dans les détails, la société doit vraiment œuvrer principalement dans la gestion d’un patrimoine immobilier et ne peut pas faire de cette activité un simple revenu accessoire.

Les secteurs d’activités

Il faut savoir que chaque REIT œuvre généralement dans un domaine en particulier, un secteur d’activité qu’elle choisit et dans lequel elle va se diversifier, avec le gros avantages donc de ne pas trop disperser ses capitaux. Le gros point positif pour nous, investisseurs, est que l’on va donc pouvoir choisir dans quel secteur placer notre argent, puisque l’on va pouvoir choisir d’acheter telle ou telle action.

Voici une liste non-exhaustive des secteur d’activité les plus connus :

Le secteur de la santé (hôpitaux, maisons de retraite, etc.)
Le secteur résidentiel
Le secteur du commerce de détail (centres commerciaux, magasins, etc.)
Le secteur de l’industrie (usines, entrepôts, etc.)
Le secteur de l’hospitalité (restaurants, hôtels, salles de jeux, etc.)
Le secteur des bureaux
Le secteur des services et infrastructures (antennes relais, usines électriques, etc.)
Les secteurs spécialisés : Data Center, garde-meubles, etc.

Il faut savoir que tous les secteurs ne se valent pas. Même s’il n’y en a pas de meilleurs que d’autres, chaque domaine d’activité va posséder des caractéristiques propres et va être soumis à des contraintes différentes et donc, plus ou moins sensible à telle ou telle conjoncture économique.

Les deux types de REITs

Quand on s’intéresse aux REITs, il est important de comprendre qu’il en existe en fait deux grandes familles : Les REITs dites « Equity » et celles dites « Mortgage ». Pour les non-anglophone de la chaine, sachez donc que « Equity » veut dire “Fond Propre” et que « Mortgage » signifie “Hypothèque”.

Les REITs de type « Equity » sont les plus communes. Elles acquièrent, gèrent, construisent, rénovent et parfois revendent des biens immobiliers qui génèrent un rendement. Leurs revenus sont donc principalement générés par les revenus locatifs de leur patrimoine.

Les REITs de type « Mortgage », à l’inverse, ne détiennent pas directement de patrimoine immobilier, mais plutôt des créances auprès d’autres acteurs économiques, telles que des promoteurs immobiliers. Je m’explique. Là où une REIT de type « Equity » va utiliser l’argent de ses investisseurs pour acheter des biens et les gérer, la REIT de type « Mortgage » va prêter ses capitaux propres à un promoteur immobilier qui lui, à son tour, utilisera cet argent pour des projets immobiliers. Les revenus principaux des REITs de type « Mortgage » ne sont donc pas directement les revenus locatifs de ses propriétés, mais plutôt les intérêts sur les capitaux qu’elle prête. Ce type de REIT est moins courant et est souvent noté « mREIT ».

Vous comprendrez donc qu’il est important de bien différencier ces deux familles de REITs, puisqu’elles fonctionnent sur des modèles économiques radicalement différents.

Les performances historiques des REITs

Voici la performance hypothétique depuis 1996 du FTSE NAREIT Equity REIT, un des indexes les plus représentatifs de cette classe d’actif, face au Russell 3000, un autre index retraçant la performance des 3000 plus grosses entreprises américaine.

Petit détail, performance hypothétique pourquoi, simplement car le NAREIT Equity REIT n’existe que depuis 2006. Il a donc fallu synthétiser la courbe à partir des données historiques pour remonter plus loin.

En plus d’étudier les performances du secteur global, nous pouvons nous attarder encore quelques instants sur les performances de chaque sous-secteur des REITs :

Ce qu’on peut apercevoir, c’est qu’il peut y avoir une grande variation entre les sous-secteurs, car chacun d’entre eux possède un type de propriétés différent qui ne se comportent pas de la même manière au fil du temps, car ils ne sont pas sujets aux mêmes contraintes économiques. Si on veut pousser encore plus loin, il peut même y avoir des différences au sein de chaque sous-secteur.

En fait, on voit que les différences entre chaque sous-secteur est conséquente et que la seule façon d’obtenir des rendements “moyens” serait d’investir au travers d’un ETF, comme le Vanguard Real Estate ETF par exemple (qui porte le ticker VNQ) ou de se constituer soi-même un portefeuille diversifié de plusieurs REIT.

Conclusion

En résumé, si les REITs peuvent être d’excellents investissements, il est toujours très important d’évaluer les activités de chaque société et le type de REIT (Equity ou Mortgage) avant d’investir pour s’assurer que les REITs que vous achetez contribuent à la réussite de votre portefeuille.

hystare · Janvier 11, 2022, 11:51

Superbe initiative

Le pavé est long, mais je vais le lire en plusieurs fois !

C’est @matt.S95UWR qui va être heureux ^^

kevin.chinelli · Janvier 11, 2022, 12:12

Pourtant, j’ai essayé de synthétiser au maximum.

Et comme j’ai mentionné, il y a la vidéo sinon.

Le_Xou · Janvier 11, 2022, 1:43

Exactement ce que je recherché, j’ai meme crée un poste sur ce type de sujet. Merci beaucoup pour ton boulot.

Bonne journée

matt.S95UWR · Janvier 11, 2022, 2:51

Surtout parce que ça va libérer un peu le sujet sur mon portefeuille …

Non franchement c’est super ce genre de sujet qui pose les bases, à épingler par notre ami el gatito @nicolas.blanco.
Et en plus il y a une vidéo qui accompagne le tout (que je n’ai pas encore vu ^^).

Notamment le passage sur les mREIT qui me semble important.
Je vois souvent des « jeunes » portefeuilles qui se jettent là dessus pour les hauts rendements, pensant qu’il s’agit d’immobilier « classique », vu que c’est ce qui est écrit comme secteur … Sauf que la plupart ne sont pas aux courants qu’il s’agit d’hypothèque, qu’un paquet se sont ramassés en 2008, et c’est le cas à chaque vrai « crise », bref, c’est important de savoir de quoi il ressort réellement quand on achète ce genre de société.

Autre point très important.
On peut avoir une grosse part de son portefeuille en « immobilier », mais être bien diversifié, et pas que géographiquement.
Un American Tower, ne sera pas en correction en même temps qu’un Prologis, et encore moins qu’un Realty Income. Pendant qu’un Avalon Bay, qui fait dans les apparts, lui ne corrige jamais …

hystare · Janvier 11, 2022, 5:18

@kevin.chinelli Tkt, c’est juste que j’était en pause dej’ et que d’habitude les post ne sont pas aussi long ^^

jerome.paulin · Janvier 11, 2022, 5:34

Salut !

Le top serait une petite liste de REIT par secteur/pays.

Bonne soirée,

gg

wejdene · Janvier 11, 2022, 7:57

Des dividendes mensuels car loyers mensuels ou des dividendes regroupés en 1 distribution par an par ex ?

matt.S95UWR · Janvier 11, 2022, 8:05

C’est propre à chaque société.
Il existe du mensuel, du trimestriel, du semestriel, et de l’annuel.

wejdene · Janvier 11, 2022, 8:08

En tout cas merci beaucoup c’était intéressant, je vais voir la vidéo !

kevin.chinelli · Janvier 12, 2022, 9:33

Pour commencer, tu peux déjà commencer par consulter le fameux topic de @matt.S95UWR (oui, il devient vraiment « fameux » ce topic) :