Portefeuille Long terme - Durée 30 ans

[johane]

@john.orion

C’est ça, tu peux facilement voir sur internet c’est de l’investissement passif mais pour l’immobilier je suis pas vraiment d’accord… C’est de l’investissement c’est sur mais pas passif

D’une manière générale, non, l’immobilier n’est pas un investissement passif.
Il y a différentes stratégies qui sont plus ou moins chronophages.
Je parle de mon expérience personnelle : J’ai 2 appartements que je loue en location nue à l’année et une maison en colocation avec 4 chambres.
En location nue :
Sur les appartements, il y 'en a un qui est loué depuis un peu plus de 7 ans à la même famille et l’autre qui est loué à une jeune en début de carrière professionnelle depuis 4 ans. Sur ce laps de temps, j’ai dû intervenir l’équivalent de 4 jours en temps cumulé : Problème de boîte au lettres avec les voisins, WC bouchés, demande de raccordement de lave-vaisselle, problème avec une clé.
J’aurai très bien pu faire ces choses à distance, mais comme je veux être hyper réactif, soigner mes locataires et leur montrer que je ne suis pas là uniquement pour encaisser leurs loyers, et bien je m’investis. De plus, je n’ai jamais augmenté le loyer car depuis le départ, je dégage du cash-flow et ça me convient très bien ainsi.
J’en connais qui augmentent le loyer chaque année, dès que qu’ils le peuvent, mais les locataires s’en vont plus rapidement et du coup, ils se retrouvent avec des turn-overs plus fréquents et des périodes de vacances locatives. Ces périodes de vacances locatives annulent et plombent les gains réalisés par l’augmentation de loyer.

En colocation:
Je n’ai que 2 ans et demi d’expérience. J’ai acheté la maison avec des colocataires en place, mais la précédente propriétaire louait 2 chambres en meublé et 2 chambres en nue, ce qui est interdit. J’ai donc dû revoir les baux pour les passer tous en meublé en m’arrangeant avec les locataires.
Là par contre, c’est beaucoup plus chronophage ! J’ai même eu un locataire qui n’est resté qu’une nuit…
J’ai fait environ 30 000€ de travaux, avec par moment des locataires en place, c’était compliqué, mais au final ça se gère avec pas mal de dialogue et de concessions.
Il y a 2 semaines, ma première locataire, qui était déjà dans la maison lors de l’achat, a terminé ses études et a quitté la colocation. Je suis donc en ce moment en train de refaire entièrement la chambre et de la meubler : J’y passe presque tout mes temps libres : J’y vais les midis sur mes temps de pause, les soirs et le week-end. Normalement, une fois que ce sera fait, je serai tranquille pour un petit bout de temps.
Mais je remarque aussi que la maison et les équipements se dégradent beaucoup plus vite qu’en location nue.
L’avantage de cette stratégie est la non imposition des loyers encaissés (LMNP) et le cash-flow, par contre, c’est beaucoup plus chronophage : Soit je me démerde vraiment mal, soit les youtubeurs en immo ne vous disent pas tout. Sûrement un peu des deux…
Mais dans tous les cas, l’immobilier physique, non, ce n’est pas passif !
Finalement, ce que vous gagnez en rentabilité, vous le perdez en temps…

[guillauminvest]

@johane

Mais dans tous les cas, l’immobilier physique, non, ce n’est pas passif !

Bien d’accord avec toi !
Après, une maison est par essence plus chronophage/exigeante en matière de gestion qu’un T2 j’imagine…
Je réfléchis moi-même à investir dans un studio, intéressant d’avoir ton retour !

[johane]

@guillauminvest

Après, une maison est par essence plus chronophage/exigeante en matière de gestion qu’un T2 j’imagine…

Je réfléchis moi-même à investir dans un studio, intéressant d’avoir ton retour !

Non, pas forcément. Il n’y a pas vraiment de règles. Une maison en location nue sera beaucoup moins chronophage qu’un T2 loué en courte durée.
Des locataires en maison resteront probablement plus longtemps que des locataires en T2. C’est plus contraignant de devoir déménager toute une maison qu’un simple T2 si bien que les locataires restent plus longtemps.

En immo physique, ce qui prends du temps, c’est principalement de gérer des entrées/sorties, avec les états de lieux, les visites, le temps passé au téléphone avec les potentiels locataires, etc… Tout ceci peut-être délégué à une agence. Mais est-ce que l’agence va s’en occuper aussi bien que toi? Est-ce que tu es prêt à perdre une bonne partie de rentabilité pour ça?

Entre deux locataires, généralement, il faut aussi faire des travaux de rafraîchissement pour relouer plus vite et rendre le logement plus attrayant.
Dans mon cas, pour l’appartement qui est loué depuis plus de 7 ans, je le referai entièrement lorsque les locataires partiront. Ca va me demander pas mal de taf concentré sur une courte période, mais normalement, après t’es un peu plus tranquille.

