Portefeuille Long terme - Durée 30 ans

[axel.bourse]

si seul le rendement de l’investissement compte, c’est que tu n’as pas compris l’équation.
Dans toute ton approche, tu parle rendement.
Voyons ça ici avec 2 cas.

Cas 1 :
je ne peux investir que 20% de mes revenus. Revenus de 2K€/mois. J’investis 400€/mois et c’est mon seul invest.
Chaque mois, mon patrimoine net augmente de 400€.

Cas 2 :
j’investis aussi 400€/mois. Par contre, j’ai investit en immo grâce à ma banque. Dans le cas là, j’ai peut-être un rendement net de 3% (bien moindre qu’en bourse comme tu l’as dit). Ceci dit, il se peut que chaque mois, mon patrimoine net s’apprécie de 500€ grâce à cet investissement immobilier (via le loyer mensuel servant à payer ma mensualité empruntée).
Ainsi, chaque mois, mon patrimoine net augmente de 400+500 = 900€.
Et là, je peux te dire que tu ne regarde pas que ton rendement : tu apprécie ton effet de levier.

[d11]

Dans le cas 2, le problème est que vous ne prenez pas en compte le crédit ! L’effet de levier c’est de pouvoir acheter un bien à un prix élevé mais concernant le rendement net, vous devez retrancher le crédit !

L’effet de levier sert par exemple à acheter sa résidence principale. Là ok, il est important car au lieu de mettre des loyers, vous achetez un bien que vous n’auriez pas pu acheter.

Ce qui compte dans un investissement, c’est la valeur nette de votre patrimoine au bout d’un certain temps. Pas l’effet de levier.

Je ne vois pas pourquoi vous vous focalisez sur l’effet de levier en parlant de loyer. L’effet de levier n’est pas le loyer, c’est le crédit. Et un crédit se rembourse. Le loyer permet d’en rembourser une partie, mais ce qui compte c’est ce que vous devez investir chaque mois.

Si au bout de 25 ans (ou 20 ans, ou 30 ans), pour la même somme mensuelle investie (et j’insiste sur ce point), vous avez dans le cas 1 200000€ et dans le cas 2 150000€ avec effet de levier, mieux vaut investir dans le cas 1 ! C’est basique. Surtout si le risque est moindre.

Au bout d’un certain temps toutefois, quand le crédit est totalement remboursé, le loyer est net.

[axel.bourse]

On n’est pas du tout d’accord alors et ce n’est pas grave.
Je ne cherche pas l’adhésion des autres. Je construis mon patrimoine et je sais comment me le développer.

Dans le cas 2, je prends aussi le montant du crédit.
Si j’achète un bien à 100K et que j’emprunte 100K. Mon patrimoine net est inchangé. Je poursuis mes invest boursiers et mon patrimoine net s’embellit.
En plus, j’ajoute à cela la part du capital remboursée mois par mois, puisque chaque mois, je deviens un peu plus propriétaire du bien immeuble sans que mon argent sorte de ma poche.

Nous ne serons pas d’accord sur ce point et c’est ok pour moi.
Je coupe l’argumentaire puisque je n’aurais pas davantage de disponibilités et j’ai déjà mon schéma stratégique en tête.
Sinon, il faut créer un autre sujet puisqu’on dérive de plus.

[john.orion]

Ton raisonnement n’est pas le bon, dans une situation tu investis de l’argent que tu ne possèdes pas. Même si le rendement est inférieur face à la bourse il est sûr de l’argent que nous n’aurions pas pu investir…
La réflexion est pertinente comme je t’ai déjà répondu au dessus si tu compares les rendements sur du cash que tu as de disponible ( achat sans crédit immobilier / investissement bourse du même montant )
Bref, comme le dit @axel.bourse on peut continuer d’en parler sur un autre sujet

[johane]

@d11

J’ai repris la même période et le même investissement mensuel, c’est donc comparable.

Que voulez vous dire par bénéficier l’effet de levier exactement ? Je connais le principe mais ca veut dire quoi pour vous d’en bénéficier ? Vous créez de la dette également.

Si vous achetez un bien 100k€ que vous financez intégralement par un crédit, votre patrimoine net est de… zéro !
Il est même négatif en prenant en compte les frais de dossier, les intérêts et les frais de notaires en réalité.

Au final, la bourse est moins risqué et plus rentable que l’immobilier.

Non, ce n’est pas comparable : Dans un cas tu dois avoir une mise de départ, pas dans l’autre ! C’est là tout l’intérêt de l’investissement immobilier.
Si j’achète un bien 100 000€ que je finance par un crédit, oui le jour de l’achat mon patrimoine n’a pas bougé.
Mais au bout de 20 ans (par exemple) quand le locataire a remboursé le crédit à ma place, je me retrouve propriétaire d’un bien qui a été entièrement financé par le locataire. Bien sûr il peut y avoir eu des déconvenues en 20 ans, mais comme dans tout investissement… La bourse n’est pas sans risque non plus !!
Je ne comprends pas pourquoi vous voulez comparer l’immobilier à la bourse. Pour moi, ce sont deux formes d’investissement complémentaires, une manière de diversifier ses investissements.

