Portefeuille Long terme - Durée 30 ans

[mickaelkel]

Je n’aime pas l’immo locatif, mais un achat basé sur 4 etudiants me semble etre une force.

Colloc ou en separé ?

[axel.bourse]

4 étudiants ou jeunes actifs.

Coloc.

Peux-tu approfondir ton sentiment ? Ça m’intéresse.

[jonah33]

Je suis un peu comme @mickaelkel, personnellement je n aime pas l immo locatif, ou du moins je n ai aucune appétence dans le truc même si pour ceux qui aiment ça, je pense qu il y a moyen de gagner de l argent surtout avec des colocations.

Moi j ai un investissement locatif, géré en agence, ça se passe bien, mais les appels de fonds du syndic, les papiers à envoyer… ça m emmerde j ai l impression de payer tout le temps sans savoir où je vais

[mickaelkel]

par une subdivision du bien immo, en ayant des étudiants tu vas mieux gérer les défauts de paiement :

• sources multiples, se serait pas de bol que tous ne te paye plus !
• les cautions solidaires que tu auras des parents (en générale).

de l’autre coté, il va falloir savoir gérer les frais pour que chacun verse réellement ses dépenses.
c’est en fait la seule configuration de location immo directe qui m’interesse.
Chambre séparer, colloc ou non, mais a des étudiants.
par contre il faut gérer en paiement en 10/12 mois voir 9/12.

Etant dans une zone très étudiante, je ne me ferais pas trop de souci sur Dijon, mais il faut un grand pole universitaire je crois pour que l’opération soit viable. Et un bon avocat pour rédigé les reglements de la colloc si colloc

[axel.bourse]

chacun verse réellement ses dépenses ?

Idéalement, j’aimerais 4 jeunes actifs plutôt que étudiant. Car étudiant il y a une rotation importante et une part d’activité plus importante de ma part pour la rotation.

[john.orion]

Je réponds rapidement !

La vrai question c’est de comprendre pourquoi le bien est-il aussi décoté ?
Est ce que la décote est réel ou y’a un problème

Concernant le financement je pense que tu as un bon profil étant investisseur, donc ton dossier se démarque déjà, par contre le fait de dépasser le taux d’endettement c’est possible, mais c’est plus facile quand tu as déjà ta RP et que tu veux enchaîner sur du locatif, là tu t’endettes au maximum juste pour du locatif c’est un peu différent même si c’est clairement défendable… tout dépendra malheureusement de tes intermédiaires et de leurs volontés de s’attarder sur ton dossier ou non.
Si tu n’as pas de contact, tu risques certainement de devoir passer par un courtier pour que ton dossier soit réellement étudié

Pour la colocation c’est une bonne solution pour booster les revenus locatifs mais y’a pas de solution miracle, en face y’a forcément des hics
4 personnes étudiantes donc gros turnover, risques de dégradation ( on est bien d’accord ça dépends, mais j’ai vu l’état dans lequel certaines connaissances étudiantes de l’époque on rendu leurs apparts… )

Forcément la vie étudiante c’est pas la même que celle d’une famille monoparentale

Après comme déjà cité, je suppose qu’il y a une grosse demande dans le secteur pour pouvoir proposer une colocation étudiante, donc tu dois pouvoir retrouver des locataires rapidement, et tu as 4 sources de revenus différentes au sein du même appart, tu peux avoir un mauvais payeur mais pas 4…

Concernant le cash flow réel, ayant déjà échangé avec toi je pense que tu as déjà fait tout tes calculs

Le seul hic que je trouve avec les colocations, c’est qu’à l’achat lors du calcul de base on est sur ce format et que si pour X ou Y raison le modèle ne tient pas ou ne devient plus viable, bien souvent y’a pas de solution alternative, permettant de générer le même niveau de revenus

[jonah33]

@john.orion

par contre le fait de dépasser le taux d’endettement c’est possible,

C est surtout le restant à vivre qui sera étudié…

Plus facile de t endetter à 40% si tu gagnes 10k et que tu dépenses que 5k qu avec un smic

[mickaelkel]

@axel.bourse

chacun verse réellement ses dépenses ?

j’ai déjà entendu des conflits dans des collocs du style, l’un « laisse le chauffage a fond et moi je fais attention donc je n’ai pas a payer la facture d’électricité de monsieur ».
c’est souvent de ce que j’ai entendu un problème, et la meilleur solution est la pose de sous-compteur pour eau et electricité/gaz + partie commune gérer par les collocs.

Je ne me rappel plus qui m’en avait parler, mais il avait corrigé le tir ainsi.

