Moi j’ai renforcé de 15000 avec un petit crédit à la conso de bourso à l’époque où les taux étaient ridiculement bas… 0,94 de tête
Je ne le referai peut-être pas avec les taux d’aujourd’hui, faut faire le calcul
Là dans mon projet je serais sur un taux du genre 3% sur 20 ans.
Ca reste inférieur à l’inflation et au rendement promis, donc pour moi tout benef pour l’effet de levier.
Sachant que quand les taux rebaisseront je peux renegocier, et que de toute façon je déduis les interêts des impôts
Tu ne déduis les intérêts que sur du crédit immo moi j’etait en conso
En effet ce n’est pas la même reflexion selon le type de crédit auquel on a accès !
J’ai à coté aussi un crédit conso de 30k€ à un taux de 1,8%, quand je vois qu’aujourd’hui on est autour des 5% ce n’est pas la même réflexion !
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Ducoup pour le suivi j’ai signé pour un appartement en PINEL.
Le tout sous gestion pour que je n’ai rien à faire.
Emprunt de 200k€ grosso modo. Mes calculs donnent entre 3.5 et 4.0% de rendement NET. (Prise en compte des loyers, des crédits d’impôts, et des charges + intérêts)
à laquelle il faudra ajoutée une possible PV du bien (que je n’ai pas inclus dans le rendement), qu’ils moyennent à 1% par an. En gros sur le papier j’arrive à du 5% par an net.
Je suis parti là dessus, vous allez me dire que le rendement de 3.5-4.0% est pas forcement énorme, mais j’ai l’effet de levier de la banque 
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Ne compte pas trop dessus.
Les apparts en Pinel sont généralement bien survalorisés à l’achat.
C’est pas énorme mais ça reste de l’immo, neuf qui plus est, tu ne prends pas trop de risque, et en plus c’est la banque qui casque. 
Tu dois avoir une histoire de loyer plafonnés les premières années aussi, mais après tu pourras augmenter ton rendement de ce côté là aussi. 
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En effet, pour ça que je met une éventuelle PV, hors du rendement global, le tout serait au moins de récupérer le capital de départ.
Ce qui est pas mal c’est que en gros j’aurais 1050€ de dépenses mensuelles, et 750€ de revenus (loyer + crédit d’impôt), ce qui me fait un effort d’épargne de « seulement » 300€
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C’est top, car clairement tu as l’effet de levier de la banque et tu investis sur de l’immobilier neuf.
Belle opération je trouve, merci du partage !
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Par contre, le rendement net devrait prendre en compte ton épargne forcée à mon avis, ton 3/4% est biaisé non ?
Hmm pour moi non car l’effort d’epargne c’est du capital que tu vas récupérer.
Si j’investis 100€ par mois sur des actions à rendement 3% je deduis pas mes 100€ de celui-ci ? (Peut être dis-je une bêtise 
Bonjour,
Je ne comprends pas comment l’immobilier neuf peut rapporter 3.5%/4% net de nos jours. C’est plutôt un rendement brut.
Attention à ne pas surestimer les loyers perçus.
D
ca ne joue pas sur le rendement mais ca joue sur le cash flow.
Je confirme, mon conseiller patrimonial m’avait fait des simulations PINEL avec toujours 0% de plus value…
Par contre, chance ou pas… j’ai signé avant la guerre en Ukraine et inflation , augmentation des matériaux etc avec un financement à 110% et un taux à 1,03% sur 25 ans… J’ai un effort d’épargne estimé de 160€.
Plusieurs satisfactions :
- explosion du coût de la construction après ma signature… j’ai l’impression de laisser moins de marge au promoteur
- appart neuf … merci la loi sur les passoires thermiques
- les loyers du secteur sont en dessous du plafond pinel donc possibilité d’augmenter mon loyer si le marché augmente plus vite…
Après le vrai investisseur immo dirait qu’un achat avec un effort d’épargne n’est pas le meilleur investissement.
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Pour le coup le gérant m’annonce un loyer Pinel de 500€ pour un bien à 200k€, ça me parait pas surestimé (surtout qu’ils doivent avoir des barèmes et savent déjà à l’avance)
Comment arrive t il à 3.5/4% de rendement net avec un loyer 6k€ par an et un bien de 200k€ svp ? Même en tenant compte du crédit d’impôt.
Le Pinel c’est 21% de crédit d’impôt max.
Donc à l’achat, le bien revient à 158k€.
Rendement brut : 12*500 / 158000 = 3.8%
Le rendement net ne peut pas être de 3.5/4%. Le net net est encore plus faible.
Il m’a annoncé 4k€ de crédit d’impot annuel (Pinel + deduction des interêts du crédit)
Pour moi, à l’issue des 12ans, j’investis 25k€ et je récupère 70k€ si je revends mon bien sans PV. (prix d’achat 162k€) A toi de voir la rentabilité du coup 
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Update :
Sachant que j’ai déjà un crédit conso que je rembourse 450€ par mois sur 5 ans encore (pour du private equity), mon courtier me propose un prêt par palier.
Ce qui veut dire des mensualités à 740€ pour mon PINEL pendant 5 ans le temps de finir le prêt conso, puis 1190€ de mensualités.
Donc pendant 5 ans j’aurais même potentiellement un free cash flow quasi positif sur le PINEL.
ça se vend encore les PINEL malgré la baisse du « cadeau » fiscal et les taux d’emprunt qui explosent ?
Déjà quand je regardais il y a 4 ans, ça me semblait très peu intéressant
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Pour le coup la simulation me paraissait intéressante, car moyennée sur 12 ans cela faisait :
- 1050€ de dépenses mensuels (crédit + charges + taxe foncière)
- 500€ de loyer
- 300€ de réduction d’impôt mensuel
le tout entièrement géré je n’ai rien à faire.
Pour moi ça reste intéressant car hors PINEL, cet appart je le louerais genre 750€, sauf que je payerait des impôts dessus, donc en théorie moins rentable.
Pour le taux d’emprunt, que tu sois en PINEL ou pas, cela explose pour tout le monde.
Dans mon cas, on me propose du 3,10%, si ça continue d’augmenter, je serais gagnant, si ça baisse, je renégocie… donc sur ce point je vois pas de souci.