Salut à tous,
Nouvelle update, entre temps je me suis pas mal renseigné sur le PINEL et les prix de l’immo dans la ville/région où j’achète.
Pour le coup le bien que j’achète à 200k€, pour équivalent en ancien serait à 150k€. Alors certes en neuf le prix est toujours plus cher (environ 15%).
Ducoup je revois mon conseiller ce soir pour qu’il me donne ses arguments, car selon mes calculs ducoup il faudrait que je le revende au moins à 180k€ dans 10 ans pour que ce soit rentable…
Après j’ai signé une réservation déjà (et les plans), je sais pas ce que ça vaut (sachant que j’ai pas encore le prêt immo et donc pas versé d’acompte)
Aïe, tu l’avais pas fait avant ? Les écarts sont très larges entre les sources mais les prix au m² sont assez accessibles maintenant avec la multitude de sites qui proposent des estimations
C’est ce que je disais, le « cadeau » fiscal compense à peine (voire pas du tout) la différence neuf / ancien et le trou creusé par les loyers plafonnés
Et il te faudra sûrement plusieurs refus de crédit, pas sûr qu’un seul suffise.
Après pour l’instant je remet pas en question l’investissement, si dans 10 ans j’arrive à revendre à au moins 90% du prix de base je suis largement bénéficiaire.
ça me parait pas improbable non plus.
Quitte à défiscaliser (puisque c’est le but en prenant du Pinel), pourquoi ne pas partir sur un LMNP ? Achat plus bas car ancien (même si frais de notaire supérieurs), loyer non plafonné, liberté de revente et de choix du locataire…
Je me suis moins renseigné sur le LMNP, mais d’après mon conseiller moins intéressant que du Pinel, car certes on est moins imposé sur le loyer, mais globalement le loyer est inférieur au loyer + crédit d’impôt du Pinel.
PS : d’une manière générale en tout cas, évidemment après c’est selon les opportunités
Peut-être que ton conseiller est moins intéressé lui-même par le fait que tu puisses choisir autre chose qu’un Pinel
J’ai vu un paquet de CGP qui m’ont quasi tous parlé directement de Pinel, malgré le fait que mon objectif dans cette période là était la constitution de patrimoine et pas la défisc.
J’ai moi même signé un pinel l’année dernière (livraison 2eme semestre 2024). Et franchement Pinel et LMNP, ca ne s’adresse pas du tout aux mêmes personnes.
Le pinel, en gros tu fous rien, tu fais un financement à 110%, tu le mets en agence et basta. Si la localisation est bonne, je pense qu’à la fin il y a moyen de t’en sortir.
Le LMNP, faut trouver le bon bien… peut être gerer des travaux, etc etc
Par contre, je pense que la renta LMNP est meilleure que Pinel.
Salut,
Je ressort de mon rdv avec mon CGP, il m’a bien rassuré sur le bien qui me paraissait surevalué.
surcote du neuf forcement (je connais j’ai deja acheté ma RP en VEFA)
je n’avais pas vu que c’était un dernier étage, et orienté sud (meilleur T2 de l’immeuble)
je n’avais pas déduis le parking (chose que j’ai fait quand j’ai acheté ma RP)
En prenant tout ça en compte et en regardant ce qui se vendait à cette endroit la surcote était plutôt très faible.
Commentaire sur le financement à 110%, de mon côté je vais voir mais mon courtier m’a dit que c’était devenu très difficile, et pense que je devrais mettre 6k€ d’apport (pour un crédit de 200k€)
@jonah33 Je trouve que t’as parfaitement résumé la chose.
J’ai un LMNP d’un … ancien Pinel.
Le cas est très particulier, mais j’aimerai le partager car il m’a choqué.
Le bien se trouve dans une petite ville dans l’Est de la France.
7 000 habitants, région clairement rurale.
Il y a 4 grandes villes à 1h, et à 30 minutes la préfecture, mais même si elle est un peu plus peuplée, c’est clairement moins sympa à vivre.
Il y a 15 ans ils construisent une belle résidence, la seconde sur la ville et encore en 2023 une des seules qui est propre.
1 appartement de 45 m2 dans cette résidence en neuf, en Pinel c’était 145k€.
Pas cher me direz-vous … sauf qu’à 150k € on trouvait en 2021 de très belles maisons, a 200k des villas avec piscine. Donc je suppose qu’il y a 15 ans c’était encore moins cher.
Début 2021 j’achète donc cet appartement à … 45k €.
On est sur une moins value de - 100 k€ en 15 ans.
Franchement, impressionnant.