Si tu souhaites t’y mettre et que tu te poses des questions sur l’immo, n’hésite pas à me demander, j’essaierai d’y répondre au mieux.

Maintenant, je vais arrêter de polluer le post d’Axel : Désolé Axel

[axel.bourse]

@johane

Finalement, ce que vous gagnez en rentabilité, vous le perdez en temps…

Tout est dit !

Intéressant ton point de vue sur l’usure du bien entre nu et meublé !

@johane

Maintenant, je vais arrêter de polluer le post d’Axel : Désolé Axel

Avec plaisir ! C’est très intéressant d’écouter ceux qui ont de l’expérience et sont déjà passés par là

[walkingstreet]

Moi ma seule expérience en immobilier - médiocre - c’est un T2 acheté sur plan en De Robien, à Colombes 92 en 2005. L’extension du tramway T2 devait y passer en bas de la résidence et améliorer l’environnement du quartier…mais est toujours en projet aujourd’hui… l’environnement lui est resté. Heureusement le bien a été loué sans interruption jusqu’à la vente du bien en 2014 année de mon licenciement par ma boîte et mise en retraite anticipée. Compte tenu des prix de loyers limités en de Robien et malgré la défiscalisation des premières années, le bilan ben c’est zéro en finale. Je gagne rien et ne perds rien sachant que le bien ne s’est pas valorisé compte tenu de son emplacement dit prometteur… Mais je crois comprendre que beaucoup d’investisseurs en défiscalisation où que ce soit, ont bu la tasse mais ne s’en vantent pas…

[axel.bourse]

Oui, les investissements immos avec pour but n°1 la défiscalisation semblent ne pas être aussi intéressants que cela à en entendre les retours…
Et pourtant, tout semble tout beau tout rose au départ…

[guillauminvest]

La fiscalité évolue vite… Faire un placement juste pour la fiscalité me paraît un peu hasardeux. Rentabilité d’abord.

[axel.bourse]

Cession de mes 6 actions TOTALENERGIES (PV de +38%).

Je décide d’acter quelques PV toujours et figurez-vous que je les détenais sur mon CTO
Bel erreur de débutant de mes débuts !

Depuis mes débuts en bourse en 2021, le % de PV moyen acté est de 28%.

Je décide de garder quelques canards boiteux comme TELEPERFORMANCE sur mon portefeuille et la PV latente aujourd’hui est de 10% (bien moins que les PV actés).

[deraisin]

Tu comptes y retourner sur PEA ?

[axel.bourse]

Oui, certainement un jour quand la configuration graphique sera plus alléchante (et que l’opportunité sera plus grande) et/ou quand je serais un peu plus vieux et que je voudrais quelques revenus stables.

Valeur incroyable bien sûr.

[quentin.a]

@axel.bourse

Je décide de garder quelques canards boiteux comme TELEPERFORMANCE sur mon portefeuille et la PV latente aujourd’hui est de 10%

On est tellement peu à y croire que si tu vends, on va se prendre un -4 dans la gueule

[axel.bourse]

Un rien l’enverra à la poubelle à la ATOS malheureusement.

Cependant, la configuration graphique n’est pas si dégueulasse que ça ces derniers temps. ça construit…

[axel.bourse]

Bonjour à ceux qui suivent mon portefeuille (ou non d’ailleurs !)

Achat 1 action LVMH à 765€ ce matin.

Fait intéressant : je m’aperçois que mes liquidités représentent 9% de mon patrimoine net.

Difficultés à saisir de belles opportunités ?

(j’ai intégré mon PEE sur mon portefeuille - il est investi majoritairement en SP500. Ainsi, j’en suis à 15% de mon objectif d’atteindre un portefeuille bourse de 200k€).

[john.orion]

@axel.bourse

j’en suis à 15% de mon objectif d’atteindre

Je me suis dit whaaat comment sont portefeuille à explosé aussi vite et j’ai du aller vérifier !
J’avais compris qu’il te restait plus que 15% pour l’atteindre

[axel.bourse]

C’est vrai que ma formulation n’est pas très claire, oops !!

[axel.bourse]

Bonjour tout le monde,

Quelle est votre stratégie vis-à-vis de vos plus-values latentes dans ce contexte économique sous tension ?

Visiblement, beau nombre d’investisseurs tiennent leur position indéfiniment contre vent et marée tant que les fondamentaux sont bons et inchangés, justifiant ceci par de l’investissement long-terme.
Je comprends totalement la démarche et c’est une très bonne approche.

Cependant, il se peut que le cours végète pendant quelques temps sous ces hauts niveaux de valorisation (car les bons fondamentaux se payent justement) : ainsi, l’investissement ne rapportera pas grand chose / rien pendant quelques mois, voire une année. Et, le ratio gain/risque n’est plus très attractif parfois. C’est pour cela que j’encaisse des plus-values et également car on ne sait jamais de quoi sera fait demain : un tiens vaut mieux que deux tu l’auras.

Bref, je m’adresse aux non traders qui ont réalisés de belles performances sur des valeurs de leurs portefeuilles et qui actent des plus-values régulièrement / occasionnellement.

