Bonjour Ă tous,
Je me pose de plus en plus la question de vendre un appartement qui Ă©tait un investissement locatif LMNP pour placer le capital sur des actions de type $O ou $VICI.
Quitte à avoir une imposition sur la plus value…
Bonne ou mauvaise idée ?
Bonjour, regarde mon portefeuille CTO, c’est le pas que j’ai franchi en vendant un de mes studios il y a 2 ans ( Agrée Realty, Realty income, et un peu de Digital Realty et de Vici (je commence une ligne) saupoudré d’un peu de Main street pour ses dividendes mensuelles).
Bref un studio dans la banlieue de Nancy que je louais 350 euros achetés 58000 sans compter les frais de mutation ( 60 euros de charge mensuelle) avec une taxe foncière à 580 euros………je n’ai pas besoin de te faire un dessin 
Tout à fait d’accord ! Quand je vois ce que je vais devoir payer en taxe foncières à la fin du mois. D’ailleurs, elles ont augmenté de plus de 30% en 10 ans !
Moi j’ai un petit T2 estimé à 135k acheté il y a presque 10 ans que je loue 600€ par mois, auxquels tu enlèves les charges, la TF et l’imposition, bref… tu vois le dessin ! 
Mais est-ce que placer tout une partie de ce capital qui sera amputé de 30% de taxe sur la plus value immobilière vaudra le coup sur ce genres d’actions ?
Moins de soucis de gestion certes mais si tu enlèves la flat taxe et le prélèvement à la source des actions US, est-ce que ça en vaut toujours la peine ?
Je m’embarque dans une démarche sensiblement identique : je vends une maison et m’interroge sur le bon redéploiement (lequel doit rééquilibrer mon PF surpondéré en actions françaises…
T-bonds, SCPI, REIT : c’est tout un travail de recherche qui m’attend. J’espère que cette file sera riche d’enseignements)
N’oublies pas que tes 15% te sont rendus en crédit d’impôts ( la retenue Us) mais franchement quand tu vois le temps gagné, l’essence et que tu enlèves tous les "soucis " que t’apportent la location directe…
et surtout, tu transforme un placement « non liquide » a un placement tres liquide ( mais c’est vrai que tu as de la volatilité).
mais c’est cette disponibilité qui me fait préférer les REITS au SCPI
mais pour être plus précis je suis à 2,91% sur Realty income avec une pv de +9% j’ai deja touché 860 euros de dividendes
2,46% sur Agree realty avec PV de 21% avec 700 euros de dividendes deja touchés. avant le retour du credit d’impots
et surtout pas de DPE, pas de remise en état, pas de recherche de locataires etc …
Salut !
Je ne comprends pas pourquoi faire une telle démarche?
Tu aspires à remplacer les loyers que tu perçois, par les dividendes versés par Realty ou Vici? Si c’est le cas, c’est un non-sens total il me semble, non?
Tu peux détailler pourquoi tu penses que c’est un non sens stp ?
Je me creuse la tĂŞte je ne vois pas.
Je trouve même plutôt l’idée bonne.
Jusqu’à présent, et sauf preuve du contraire, les dividendes n’ont jamais créé de valeur ajoutée.
Un dividende, c’est un prélèvement périodique, pris sur le montant total du patrimoine, pour le reverser sous forme de revenu périodique.
Si on place 100k en actions, avec un rendement de 5%, on se retrouve avec 5k de dividende par an, et un patrimoine au bout d’un an de 95k, si on part du principe que le prix de l’action ne varie pas.
Avec un logement mis en location, pour une valeur de 100k, et un rendement de 5%, au bout d’un an, on a perçu 5k euros de loyers et on conserve 100k de patrimoine immobilier (sous réserve de prix constant).
In fine, la location crée une valeur ajoutée de 5k pour le propriétaire, là où la recherche de dividende n’en crée aucune.
Et c’est plutôt logique : lorsque l’on met en location, c’est un tiers qui nous paie. On « s’approprie » une partie de son revenu. Le dividende, on se le « paie » nous même. C’est comme retirer un peu d’une partie de notre patrimoine, à chaque période T.
C’est en cela que je conçois ce projet comme un non-sens.
Alors évidemment, je ne prends pas en compte la variation des prix des actifs immobiliers et mobiliers. Mais la hausse du cours de l’action n’est en rien assurée. Mettre tout sur Realty ou Vici c’est démultiplier les risques, là où un appartement, c’est de la pierre, ça bouge pas, et ça rapporte linéairement…
Alors peut être qu’il me manque une partie du raisonnement pour comprendre qu’un tel projet serait bénéfique, mais là tout de suite, je ne vois pas…
N’hésitez-pas à me dire si je me trompe!
Tu as raison……est tord en même temps. Le prix de ton bien ( comme celui de ton action) ne va pas rester fixe. Celui-ci va dépendre de l’environnement économique. Lorsque tu fais la somme des impôts que tu payes, il faudra bien les décompter quelque part.
Tes charges de copropriété, tu n’as pas le choix, tu dois payer. Et si tu es propriétaire d’un immeuble, tu devras entretenir tout seul ton bien et si tu ne le fais pas, tu auras une perte de ta valeur.
L’orque j’ai revendu mes appartements, j’ai quasiment pas fait de plus value et la seule que j’ai fait, je me suis fait massacrer par les impôts
Et surtout lorsque l’on investit dans les Reits c’est pour avoir des revenus passifs régulier les pv c’est le bonus et lorsque tu regardes mon portefeuille, tu peux remarquer que je n’ai pas eu de « perte de valeurs » .
Pour l’instant il me reste encore une dizaine d’année en activité avant de prendre du recul. A ce moment là , je basculerai mes Etf et actions de croissance en Reits toujours dans l’idée d’avoir des revenus réguliers
J’adore ton raisonnement, surtout que je l’avais jamais pensé comme ca.
Franchement bravo et merci.
J’y vois quelques objections :
Si a la base tu sais ce que tu achete avec un bien en nom propre, beaucoup de facteur font que ton 5% n’est qu’un rendement brut et dont tu est tributaire.
Dans l’autre cas qui est la reit, meme si tu percois un dividende issu de ton capital, tu es libre en une fraction de seconde de t’en separer.
La difference ce fait donc entre : ce que peux faire l’entreprise pour continuer a se valoriser et te verser un dividende, et ce que TOI tu peux faire pour a minima conserver la valeur de ton bien.
Entre la feuille excel qui te donne raison et la réalité qui fait fuir de plus en plus d’investisseur en locatif, franchement je crois que je rejoindrais les deuxiemes.
Je suppose le prix du bien fixe, comme celui des actions. Rien ne sert de se compliquer les calculs. D’autant que la volatilité des prix des biens immobiliers est bien plus faible que celle des biens mobiliers. Le risque est donc nettement moindre. Et les impôts ne portent que sur la plus-value, lors de la revente, comme les actions.
En outre, je suppose le rendement de l’appartement net, c’est à dire que tu en as déduit toutes les charges associées, excepté les impôts.
De la même manière que je présume que le bien a un taux d’occupation de 100%, je suppose que l’action continuera sans interruption à verser ses dividendes. Comparons ce qui est comparable.
Pour les impôts, je ne suis pas un expert, mais il me semble que le stravaux effectués dedans ont déductibles des impôts au titre de l’amortissement des charges.
Et il ne me semble pas que les impôts soient bien plus lourds sur les revenus locatif, par rapport au taux sur le revenu du capital. Ca dépend en plus de la situation (meublé ou non, SCI ou non, etc…)
Tu n’as pas constaté de perte de valeur de ton portefeuille, puisque le cours de l’action a monté. Mais donc toute la plus value que tu en tires, n’est due qu’à la hausse du prix de l’action, et non de son dividende. Cette hausse n’est ni due, ni assurée, ni garantie.
Je maintiens, la location crée de la valeur, les dividendes ne sont qu’un prélèvement programmé d’un patrimoine immobilisé.
S’il eût dit qu’il voulait placer ce montant dans des obligations, déjà , j’y vois moins d’absurdité.
Les entreprises n’ont aucune obligation de verser des dividendes si c’est la crise peut-etre qu’ils vont le couper pour se préserver
Je vois que certains ici connaissent mal les foncières cotées (REITS en anglais, SIIC en français).
Assimiler les dividendes versés par les foncières cotées aux dividendes des entreprises "classiques " n’est pas pertinent.
On est dans deux contexte bien différents.
pour moi tu compares des choux et des carottes, alors que pour une fois, les deux sont des choux.
bien immobilier :
Achat pour 100k, un bien immobilier au capital,
Loyers de 5%
on déduit les charges et impots divers
actions SCPI/REIT :
Achat pour 100k, des actions et titres en capital d’une société,
Cette société achète des biens immobiliers
loyers pour 5% « A la société »
on déduit les charges et impots divers
Dividendes représentant ces loyers-dépenses
Qu’il y ait des différences entre les modèles ya pas de soucis.
De dire que c’est un non sens complet de comparer, j’aimerais quand même qu’on m’explique pourquoi et ta définition plus haut ne répond pas, yes le dividende diminue la part de l’action, mais le bénéfice augmente aussi la part (via le passage des bénef en réserve, etc)
Merci pour tes apports ! 
Je souhaite juste noter que je m’intéresse à son cas très particulier.
Mais si je m’inscris dans un cas plus général, si je m’essaie à rebondir dessus je t’avancerais ceci :
Mais dans ce cas, quitte à vendre l’appartement, autant le mettre dans un placement sûr (ce qui n’est pas le cas des REIT) et le mettre dans des actifs qui CREENT de la valeur ajoutée, comme des obligations…
L’obligation est ce qui se rapproche le plus de la location : on prête un logement/du capital et on reçoit en retour un loyer/intérêt.
Finalement, si on recherche de la performance à tirer avec des PV financières, je ne vois pas pourquoi aller chercher une REIT, plutôt qu’une action de croissance.
Je suis conscient bien évidemment que tout le raisonnement, tant pour la rentabilité de l’appartement, que pour celle des actifs mobiliers, repose sur des assomptions. On pourra toujours les remettre en cause. Et ce n’est bien que @st70119 qui détiens les juste informations pour arbitrer. Il est le seul à connaître au mieux sa situation.
