En effet c’est une sacré reflexion…
Je n’ai pas encore signé l’offre de prêt.
Certes l’appartement est surement très bien, mais même sur 20 ans acheter un appart 43m2 à 194k€…
Quand je fais des estimations en ligne avec les infos de l’appart la fourchette haute actuelle c’est 123k€…
Alors certes c’est du long terme, mais je pars avec un sacré handicap, et je me dis que même en mettant 10k€ a la poubelle je gagnerais plus ne serait-ce qu’en mettant mon effort d’epargne en SCPi
De quel sacrée handicap tu pense les estimation en ligne ne donne pas un logement neuf et au norme si il coute 194K a la construction il ne vaut pas 123K, il y a une sacrée marge faut faire attention, tu ne part pas sur un handicap tu part sur du neuf et en plus si ta pas signé le prêt ne te retourne pas trop la tête 
mais si tu pense mettre 10K a la poubelle je peut te donner mon rib 
.
Je n’ai pas signé le prêt mais j’ai signé un contrat de réservation (d’où les 10k de pénalité si je me retracte)
En fait ma reflexion est basique, est-ce que quelqu’un achetera un 43m2 à 4500€ du m2 en banlieue de Rouen… même dans 10 ans j’ai du mal à être optimiste
C’est là où ça pèche un peu. Vu où il est situé, il ne touchera pas les étudiants. En 5 ans de fac je n’ai jamais connu d’étudiant vivant à Maromme (ou alors ce sont des « rouennais » d’origine qui vivent chez papa maman, et dans ce cas on est sur des surfaces plus grandes qu’un T2).
Si jamais tu n’es pas au courant, sur le site des impôts tu peux accéder à l’historique des ventes immobilières.
Rubrique Autres services > Rechercher des transactions immobilières > Cocher la case Vente ou acquisition potentielle.
Tu peux faire des recherches très précises avec adresse, surfaces, année de construction etc. C’est plus fiable que les sites type meilleursagents car pas à jour, et que leboncoin où il peut y avoir une grosse différence entre le prix de vente affiché et le réel prix de vente…
Merci à tous pour vos informations 
Merci @vanessa je vais regarder le site des impôts.
M’enfin déjà je me demande comment j’ai pas tilté ça donne un ordre de grandeur : entre 1500m2 en moyenne pour des appartements et 4100€ du m2 pour mon appart (en prenant en compte la terrasse)…
Comme on dit, il vaut mieux se couper un doigt qu’un bras, je pense encaisser ma perte dû à mon erreur de jugement maintenant. Je préfère ça plutôt que de ne pas être serein sur cet investissement pendant les 10 prochaines années.
Edit : Je suis allé sur le rapport officiel listant toutes les transactions dans le quartier en question.
J’ai filtré pour ne prendre que les appartement, et même en sélection uniquement les VEFA, l’an dernier (2022) on était à une moyenne de 2880€ du m2…
La je vois mieux.
M’intéressant aux SCPI, j’ai suivi ce thread et tes péripéties de loin à partir du moment où le sujet a dévié sur du PINEL et autre immobilier physique, domaine dans lequel je n’ai ni les connaissances, ni les finances suffisantes pour m’en préoccuper sérieusement.
Bref, merci du partage et bon courage à toi @mayeul 
Bonjour,
Jadis, j’ai débuté une formation CGP (des cours en ligne et un examen physique à passer grosso modo).
Pour être clair : il faut vendre du PINEL avec ton carnet d’adresse perso pour monter en hiérarchie (% de commissions) et bien sûr en commençant par ces +5000€ d’impôts/an.
Il fallait leur vendre PINEL + FCP + SCPI et surtout en passant par nous pour avoir un crédit global grâce à notre partenaire financier (qui était juste une banque classique) et en empochant un % de CHACUN des produits ET du crédit.
Je décider assez rapidement de stopper cette formation. Bien sûr il y avait un volet parrainage et apporteur d’affaire, je l’ai vécu comme du marketing de réseau.
Je tiens juste à ajouter que d’ici 6, 9 ou 12 ans, en fonction de la durée de location PINEL, il y aura d’autres investisseurs PINEL qui voudront vendre en même temps que toi.
De ce fait, sur une résidence de 30 lots, si il y en a 10 qui se vendent en même temps car ils était TOUS du PINEL, c’est certain que les futurs acquéreurs seront en force de négociation donc dépréciation de prix.
Malgré tout merci pour ce témoignage et la décision final t’appartient. Comme dit mon voisin "Les conseilleurs ne sont pas les payeurs".
Parlons maintenant des SCPI à crédit
Merci pour ton retour
Tu as raison sur le point de la revente, l’immeuble est constitué de 45 lots, quasiment tous en PINEL… donc le gars a déjà commencé à me dire « mais ducoup dans ce cas au pire vous gardez l’appartement »…
Bref, ce qui est dommage c’est que la pénalité va manger mon apport que j’aurais pu mettre, et donc ça veut dire pas de prêt pour une SCPI cette année au moins.
Franchement, je ne sais pas ce que je ferai… si tu es sur et certains de tes calculs. En étant purement mathématique, faudrait s’asseoir sur les 10k€… mais bon 10k quand même. Mais comme ils disent ne jamais investir plus que ce que nous sommes prêts à perdre…
Mon projet Pinel étant plus avancé que toi (livraison 2024), je ne peux plus reculer et l’avenir me dira si c’etait un bon investissement, un moyen ou un incident industriel
Pour l’instant en effet je préfère perdre mes 10k et être serein pour les 10 années qui viennent.
J’ai la chance d’avoir un salaire qui me permette de reconstituer cet épargne en quelques mois et n’ai pas d’enfant…
Je ne pense pas le problème soit le Pinel en particulier, mais comme tout projet il faut étudier la rentabilité, certains sont rentables, d’autres non.
Tout à fait… donc je vois que tu as pris ta décision
Nous serons peut être encore ici, et je pourrai faire un bilan sur mon pinel 
« un incident industriel » 
J’étais vraiment pas prêt pour cette fin de commentaire pourtant si sérieux jusque-là
Hâte de lire ton bilan pinel dans quelques années.
Après j’ai une femme, une fille à vendre pour éviter la banqueroute au pire.
Après si je me compare à @mayeul, mon projet coute 35k€ de moins à un taux d’intérêt 3 fois plus faible (1,03%) avec des loyers quasi équivalent. Faut bien que j’essaie de me raccrocher à quelque chose quand même 
Pour info Yomoni lance son offre de SCPI, j’ai reçu une newsletter ce matin
Objectif de perf de 4,9% net de tous frais dès la première année, pas de frais d’entrée ni de sortie, et 2,9% de frais de gestion (qui sont déjà inclus dans les 4,9%), à partir de 1K€. Uniquement sur AV
Visiblement réservé aux clients actuels de Yomoni, ce qui risque de changer dans mon cas
Si vous voulez des infos : Assurance-vie Immobilier | Yomoni
Intéressant ça, et Yomoni ne prend pas de frais de gestion sur une AV par contre ?
Frais fixes de 0,6% qui sont intégrés dans les 4,9% cités, sur le lien que j’ai posté ils indiquent 5,5% justement
Je viens de lire le papier, j’en retiens au moins quatre points importants :
Je trouve ça assez intéressant quand même, parce que ducoup ça fait possiblement 4,9% non imposé.
Il est normal que ce soit réinvestit automatiquement car le principe de l’AV c’est que les fonds sont bloqués.
Ils se servent des clients actuels pour tester l’offre, ça se tient
Par contre je suis bien plus proche d’une sortie que d’un renfort chez eux, et je crois que le cercle des clients Yomoni présents sur Moning est un club très fermé
Non imposé si l’AV reste ouverte, en cas de rachat c’est imposé classiquement selon la durée de vie de l’AV