Avis sur les SCPI

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@matt.S95UWR, d’accord avec toi, il y a un gros Ă©cart entre les REIT et SCPI au niveau croissance.
AprĂšs il faudrait prendre la mĂȘme pĂ©riode pour comparer au moins (on reste sur du 100% de croissance quand mĂȘme)
Ensuite il faut regarder le rendement aussi aux alentours de 4 pour O et plutĂŽt 6 pour Corum
Enfin l’effet du crĂ©dit peut aussi jouer.

Bref, pour ma part je dĂ©tiens dans mon CTO des parts de O et j’ai des SCPI en AV et je suis en cours d’achat Ă  crĂ©dit. Je pense que mĂ©langer l’ensemble est une bonne solution pour profiter aux maximum de tous les avantages qu’ils prĂ©sentent ( croissance forte + liquide vs effet de levier)

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Le crĂ©dit conso existe 
 jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’euros, Ă  des taux infĂ©rieurs que ceux d’une banque, qui, quand tu parles de projet en SCPI, gonflent volontairement la note 

Les montants seront plus lĂ©ger, et les dĂ©lais plus court, mais au bout de plusieurs d’affilĂ©s, remboursĂ©s de plus en plus vite grĂące aux revenus des actifs acquis sur les premiers crĂ©dits, au bout de 20/25 ans pour ĂȘtre Ă©quivalent Ă  un crĂ©dit immo, avec des frais bien moindre, les rĂ©sultats seraient intĂ©ressants Ă  voir 
 :thinking:

La courbe de O est lisible Ă  partir de 2012 si tu te donnes la peine de regarder Ă  partir de lĂ .
Et visuellement cela ne change pas grand chose sur la conclusion à avoir concernant la croissance propre à chacune des solutions 


Attention aux rendement annoncĂ©s par Corum, ce sont les seuls Ă  toujours dĂ©passer, soit disant les 6%, et comme par hasard, ils ont Ă©tĂ© condamnĂ© pour ça il y a trĂšs peu de temps 

Quand Ă  O le rendement est de 4% si tu achĂštes l’action aujourd’hui, mais on est Ă  6% si c’est achetĂ© il y a 6 ans (7% pour ceux qui l’ont pris en plein covid mais on se basera pas sur un truc aussi ponctuel), 8% pour un achat il y a 10 ans, 
 je m’arrĂȘte lĂ  aprĂšs c’est indĂ©cent 

Concernant le rendement net, il me semble qu’on se prend un peu plus que 30% d’imposition sur des revenus de SCPI aussi. Sauf en AV, mais les frais de celle-ci compensent largement 


Si une REIT peut se permettre d’avoir de la croissance, alors qu’elle est tenu juridiquement, de verser 90% de ses bĂ©nĂ©fices aux actionnaires, c’est justement parce qu’elle utilise l’effet de levier, et Ă  des niveaux bien plus costaux/intĂ©ressant que le notre avec nos quelques milliers d’euros. Et donc on en profite indirectement Ă  travers nos actions. :wink:

Les SCPI a surtout bonne presse parce que c’est simple d’approche comparĂ© Ă  la Bourse ou l’immo physique, beaucoup de pub parce que derriĂšre ce sont bien souvent nos grandes banques Ă  la manƓuvres (BNP, CA, CrĂ©dit Mutuel, 
), Ă  l’image des AV comme elles financent les emprunts d’Etat, 

J’y rĂ©flĂ©chis encore moi mĂȘme Ă©tant donnĂ© que c’est un actif que les banques prennent en compte pour un crĂ©dit immo, au contraire des portefeuilles boursiers, et comme d’ici quelques annĂ©es je risque d’en prendre un nouveau pour ma RP 
 :thinking:

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C’est un bon point, en effet à voir en calculant, tu penses notamment aux emprunts boursorama ?

Effectivement c’est pourquoi je disais que tu Ă©tais plutĂŽt sur 100% plutĂŽt que 700 ce qui reste on va pas se cacher une trĂšs belle PV!

Il me semble que ce n’est pas pour ça qu’ils ont eu une amende de 600k€.

C’est pas faux, sur le long terme cela devient souvent indĂ©cent :joy:

Alors aprĂšs tu peux faire les montages Ă  la @philippe.v pour optimiser, et en AV cela dĂ©pend mais sur Linxea par exemple tu n’as presque pas de frais. Concernant Corum ta fiscalitĂ© va ĂȘtre aussi rĂ©duite. En sachant que pour O tu as aussi la flat tax!