[d11]

@john.orion

Ton raisonnement n’est pas le bon, dans une situation tu investis de l’argent que tu ne possèdes pas. Même si le rendement est inférieur face à la bourse il est sûr de l’argent que nous n’aurions pas pu investir…
La réflexion est pertinente comme je t’ai déjà répondu au dessus si tu compares les rendements sur du cash que tu as de disponible ( achat sans crédit immobilier / investissement bourse du même montant )

je parle du même effort d’épargne puisque il est précisé : " le taux de rentabilité annuel sera de 5.18% avec un effort d’épargne de 316€/mois pendant 25ans" pour se retrouver avec un bien à 124472€ au bout de 22 ans et 134785€ au bout de 30 ans. L’effort d’épargne est bien loyer déduit !

J’ai donc calculé la durée d’un investissement mensuel de 316€/mois (même somme personnel à sortir chaque mois) et on se retrouve avec un patrimoine plus élevé au bout de 22 et 30 ans en investissement la même somme en bourse !

Il n’y a pas photo et l’effet de levier ne rentre pas en lieu. J’ai pris les mêmes hypothèses d’effort mensuel.

@johane

Mais au bout de 20 ans (par exemple) quand le locataire a remboursé le crédit à ma place, je me retrouve propriétaire d’un bien qui a été entièrement financé par le locataire.

Faux puisqu’il y a un effort d’épargne de 316€/mois ! Votre locataire n’a pas tout payé. Je reprends cette hypothèse d’effort d’épargne de 316€/mois ! L’effort d’épargne c’est qu’il faut sortir loyer déduit;

[d11]

@johane

Je ne comprends pas pourquoi vous voulez comparer l’immobilier à la bourse. Pour moi, ce sont deux formes d’investissement complémentaires, une manière de diversifier ses investissements.

ce sont deux investissements. Pour l’effort d’épargne mensuel, quel est le meilleur rendement par rapport au risque.

La diversification c’est un autre sujet.

[axel.bourse]

Pour ce cas précis, j’en ai ainsi conclu que c’était pas intéressant.

Dans d’autres projets, d’autres opportunités, il est possible que ça le soit.

[johane]

@d11

ce sont deux investissements. Pour l’effort d’épargne mensuel, quel est le meilleur rendement par rapport au risque.

Pour le coup, j’ai un investissement locatif qui tourne plutôt bien et qui ne me demande aucun effort d’épargne, et même au contraire qui me permet d’augmenter mon épargne.

Le rendement n’est même pas calculable : En 2020, Je ne possédais pas le bien, donc zéro € et en 2038, je serai propriétaire de l’appartement (acheté 37 000€).
En considérant que l’immobilier ne bouge pas du tout, j’aurai en 2038 la valeur du bien, soit 37 000€.

J’ai emprunté 44 600€ pour payer la totalité du bien (tous frais inclus).
Chaque mois, je rembourse 248€ de crédit et la locataire me verse 480€ de loyer (location nue longue durée). J’ai 450 € de foncier et 800€ de charges à l’année.

Si j’avais mis 37 000€ en bourse en 2020 sur Orpéa, quel aurait été mon rendement ? Est-ce qu’il aurait été meilleur qu’en immo par rapport au risque ?

[d11]

@johane

Pour le coup, j’ai un investissement locatif qui tourne plutôt bien et qui ne me demande aucun effort d’épargne, et même au contraire qui me permet d’augmenter mon épargne.

Le rendement n’est même pas calculable : En 2020, Je ne possédais pas le bien, donc zéro € et en 2038, je serai propriétaire de l’appartement (acheté 37 000€).
En considérant que l’immobilier ne bouge pas du tout, j’aurai en 2038 la valeur du bien, soit 37 000€.

J’ai emprunté 44 600€ pour payer la totalité du bien (tous frais inclus).
Chaque mois, je rembourse 248€ de crédit et la locataire me verse 480€ de loyer (location nue longue durée). J’ai 450 € de foncier et 800€ de charges à l’année.

Je parlais du cas cité plus haut, un cas particulier, pas général. Chaque cas est particulier. Vous avez la chance d’avoir un loyer supérieur à votre emprunt, tant mieux pour vous. C’est rarement le cas.

@johane

Si j’avais mis 37 000€ en bourse en 2020 sur Orpéa, quel aurait été mon rendement ? Est-ce qu’il aurait été meilleur qu’en immo par rapport au risque ?

C’est bien pour cela qu’il faut jouer les indices et non une boite en particulier.
Je pourrais vous citer d’autres exemples totalement opposés mais ca n’aurait pas plus d’intérêt dans le débat.
Une entreprise peut disparaitre, un indice non.