[johane]

@axel.bourse

POTENTIEL ACHAT IMMOBILIER - AVIS

Bonjour Messieurs Dames,

j’ai visité un bien vendredi soir qui m’a fortement plu. Prix d’achat de 210k, soit 230k frais de notaire inclu environ. Pas de travaux à prévoir, si ce n’est la baie vitrée évalué à 5/10k max.

93m2, quasiment -25% par rapport au prix d’achat moyen du marché. Vu sur parc. 4 chambres. l’ancien propriétaire m’indique 480€ par chambre, soit un total loyers (hors impayé et/ou turonver) d’environ 1800€.

Mensualité d’emprunt d’environ 1100€/mois à prévoir.

En tenant compte des charges, cela permettrait potentiellement de dégager un cash-flow dans le scénario le plus optimisé de 200€/mois.

Même si je dois compenser un peu avec de l’argent perso, l’effet de levier permet d’augmenter mon patrimoine de 14k annuel.

Seulement, j’ai besoin de 230k à financer. pour un salaire de 2500€ sur 13 mois, ça risque d’être un peu compliqué de financer à 100%/90% par emprunt. La banque risque de me demander un apport d’au moins 10/20%, soit entre 20 et 40k mais ça me dérange de ne pas les fructifier en bourse.

Des avis ?

Est-ce que c’est ton premier investissement immobilier ?

Je peux te répondre en connaissance de cause, car je loue une maison en colocation avec 4 chambres depuis 2021.

Lorsque toutes les chambres sont louées, le montant total des loyers est de 1340€.

Au niveau des charges mensuelles : 1607 € (voir décomposition ci-dessous)

• crédit : 866€ + 38€ d’assurance crédit
• Eau : 70€
• Energie Gaz-Elec ; 350 €
• Téléphone/internet :34€
• Assurance PNO : 27€
• CFE : 600€/an, soit 50€/mois
• Taxe foncière : 1450€ soit 120€/mois
• Comptable : 450€, soit 37€ /mois
• Entretien chaudière/ballon : 170€ soit 15€/mois

Bilan : 1340 - 1607 = - 267 € (quand toutes les chambres sont louées !)

Je dois faire un “effort” de 267€ minimum, hors coûts d’entretien supplémentaires.

Dans mon cas, j’ai “divisé” la maison de manière à pouvoir y créer un studio en plus de la coloc. Ce studio est actuellement occupé par mon épouse pour son activité. Avant mon achat, elle louait un bureau pour 450€/mois, ce qui me console un peu…

Avant d’acheter ce logement, j’avais bien évidemment fait des calculs et il me restait pas mal de cash-flow, mais les coûts d’énergie et diverses taxes ont tellement explosé que le cash-flow a disparu comme neige au soleil !

De plus, les colocations s’étant tellement développées dans mon secteur que j’ai dû baisser mes loyers pour réduire les périodes de vacances locatives. En gros : Il ne faut surtout pas rater les rentrées étudiantes sous peine d’avoir une chambre vide jusqu’à l’année d’après.

Là, je ne parle que des chiffres mais il faut aussi ajouter toutes les contraintes liées à la colocation : Les allers-retours pour effectuer les visites (quand les candidats ne posent pas des lapins), les coups de fil pour venir changer une ampoule ou relancer la box car plus de wifi…etc…Bien évidemment, il y a plein de tâches qui sont “théoriquement” à effectuer par le colocataire, mais dans la réalité il en est tout autre. J’en fait probablement trop pour mes locataires, mais si on veut que tout aille bien, je pense que c’est devenu nécessaire.

Un conseil : Renseigne-toi bien avant de te lancer et assure-toi d’être prêt à devoir résoudre de nouveaux problèmes.

Ca se fait, hein ! C’est pas que du négatif, mais il faut bien être conscient des “emmerdes” qui peuvent arriver, surtout si tu gères par toi-même.

[ad.ca]

Hello !

Wahoo ! Sur le papier un beau projet !

Des pistes qui pourraient t’aider (une amie fait aussi un appart en coloc).

Elle vise les travailleurs / travailleuses et non les étudiant(e)s pour pas avoir de soucis. Ils sont 4 dans la coloc, et je sais qu’elle a mis en place un règlement intérieur pour le respect de tous et des voisins. Et elle leur a fait tous signer un bail solidaire. C’est eux qui font les visites et qui choisissent les futurs colocs, mais si il y en a un qui se trouve tout seul, il se débrouille. J’ai rencontré une de ses locataires et ça se passe plutot bien, elle raconte que si un part, ils peuvent chercher une personne qui a des atomes crochus.

je sais pas si ça peut aider, bonne soirée

[axel.bourse]

Merci à tous pour vos réponses.