Quelle est votre approche par rapport à la gestion de vos plus-values ?

Dans mon cas, je m’interroge sur des plus-values latentes actuelles du portefeuille. En effet, la bourse a un petit côté saisonnier. Passé mi-juillet, la bourse n’a pas tendance a augmenté mais plutôt a baissé/végété jusque septembre/octobre.

Interrogation sur les plus-values suivantes à l’approche de l’été (gains relativement importants ou jolies plus-values sur laps de temps court) :

• OKWIND : achat en janvier. Plus-value actuelle de +26%.
  +26% en même pas 1/2 année, c’est une belle perf.
  Je n’envisage pas de vendre actuellement car belle impulsion acheteuse en ce moment : peut-être que je regretterais.

• META : +357%. Absolument aucun signe vendeur actuellement mais un rien pourrait faire chuter fortement la valeur car les attentes sont élevées sur ce niveau.
  Là, par exemple, je suis vraiment mitigé

• STM : +12% en 1.5 mois. Là, je garde. Nouvelle impulsion acheteuse qui ne va pas s’arrêter je pense.

Les valeurs sur lesquelles je suis positionné en moins-values et qui sont délaissées par le marché (Pernod Ricard, Dassault Systèmes, etc.) : je garde.
-5% pour RI et -3% pour DSY par exemple. Mais je juge le retournement tout à fait possible et il arrivera je pense.

[quentin.a]

@axel.bourse

META : +357%. Absolument aucun signe vendeur actuellement mais un rien pourrait faire chuter fortement la valeur car les attentes sont élevées sur ce niveau.
Là, par exemple, je suis vraiment mitigé

Je ne peux que te contredire.
La valo ne prend vraiment pas en compte la croissance future attendue.
Le marché sait que meta est un business magnifique, mais price le risque de zuckerberg et que les investissements dans l’IA échouent (en partie).

Je vois une boite avec du cash net, des gros cash flows et qui se valorisent actuellement 26x les FCF et respectivement 24x et 21x les bénéfices 2024 et 2025.

Le gros du business vient des réseaux sociaux, là où elle a un moat exceptionnel.

Si on exclut le creux du Metaverse, Meta est dans sa fourchette basse de valorisation historique.
Je pense qu’un bon DCF dirait probablement la même chose (Gurufocus donne 588$ et je pense que mon DCF maison me dirait aussi la même chose)

Meta c’est vraiment un business énorme, une des GAFAM qui m’a le plus tenté je pense.

[kantz]

Personnellement ça fait un bon trimestre que je me pose la même question que toi.
J’ai préféré prendre une bonne partie de mes bénéfices ces dernières semaines.
Ça monte entre 50 et 100% suivant les lignes.
« Extraire de la performance » cette phrase a pas mal résonné en moi, car j’ai vu plusieurs de mes valeurs monter très fort et redescendre aussi fortement (LVMH) par exemple et c’est toujours frustrant de ne pas extraire 40% de performance pour ne toucher que 1.8% de dividendes.
Je suis un peu moins passif au fur et à mesures que mes connaissances augmentent et je m’autorise quelques allers retours sur ces belles valeurs que j’affectionne long terme.

Je stock un peu de cash pour dégainer sur le luxe dans un premier temps.

[axel.bourse]

Je comprends ton point de vue Merci pour le partage de ta vision des choses sur la valeur.

Dans ton analyse, il y a ce fort côté fondamental : tu ne penses pas que tous les côtés forts de META sont déjà pricés ?

Quand je vois ce graphique, j’ai (à raison je pense) peur qu’elle revienne sur une zone bien plus basse pour n’importe quelle raison (rien ne doit être exclu - très bad news ? nouvelle décision de gestion contestée par le marché ? récession ?):
Pourrait-elle, pour une raison X ou Y, perdre 25% (cours 375$) ? 50% (cours 250$) ?
Je crois que oui.
Pourrait-elle continuer sa dynamique incroyable et faire +25% (cours de 625$), 50% (cours 750$) ?
Je crois que oui aussi. Arbitrage compliqué.

Sinon, tout à fait d’accord avec ton approche fondamentale. Boite incroyable hein !

[axel.bourse]

Ces derniers temps, nos stratégies se sont rejointes visiblement !
Ah ouais tu rigoles pas sur tes PV toi !

Dont ta PV de zinzin de GME non ?

Oui, l’exemple LVMH est un bel exemple. Ces va-et-vient ont complètement du sens je trouve (bon après, faut suivre quotidiennement et avoir un peu d’expérience en Bourse et analyse technique). Mais, c’est tout à fait jouable et finalement, la performance n’est plus du tout la même…

Pareil que toi, de moins en mois passif au fur et à mesure de l’expérience et connaissances. Même si, je reste quand même plutôt passif ! (moins de 5 ordres par mois)

Et, il faut que je pense à commander mon livre "l’homme de tous les marchés ! Tu l’as commencé du coup ?