On en revient au premier point oĂč malheureusement les crĂ©dits conso ne sont pas pris en compte


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Oui cela mĂȘme, et en faisant un rapide tableau excel pendant que tu me rĂ©pondais, en 20 ans quasiment (237 mois pour ĂȘtre exact), j’arrive Ă  8 crĂ©dits de 30000 euros remboursĂ©s, en Ă©tant Ă  partir du 6Ăšme Ă  l’équilibre, et les 2 derniers en cash flow positif.
Ce qui m’amĂšne Ă  240000 euros investit (donc sans prendre en compte la valorisation en fonction des cours), et au cours d’aujourd’hui, et au dividende actuel, aprĂšs 30% d’impĂŽt (intĂ©grĂ© dans l’ensemble des calculs), on arrive Ă  environ 4000 actions O, soit 800 euros par mois net.
A toi, sans crĂ©dit, sans assurance emprunteur pendant 20 ans, et Ă  un taux, actuellement de 0,75%, forcĂ©ment plus bas qu’un crĂ©dit immo en banque 

A voir en simulant un emprunt classique pour 240k sur 20 ans, oĂč j’arriverais.
LĂ  sur le site de Corum Origin, je peux aller que jusqu’à 200 000, on me dit qu’en mettant ça maintenant sur 20 ans, je rĂ©cupĂšre 239000 euros de dividende, brut d’impĂŽt 
 et aprĂšs viendront les frais du crĂ©dit, de l’assurance emprunteur 
 bref l’effet de levier est donc possible en crĂ©dit conso, et dans ce cas, sans aller trop loin, on voit qu’on pourra faire tout aussi bien au bout de 20 ans 
 voir mieux 
 :thinking:

Ce n’était pas que pour ça, mais cela en faisait partie. Ils annonçaient notamment des rendements rĂ©els de certaines propriĂ©tĂ©s, mais ramenĂ© Ă  l’ensemble de la SCPI, on est pas Ă  de tel niveau.

Oui c’est vrai que Corum avec son expo Ă  l’étranger, on a un peu moins.
Mais les SCPI j’avais pour mĂ©moire qu’on Ă©tait plus vers les 40% d’impĂŽt, comme c’est de l’immobilier, que 30 de flat tax non ? :thinking: J’avoue que je ne sais plus trop 
 :sweat_smile:

Le plus triste c’est que mĂȘme un portefeuille boursier solide ne l’est pas 
 soit disant trop risquĂ© 
 alors que la plupart des fonds des banques, et notamment ceux de nos Ă©pargnes qu’ils ont en gestion, sont placĂ©s sur les marchĂ©s 
 :roll_eyes: :sweat_smile:

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Le crĂ©dit est aussi possible pour les actions. En gĂ©nĂ©ral Boursorama propose des offres de crĂ©dit pas inintĂ©ressantes. Bien sĂ»r, ceci n’est pas un conseil de faire du levier sur les marchĂ©s financiers.

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Oui exact on est sur la TMI.

Tellement d’hypocrisie :wink:

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Je pense aussi que c’est risquĂ© comme « paris Â» de prendre un prĂȘt pour le poser sur un marchĂ© financier, nĂ©anmoins est-ce qu’il ne serait pas intĂ©ressant de rĂ©aliser ce genre de prĂȘt sur un ETF trĂšs diversifiĂ© par exemple ?
Je voyais @matt.S95UWR parler de l’effet de levier qu’utilisent les REIT dans leur placement, c’est vrai, mais Ă  notre Ă©chelle le fait qu’une entreprise utilise un effet de levier ne nous permet pas Ă  nous de directement injectĂ© plus d’épargne que ce que notre compte en banque le permet, c’est la seule chose dommage avec la bourse je trouve et qui me fait aussi hĂ©siter avec une SCPI en plus 

Je me fie Ă  votre conseil Ă©tant donnĂ© que j’ai cru voir quelque part que vous seriez bientĂŽt conseiller en investissement :wink: Pensez-vous qu’il est rĂ©ellement trĂšs dangereux de contracter un crĂ©dit Ă  la consommation de quelques milliers d’euros pour le placer uniquement sur des ETF ?

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C’est risquĂ© comme tout placement, mais je ne trouve pas ça plus risquĂ©, en s’exposant sur une/des multinationales, au business bien en place depuis des dĂ©cennies, que de prendre un crĂ©dit sur 20/25 ans, pour faire du locatif, avec un appart qui sera exposĂ© Ă  un seul locataire 
 Ă  la limite ceux qui arrive Ă  chopper tout un immeuble ça diminue bien le risque, mais juste un seul bien 

D’autant plus qu’un crĂ©dit conso c’est gĂ©nĂ©ralement de « petit Â» montant, comparĂ© Ă  un crĂ©dit immo, avec un engagement sur de bien plus courte pĂ©riode. :wink:

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Effectivement, c’est pas pour faire une gĂ©nĂ©ralitĂ© mais beaucoup de personnes que je cĂŽtoie dont des collĂšgues de 45 ans avec 15-20 ans d’expĂ©riences de locatif ont au moins eu une « merde » plus ou moins importante Ă©videmment mais ça m’a pas l’air si safe !
AprĂšs reste bien Ă©videmment Ă  trouver une banque qui accepte un crĂ©dit conso Ă  taux bas, mais y’a bien des gens qui prennent de ces crĂ©dit pour acheter des voitures donc au final je vois pas le problĂšme d’acheter un actif avec 


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Quand on a pas le choix, c’est dommage mais bon 