Oui, j’ai vu que ce genre de cas existait (merci YouTube) mais sinon, c’est pas le genre de truc auquel on pense instinctivement.

[sebioch]

L’immo physique comme la majorité de mes camarades… non merci

[axel.bourse]

Malgré l’effet de levier ?

[olivier2b]

Vive les SCPI !

@axel.bourse

Malgré l’effet de levier ?

Tu peux bénéficier de l’effet de levier en achetant des parts de (bonnes) SCPI à crédit.

[deraisin]

Pas sûr que ça compense les risques d’impayé, de squat, de vacances, de travaux liés aux locataires ou à la construction, de blocage liés aux copropriétaires (si syndic), de perte de temps et de charge mentale due aux locataires qui appellent à 2h du mat parce qu’ils sont en rade de PQ…

(Je fais partie des non convaincus par l’investissement immo )

[john.orion]

Bien souvent malheureusement c’est que le négatif qui ressort, venant de personne n’ayant jamais loué de bien mais ayant entendu de la part de l’oncle du cousin germain sur bfmtv…

Y’a un risque, c’est comme tout investissement, mais globalement les impayés / squat représente un tout petit %…
Ce qui fait peur c’est la manière dont la France s’occupe du problème

Et clairement c’est pas fait pour tout le monde, faut savoir / aimer faire de l’administratif, bricoler ou connaître du monde
Pour le locataire qui fait chier à 2h du matin, si la relation est comme ça c’est qu’il y a eu un loupé dès le début

( Je sais que tu grossissais le trait volontairement ) @deraisin

C’est pas une solution
miracle, ça prends du temps et demande un investissement mental aussi, mais ça reste et ça restera toujours un bon moyen d’augmenter son patrimoine

[jj02]

Je réponds vite fait. Il me semble que tu as 27 ans du coup ?

Tu vas t’endetter au max. Mais pour ta future vie perso (femme, enfant .). Ça ne va pas être compliqué auprès de la Banque pour un futur achat immo ?

Peut être que tu peux avoir une sacrée augmentation dans les 5 ans ?

Également es tu au courant des lois qui concernent les impayés, délogement etc ? Je ne sais pas si c’est comme un appartement classique ou autre…?

En revanche, bonne idée de limiter le risque de te retrouver avec 0 locataires.

[wonka]

Un peu dans ce sentiment aussi. J’ai quelques personnes de mon entourage qui font de l’immo locatif et… ça paraît tout beau tout rose au début mais ça peu vite tourner au vinaigre. Un mauvais locataire, un syndic géré par une mafia, des gens qui ne payent pas, des travaux de copropriété imprévus etc… Je vois la charge mentale de ces personnes et perso clairement j’ai pas envie. Et encore moins quand on voit la réglementation française qui protège les squatteurs, mauvais payeurs, voleurs de logements etc…

Après si tu commences le locatif étant jeune, je me dis que ça peut le faire, maintenant, perso à 40ans passé, clairement j’ai pas envie de m’emmerder avec tout ça

[jonah33]

@john.orion

Bien souvent malheureusement c’est que le négatif qui ressort, venant de personne n’ayant jamais loué de bien mais ayant entendu de la part de l’oncle du cousin germain sur bfmtv…

C est vrai qu ils parlent de squat tous les jours du coup ça donne pas envie.

Perso, j en ai un qui pour le moment tourne mais j ai aucune appétence, aucun kiffe avec le truc donc quand je pourrais, je le vends. J ai du mal à me projeter sur la rentabilité net de mon appart, recevoir des appels de fonds trimestriels, des rapports du syndic etc ça me saoule . Je suis persuadé qu un bon investissement locatif ça marche bien mais ça ne m intéresse pas.

[axel.bourse]

Put*** vos arguments sont tellement réels

Sur le papier, c’est sûr que ça marche bien etc. Mais comme vous dites, gestion des locataires et impayés (je comptais partir sur des jeunes actifs et assurance loyer impayé pour me prémunir au mieux de ce risque), charges de copropriété et fiscalité non maîtrisable, squat, propriétaires critiqués, etc

Malgré tout, je pense que l’on voit beaucoup le négatif et pas le positif.

J’ai fait évalué ce bien en ligne via Solvimo, meilleurs agents, etc. Valorisation comprise entre 180k et 350k. Elles m’ont toutes appelées et laissées un mail. Je me dis que les vrais gagnants dans l’immobilier, ce sont les agents et entreprises du secteur immo tellement ils sautent sur la moindre occasion

J’ai 28 ans effectivement et cela ne devrait pas m’empêcher d’évoluer dans d’autres projets plus tard.