Alors clairement c’est à mon avis un cas extraordinaire, et je l’espère, car c’est quand même la méga douille. Les agences qui ont des appartements en gestion dans cette résidence le savent bien, et m’ont confirmé que les relations avec les proprios ne sont pas des meilleures !
@mayeul : content que tu ai pu avoir un retour qui te renforce dans ton choix !
On va dire que je suis pas serein à 100% mais un peu plus rassuré.
Le bien est dans la première couronne de Rouen, donc dans la zone urbaine de la ville.
Dans mes calculs je suis beneficiaire si je vend le bien à au moins 80% de son prix d’achat.
Evidemment le CGP était très optimiste, mais je me dis que c’est relativement possible
Tu as encore une porte de sortie et un temps de réflexion, ou tu es bien bloqué à l’achat ?
Lors de la rédaction du compromis de vente de l’appart que j’ai acheté, il y avait une clause, qui me permettait de sortir de l’achat sans frais si j’avais 3 refus de crédit de banques différentes.
Je ne sais pas du tout comment cela fonctionne en Pinel, mais je suppose que tu dois avoir ce type de clause ?
Ce n’est pas un cas à part… pendant un temps, il y avait des logements en defisc qui se construisaient de partout même dans des zones sans trop de tension… J’ai comme exemple dans le sud ouest… Perigueux, Marmande, etc et là ce fut la méga douille pour les proprios, compliqué à louer et la revente… une misère. D’où, le plus important est encore et toujours, et c’est valable pour tout investissement immobilier, c’est la localisation du bien.
Pour mon cas, nous avons acheté à caen dans un quartier qui fait peau neuve avec transport en commun et école à proximité. Je pense avoir eu une petite chance en timing car entre la signature du prêt (financement à 110% sur 25ans à 1,03%) et la livraison en 2024, il y a eu explosion des taux, des coûts de la construction… donc je ferai une moins mauvaise opération que si je ficelai le truc aujourd hui je pense.
Après tout investissement comporte un risque et l’avenir me le dira
Perso, j’ai vu 2 conseillers. Un indépendant et 1 autre via la branche patrimoniale de ma banque et dans les 2 cas, j’ai trouvé leur simulation financière avec des données « pessimistes ».
L’avantage du logement, c’est que pour le moment le prix du marché des loyers est inférieur au barème fixé par le Pinel donc mon loyer pourra être réévalué à la hausse au fil du temps si le marché locatif progresse pas mal.
Ouais ben du coup c’est exactement la même situation que mon cas.
Merci de l’info, je pensais pas que c’était « répandu »
Comme on dit, « les 3 critères d’achat sont l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ».
Dans une ville qui grandit, un quartier qui s’améliore, avec des services proches … le risque est quand même clairement plus limité qu’un appart en plein milieu de la pampa où les corbeaux volent sur le dos.
Magnifique le 110% sur 25 ans à 1.03% !
Magnifique ou plutôt « chance » en fait
Alors, nous ne savons pas trop parce que l’une des premières questions que toute personne doit demander à son conseiller : « Ouai à la revente dans 9ans, si tout le monde fait pareil comment ça se passe? on va vendre pas cher etc etc… »
Réponse du conseiller : "Pourquoi tout de suite penser à revendre il existe d’autres solutions… comme passer en LMNP par exemple… "
Donc pour le moment, on ne sait pas. Déjà on va voir les 9 ou 12 ans de défiscalisation si nous prenons goût à l’immobilier car passer en meublé c’est moins pépère je pense, si le secteur s’est développé, etc etc et pourquoi pas le garder.
Honnêtement je suis plus confiant sur le dynamisme de la région de Rouen que sur Marmande… (cas personnel de defisc pas terrible )
Je connaissais pas Marmande en effet c’est un peu loin de métropole.
Moi c’est à Maromme dans la banlieue de Caen ducoup.
Pour la retractation j’ai déjà signé les plans, et je suis pas dans une optique d’abandonner.
Certes ca me rendra pas riche, mais je reste optimiste sur le fait que je serais bénéficiaire.
C’est en plein centre de la ville, à 5 min à pied de commerce, école, gare sncf.
Globalement sur le volume de biens en defiscalisation j’ai tendance à dire que ça va diminuer car ils baissent petit à petit les taux de crédit d’impôt.
Je ne sais pas si ça va baisser car ils manquent de logement et l’état n’a pas les ronds pour en construire suffisamment, ils feront donc appel à notre $$$. Ce sera peut être un autre nom mais à chaque fois qu’un dispositif se termine, un nouveau prend le relais.
Il faut renommer le post - j ai acheté un Pinel et j essaye de me rassurer-.Je vois que vous êtes deux ou trois.Mais si c était si fun pourquoi avez vous autant besoin de vous le dire et redire?