Je compare il me semble des chiens avec des chiens et des chats avec des chats.
Ce que j’avance, c’est que la REIT ne te verse pas de loyer, mais des dividendes. Et il me semble qu’il n’y a aucune différence entre le dividende d’une REIT et un dividende classique. Ils ont les mêmes effets sur la valeur de l’action.
Donc si on s’entend sur le fait que la REIT, en distribuant des dividendes, ne distribue pas de richesse, mais la répartit différemment entre patrimoine et revenu (le stock de richesse reste bien constant), eh bien, on aura déjà un socle commun sur lequel s’appuyer.
Bien…
Si on s’intéresse comme tu le souhaites à la valeur que crée la REIT, en fait on est d’accord.
Tu me dis : « certes les dividendes ne créent pas de richesse, mais le cours de son action monte parce qu’elle réinvestit, etc… »
Je te dis, oui tu as raison. Mais donc, en plaçant le capital sur une REIT, on ne recherche pas le dividende issu de la REIT, mais des PV avec la hausse des cours, pour grossir le patrimoine.
Et c’est bien là mon argument : pourquoi se limiter à une REIT? Investir sur une REIT ou une autre action revient exactement au même, avec des risques identiques (sauf si on prend des penny stocks évidemment). Donc on se limite à une REIT qui pourrait avoir un rendement moindre qu’une autre action, de type action de croissance. Et donc, ce qu’on croit être un pmacement sécurisé avec des « revenus » récurrents, n’est qu’une simple illusion. On importe du risque sur le placement, et les « revenus » ne sont qu’un processus comptable.
Et si la REIT augmente son bénéfice, je ne vois pas pourquoi le particulier ne peut pas faire autant. Si la REIT réinvestit ses loyers, le particulier peut en faire autant.
Donc de la même manière que le cours de l’action ‹ peut › prendre de la valeur, l’individu peut en faire de même…
Et lorsque le taux de distribution de Realty est supérieur à 100%, je ne pense pas que le réinvestissement soit si fort que cela…
Donc je réitère, je persiste et je signe, à mon sens, ce serait une hérésie…
Mais il est tout autant possible, qu’il me manque un élément crucial pour adopter votre point de vue !
L’avantage le plus important de l’immobilier est l effet de levier que tu n’as pas en bourse…
Après vu l’instabilité politique et fiscale en France, l’immobilier sera toujours la poule aux oeufs d’or de l Etat car pas mobile et donc de plus en plus taxé. On le voit avec les projets de réforme du LMNP…
Au moins avec des reits tu peux éventuellement t expatrier et garder les revenus même si c’est le bordel en France…en plus les reits sont diversifiés à l’international…
l’élément crucial c’est le choix de sous jacent je pense. et la facilité de gestion pour ceux qui souhaitent du rendement (la rationnalité rentre peu en jeu versus la facilité)
Merci à tous pour vos réponses. Quand j’ai posté cette question, je ne pensais pas enflammer la « moningsphère » !
Ma question ou plutôt ma réflexion était plutôt de peser le pour et le contre entre la gestion locative d’un ou plusieurs biens immobiliers qui peut parfois être chronophage et lourde en charge mentale comparé à l’achat d’actions foncières comme par exemple Realty Income qui versent un rendement mensuel et en constante augmentation et ce depuis 30 ans.
Dans mon cas, j’ai vendu un appartement en avril dernier que j’avais acheté en 2003 et pour lequel je n’avais fait aucune plus-value car situé dans une région du centre de la France qui peine à se développer. Six mois plus tard, je ne regrette pas d’avoir récupéré le cash et d’avoir tout placé à 100% sur des actions de croissance essentiellement américaines.
Mais maintenant je me pose la question de renouveler l’opération d’ici quelques mois ou années sur un autre bien dont j’aurais fini de rembourser le crédit. Effectivement, comme dit plus haut par @greg84, le principal avantage de l’immobilier est l’effet de levier. Mais ensuite, surtout en vieillissant, avez-vous encore envie de recevoir des Whatsapp de votre locataire concernant une fuite d’eau ou du syndic pour un appel de fonds exceptionnel pour la toiture du voisin ?
Quant aux chiffres, je n’ai pas encore étudié en détail mais je vais y regarder de plus près car la différence risque d’être minime pour un confort de l’esprit incomparable, me semble-t-il…
Pour ĂŞtre totalement transparent, voici mon portefeuille immobilier :
Je précise que je vis à l’étranger et que mes apparts sont situés à Toulouse (ma région d’origine).
Quand j’ai acheté mes premiers apparts locatifs (il y a 12 et 9 ans), je pensais les garder comme du patrimoine (placés hypercentre avec du cachet). Voilà pourquoi je doute et me questionne sur l’utilité de me séparer de ces apparts auxquels je suis foncièrement (c’est la cas de le dire) attaché, pour placer l’équivalent (moins la taxe sur les plus-values) en REIT afin d’obtenir une rente ou complément de retraite.