[axel.bourse]

Au final, j’ai recalculé ma perf en bourse annuelle : je me suis planté dans le calcul en 2024 je crois…
Est-ce que pour votre calcul de perf annuelle, vous tenez compte de votre valeur du portefeuille au 1/1/N ou bien du capital versé depuis le début ?

Mon calcul était faussé, je tenais compte du capital versé (et non valeur pf au 1/1N).

Alors que là, je repars bien de la valeur de mon portefeuille du 31/12, auquel j’ajoute les espèces ajoutées au pf dans l’année.

**Ce qui donne mon calcul suivant pour la perf annuelle : **
(VALEUR PF AUJOURD’HUI - VALEUR PF 1/1/24 - CAPITAL VERSE DEPUIS 1/1/24 + DIVIDENDES PERCUS DEPUIS 1/1/24) / (VALEUR PF 1/1/24 + CAPITAL VERSE DEPUIS 1/1/24)

méthode calcul correct ?

ça me donne une perf de 6.27% en 2024 (contre environ 10.88% du SP500) - cela me parait + correct car j’ai des sociétés qui me tirent bien vers le bas et ça m’étonnais de battre le SP500.

[hugo.fedex]

Oui mais bof, parce que ton calcul prend pas en compte le facteur temps…
Imagine que tu places tout ton argent le 1er Décembre… il est normal de pas battre le S&P500 qui lui, a fait toute l’année…
Applique ça aux versements que tu as fait depuis le 1er Janvier. Tout ce capital n’a pas fait une année entière, donc il est normal que cette part du capital ne puisse pas dépasser le S&P500…
Je sais pas si j’ai été clair…?

[axel.bourse]

Ah oui j’ai pris en compte le facteur temps du sp mais pas le mien exact
Je me disais bien que ma perf me semblait un peu sous évaluée

Ce qui veut dire qu’il faut suivre mois par mois ses apports en espèce + valeur du portif mois par mois presque
Complexe mais faisable
Merci

[kvnvst]

Pour le coup c’est clair que je suis content d’avoir Lump Sum, c’est tellement plus simple à suivre et à comparer

[axel.bourse]

connais pas ?

pu**** j’y comprends plus rien dans mes calculs

en tout cas, si je prends la perf annualisée depuis 2022, je suis à 4.40% en moyenne par an (C’est un signe CAC40)
et une perf annualisée du SP500 de 9.6% environ

Je serai 2 fois moins performant

[kvnvst]

De quoi Lump Sum ? C’est juste le nom de la stratégie qui consiste à investir la totalité des fonds en une seule fois ^^

[axel.bourse]

@MoningBot quel est le meilleur moyen de calculer sa performance en bourse annuel lorsque l’on effectue des apports tous les mois ? Un tableur Excel ? Comment s’y prendre ?

Et quelle est la méthode de calcul ?

[MoningBot]

Pour calculer la performance annuelle de votre portefeuille boursier lorsque vous effectuez des apports mensuels, il est effectivement judicieux d’utiliser un tableur Excel. Voici une méthode pour effectuer ce calcul de manière structurée et précise :

Étapes pour Calculer la Performance Annuelle

1. Collecte des Données :

   • Valeur du Portefeuille : Notez la valeur de votre portefeuille à la fin de chaque mois.
   • Apports Mensuels : Notez chaque somme ajoutée à votre portefeuille chaque mois.
   • Dividendes : Notez les dividendes perçus chaque mois.

2. Structure du Tableur :

   • Colonnes :
     • Date
     • Valeur de Portefeuille Début du Mois
     • Apports du Mois
     • Valeur de Portefeuille Fin du Mois
     • Dividendes Perçus
     • Performance Mensuelle
   • Lignes : Chaque mois de l’année.

3. Calcul de la Performance Mensuelle :

   • Pour chaque mois, calculez la performance mensuelle en utilisant la formule :
     [
     \text{Performance Mensuelle} = \frac{(\text{Valeur de Portefeuille Fin du Mois} + \text{Dividendes} - \text{Valeur de Portefeuille Début du Mois} - \text{Apports du Mois})}{(\text{Valeur de Portefeuille Début du Mois} + \text{Apports du Mois})}
     ]

4. Calcul de la Performance Annuelle :

   • Utilisez les performances mensuelles pour calculer la performance annuelle en utilisant la formule :
     [
     \text{Performance Annuelle} = (1 + \text{Performance Janvier}) \times (1 + \text{Performance Février}) \times \ldots \times (1 + \text{Performance Décembre}) - 1
     ]

5. Ajustement pour le Facteur Temps :

   • Si vous souhaitez ajuster pour le facteur temps, vous pouvez utiliser la méthode des taux de rendement pondérés par le temps (Time-Weighted Rate of Return, TWRR) pour prendre en compte l’impact des apports tout au long de l’année.

[quentin.a]

Si tu es chez Bourso ou IBKR normalement tu as performance pondérée dans le temps.

Pour suivre ta perf il faut absolument prendre en compte tes apports et ensuite ajuster tout ca

[kvnvst]

Ça a l’air si compliqué