Le pire c’est quand le mec fait ça pour se payer le dernier BM, n’a mĂȘme pas les moyens de payer une assurance tout risque, et la plie en faisant le keke au bout de quelques mois, comme un grand tout seul, sans toucher une thune de l’assurance
 :sweat_smile:

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Ah oui non je ne blĂąme pas du tout ceux qui le font surtout comme tu dis qu’on a pas toujours le choix ! Mais dans le cas ou ce n’est pas obligatoire, un prĂȘt pour une voiture est dans tous les cas une perte puisque la voiture est un passif, du moins on va toujours perdre une partie sauf exception type voiture de collection, alors qu’un ETF, si je place les 10 000 sur un SP500 y’a quand mĂȘme trĂšs peu de chance que dans 10 ans ce mĂȘme placement ait une valeur de 8 000


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Alors là je suis entiùrement d’accord, qui plus est sur un ETF type S&P, World, All World 

Surtout en prenant un distribuant, cela peut nous aider à rembourser plus vite le crédit en plus. :wink:

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Il y a une faute de frappe je pense. Ne faut-il pas plutĂŽt lire : « comme un GLAND Â» ? :thinking::joy:

Bien sĂ»r que c’est un risque. Mais c’est comme pour tout, il faut calculer le ratio bĂ©nĂ©ficies / risques :

  • j’ai fait un crĂ©dit de 3,5k€ fin mars / dĂ©but avril 2021
 Le CAC a pris 3500 points depuis. Aujourd’hui je pense que je m’en voudrais vraiment si je n’avais pas pris ce risque.

AprÚs, oui, il est tout à fait possible de se positionner sur un bon ETF trÚs largement diversifié.

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Bonsoir,
Personnellement je suis en train de regarder pour me diversifier en SCPI
Mais je souhaite Ă©viter les frais d’entrĂ©e.
Je vais contacter prochainement les 2 seules qui existent en France et ouvrir une petite ligne pour voir.

http://www.patrimea.com/fr/blog/2021/10/08/scpi-sans-frais-faut-il-succomber-au-charme

Cordialement

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Neo attention, ce sont les frais de gestion qui tabassent.
Et eux, contrairement aux frais d’entrĂ©e, ce n’est pas avec le temps que tu les amortis 


Iroko je la suis d’un coin de l’Ɠil depuis ses dĂ©buts.
Le patrimoine a vraiment bien Ă©voluĂ© en quelques mois, bien diversifiĂ© entre des crĂšches, entrepĂŽts, supermarchĂ©, locaux d’institutions, 
 et ils sont mĂȘme en Espagne et Allemagne maintenant.
Et dividende mensuel en prime, comme un loyer classique ! :+1:
C’est @olivius.maximus qui en a prit l’étĂ© dernier.
Avec le délais de jouissance il doit commencer à toucher ses premiers dividendes depuis peu.
S’il passe par là il pourra nous faire un retour. :wink:

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Bien avoir conscience que l’investissement en SCPI est un investissement long terme, c’est à au minimum pour 8 / 10 ans.
DĂšs lors, je se sais pas si le sujet des frais Ă  l’entrĂ©e est si important que cela ?..

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Je vous fais une mise à jour d’une de mes SCI qui porte mes parts de SCPI.
Je sais que vous aimez les exemples chiffrĂ©s et comme je prĂ©pare le bilan c’est la bonne occasion.

ANNUEL
CREDIT DEBIT CREDIT DEBIT
FORFAIT SCI 7,5 90
COUPON MENSUEL CROWFUNDING IMMOBILIER 1 83,3 999,6
COUPON MENSUEL CROWFUNDING IMMOBILIER 2 83,3 999,6
CREDIT 1 347,16 4165,92
CREDIT 2 690,98 8291,76
FRAIS COMPTABLE ANNUEL 396 396
VIREMENT TRIMESTRIEL PRIMOPIERRE 1508,98 6035,92
VIREMENT TRIMESTRIEL EPARGNEPIERRE 1032,12 4128,48
EPARGNE MENSUEL 75 900
BILAN 13063,6 12943,68
TOTAL 119,92
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Bonjour,
effectivement Iroko a l’air interressant sans les frais d’entrĂ©e
 Il faut investir minimum 5000 euros pour ouvrir une ligne. cette SCPI n’ayant pas beaucoup d’anciennetĂ©, on ne peut pas trop avoir d’historique

Je regarde les SCPI, mais ce que je trouve trĂ©s chers sont les frais de 10 Ă  12% Ă  l’entrĂ©e.
Avec le dĂ©lai de jouissance qui commence 4 Ă  6 mois aprĂ©s l’achat, entre les frais et le dĂ©lai, il faut 3 ans pour commencer Ă  etre rentable, si certains ici ont des parts de SCPI, leur retour serait interressant et quelles SCPI, ils ont choisi ?
Et ensuite le prix des parts Ă©voluent ils dans le temps ?

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ça dĂ©pend des SCPI 

Pour certaine cela Ă©volue Ă  la baisse, d’autre Ă  la hausse, d’autre sa stagne 
 idem pour le dividende 

Rares sont celles qui cumulent les deux en hausses sur la durée 
 :roll_eyes: